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中资地产股凸现估值洼地

http://www.jrj.com    2007年10月17日 07:06    证券时报
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  A股的地产板块得益于人民币升值的预期,在去年以来的牛市中独领风骚,例如万科、金地集团、招商地产都以巨大的升幅鹤立鸡群。而香港的中资地产股在这一轮升值预期中,远不如A股地产股的表现那么风光,在同样经营开发能力和土地贮备规模的比较下,我们认为香港中资地产股被严重低估。

  中资地产股估值洼地的形成

  两地投资者对内容相似、形式类似的地产股评判标准差异之大,已形成冰火两重天的势头。例如中海发展(0688.HK),预测2007及2008年每股盈利约为0.52港元和0.68港元,而根据上周五中海地产收盘价格17.74港元,相当于2007年和2008年的市盈率分别为33.65倍和22.50倍。其总的土地储备量达到2050万平方米,而负债率仅为28%;对比同为龙头的万科(所拥有2042万平方米的土地储备及背负65%的负债率),中海发展具有较低市盈率和更稳健的财务状况。

  香港市场的低盈率,主要因为它是按照海外资本市场的惯例,采取净资产折扣方式定价。企业拥有土地的多少决定了投行对其的定价,只有通过增加土地储备获得净资产估值的提高,然后才能获得市场认可,从而获得配股融资或者发行公司债的资格。而在A股市场,只要上市房企承诺能实现快速扩张及每年维持此前的复合增长率,市场也愿意给于其难于置信的市盈率,市场也愿意慷慨解囊,这些资金又迅速从企业手中流向土地市场,使企业获得账面净资产增加和土地储备的双丰收。

  换而言之,A股上市房企可以先提交给市场一份业绩规划,然后获得风险投资的资金,之后再去进行“跑马圈地”和规模开发,然后继续融资投入,由此获得净资产的几何级增长;而在港上市房企则必须先取得土地作为净资产,然后再提出开发计划以及盈利目标保证,才能从资本市场获得后续投入的资金。两地估值的差异造成了彼此之间相差如此之大的市盈率,由此中资地产股的低市盈率就形成一个相对的价值洼地。

  在价值洼地寻宝

  香港的房地产开发企业,以龙头公司长江实业(0001.HK)、新鸿基(0016.HK)等为代表,大多持有相当数量的商业物业,甚至涉足数码、煤气等非房地产业,以抵御行业周期的影响。香港地产商与内地地产商的最大区别是注重持有经营,源于香港的地产商几经地产泡沫,因此更乐于持有商业物业,也可以回避过高的住宅开发税率。香港地产商的市盈率普遍在10-20倍之间,与国内的地产商专注于住宅物业开发相比,其成长性较差。例如长江实业是香港发展最好的地产商,但其过去8年销售的复合增长率也才16%。

  中资地产股的世贸地产(0813.HK)与香港本地地产商最具可比性的,住宅开发是其主营业务,但其也非常注重长期回报,致力于增加投资及酒店物业的比重。世贸地产公告称,其至今年第三季合约销售金额按年同比上升134%,年复合增长率达到33%。而目前股价相当于2007年和2008年的市盈率分别为25.75倍和21.54倍。虽然这一价格略高于香港的房地产开发企业,但由于世贸地产置身于国内地产业务的快速发展,具有较快的增长性,理应享有更高的市盈率。

  目前的中资地产股拥有较高成长性,却不为众多的投资者所挖掘。近期H股一路高涨,主要由银行、能源、航运和有色金属等板块进行拉动,而低估值又具有成长性的中资地产板块,已形成价值洼地,值得投资者重点关注。


 
 
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