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【热点专题】投资REITs忌单看回报率,潜力及风险亦关键
http://www.jrj.com    2006年05月25日 20:07    财华网
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    财华社香港新闻中心/记者张国栋报道。 自从领汇(823-HK)去年成功上市後,房地产投资信托基金(REITs)已广为投资者、发展商热捧,其他发展商也纷纷将手上物业分拆成REITs上市,现时市场已有4只REITs可供投资者选择,而提供息率迥异,究竟选择REITs除了看派息率,还要留意甚麽?据悉,将於短期内分拆以REITs形式上市的本地发展商包括恒基地产(0012-HK)、新鸿基地产(0016-HK)和九龙仓(0004-HK)等,投资者应如何取舍,本文试作探讨。 现时3只已上市的香港REITs提供息率迥异,领汇昨天收报15.55元,以2007年的每股派息约0.62元计算,息率已降至3.5厘;而泓富(0808-HK)则收报1.92元,按2006年每基金单位保证分派不少於0.1145元计算,息率约为6厘;而刚上市的冠君产业信托(2778-HK)以昨天的收市价计4.3元,由原订的5厘息率,亦因股价下跌而上升至6厘以上。 不过,投资者在选择投资REITs的同时,切忌以派息率作为唯一投资考虑的因素,投资者必须留意基金的投资目标和范围,投资物业是否有升值空间,费用结构和投资所涉及的风险等;如楼市向好,基金旗下的物业价值自然上升,相反当楼市变差时,物业价值也会相对地下跌;加上市场利率升降都对REITs基金价格有很大影响,利率上升基金价格下跌,因此作出投资决定前,必须小心选择。 同时,投资者对REITs的财务安排亦须了解,因为财务安排会对REITs的派息构成压力;现时REITs常常采用利率掉期(Interest Rate Swap)来作上市的财务安排;在掉期息率安排下,REITs初期利息支出会较低,但在後期的支出会较高,好处是减少息率上升风险,及提高初期的回报率,但若日後租金大跌,可能令派息剧减甚至不派息。 然而,只要利率掉期使用得当,是可以使REITs持有人受益,但投资者必须清晰知道风险所在;目前在已上市的REITs当中,冠君及泓富均有订定类似安排;而冠君的大股东鹰君(0041-HK),更同意减收利息两年,令冠君首2年派息率提升。 其实REITs并不是一个最稳健的投资,因为REITs本身不是保本投资,它只是在众多投资工具中算是较为稳健,但价格同样可升可跌;对长线投资者而言,购买REITs不是单看基金价格上升,派息多少,而是看REITs投资的物业潜质及投资回报,作为自身稳健的长线收益。 一般来说,投资REITs的每年投资回报大约有逾10%,其中包括基金价格上升及获派利息,但目前在利率趋升下,相对投资REITs的吸引力正在下降。 REITs的推出,无可否认为地产商投资者提供了一个有效而直接的融资方式,同时亦让市民有机会参与一些大型地产项目的投资,更可投资在不同地区的地产项目,把握不同地区的地产市道周期,获得最高的利润;总体来说,投资REITs是一项长线投资,投资者实毋须急於一时获利,而以短炒视之。



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