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【热点专题】中国宏观调控下的国产REITs
http://www.jrj.com    2006年05月29日 18:03    财华网
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    财华社香港新闻中心/记者张国栋报道。 中国近年推行的宏观调控,主要针对房地产及商品、能源等个别行业的措施;在房地产方面,中国的房地产企受到银行收紧融资的关系而影响开发,因此中国的房地产企业极须要开发新融资模式;去年越秀旗下REIT越秀房产(0405-HK)到香港上市,可谓对深陷资金困局的内地房地产业具有极大的示范意义;而香港投资者应如何看待计划在港上市的一批国产REITs? 中国虽然针对房地产推行宏观调控措施,但有趣的是,国际资本对中国的房地产却心动起来,好像摩根士丹利、高盛、美林、麦格理等海外资本却纷纷出动,动辄以数千万至数亿美元收购国内优资商业地产;其中,这批外资中更不乏计划在短期内,将收购物业在香港以REITs形式上市。 香港是国际化的资本市场,中国企业较易到香港去上市及发行REITs,目前排队等候到港发行REITs的内地房地产企业主要是一些商业地产项目,因为大多数中国房地产企业面临资金问题,尤以商业地产的资本困境更加突出。 据一份商务部的调查显示,2005年上半年全国商业地产投资778亿元,增长23.8%,连续5年高於房地产投资增速;为此,商业地产在去年继住宅地产之後,成为宏观调控目标;加上,目前中国还没有建立统一的产业基金法则,因此在中国成立REITs短期内不可能实现,因此香港便成为上市的最佳地点。 同时,外资相信宏观调控对中国经济发展并无大影响,目的只在对过热的经济起降温作用,在目前的情况下,宏观调控最大的力度相信是令楼价不升,或升幅减少,而不会过度打击楼市;他们认为,北京、深圳等城市楼价并不高,未来仍有上升的空间;宏观调控可能会对中国的发展商带来影响,但对外资来说是可能是一个机会,外资反而会更多流入中国地产市场。 至於,有计划来港上市的一批国产REITs,是否风险较大,但其实国产REITs到港上市需要进行一连串的资料披露及监管机构的审批,只要在资料披露上没有隐瞒,监管当局审批後能上市的,风险应相对较细。 事实上,REITs在国际投资市场受到欢迎,原因是具备有多项优点;例如,业务重点明确,不能拥有重大非房地产资产,一般来说REITs於各财政年度最少分派90%经审核後收入净额,REITs向金融机构借贷金额亦限於其合计资产总值的45%;投资者投资於REITs与直接投资於房地产相比,资金流动性较强外,且由具经验的人士管理及投资,较自行投资更为多样化及不用花时间及心思,只须准时收息并可享受升值带来的好处。 据悉,上海绿地集团计划把旗下数个位於上海的商业项目打包赴香港上市、深圳华侨城亦正积极筹备REITs上市,香港投资者如果看好深圳和上海的房地产後市才,不妨考虑购买,但最终REITs的价值是可升可跌的。



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