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市场研究:重新审视REITs投资价值

http://www.jrj.com    2007年10月19日 08:57    中国证券报
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  □财华社 张国栋

  近日香港通胀压力增加,加上美国减息,实际负利率出现,在地产市况向好之下,市场已开始炒作地产股,股价升势凌厉,但房地产信托基金(REITs)走势却不理想,现时7只上市REITs中,除了领汇(0823.HK)之外,大部分上市的REITs股价都表现不佳,在目前股市风高浪急下,应是较好时机重新审视REITs的投资价值。

  上月美联储的减息行动,进一步刺激香港资产市场,为应付通胀,买楼收租是其中一个最佳办法,但未必每人均有能力负担。购买REITs除可定期收息外,亦可享受资产价格上升带来的好处,其效果跟买楼收租大致相同,而且可以自由选择购买写字楼、商场或酒店等的REITs,那是非一般大众所能承担的投资金额。

  目前,香港经济向好,无论是写字楼、商场或酒店的租金及价值都出现升幅,近月开始有证券行推介REITs,其中瑞银看好领汇,建议买入,目标价22.3港元;摩根大通亦预期领汇可能最快于2008年中获准出售资产,可为股价提供强劲支持;另外,高盛较早前亦出报告指出,泓富产业(0808.HK)今年上半年每单位可分配利润为6.39港分,按年升10.7%,较预期高出1.6%,原因是期内租金按年增加约19%,加上投资物业重估价值增加,故把目标价提高1.6%至1.85港元。

  此外,中环甲级写字楼需求持续增长,空置率下跌至2.9%历史新低,租金在第3季续升9%至每方英尺100港元水平,预期第4季度进一步上升5%至10%。冠君房托(2778.HK)的资产质素不错,以目前花旗广场部分租价已上升至逾80港元,在中环甲级写字楼供应不足下,估计租金仍有上升空间,冠君目前回报达8厘,算是不俗。

  全港唯一酒店REIT的富豪产业(1881.HK),亦具吸引力,除了承诺派息5.8厘外,预料集团未来注入内地酒店项目,增长前景佳。至于阳光房托(0435.HK)亦有可能获得恒基地产(0012.HK)注入其它收租物业,且大股东在首3年放弃全部派息,虽然,未来不一定能取回目前保证的派息率,但香港未来房地产市场发展,其收益表现应不会太差。

  至于属中资REIT的越秀房托(0405.HK),息率约6.4 厘,具中资概念,升值潜力高,亦具备母公司注资的可能,加上人民币升值,具一定投资价值。另一只睿富房地产基金(0625.HK)虽同是中资概念,但由于近日出现账目问题,其唯一物业北京佳程的租金收入,较预期少2.79亿港元,虽物业卖方已支付2.79亿港元补足差额,但仍须留意整幢物业重新估值及账目问题。

  虽然REITs在香港发展并不算成功,但未来发展可以朝向收购资产,壮大自身作为支持股价及派息,例如泓富洽购上环嘉华银行中心,或是母公司注资,都是可以憧憬的。

  目前,香港上市的REITs大部分表现不佳,然而,并未打击公司分拆REITs上市的兴趣。例如太古(0019.HK)有意以REITs形式分拆又一城上市,集资500亿港元;远东发展(0035.HK)已有计划分拆旗下8家酒店成立REITs上市;北辰实业(0588.HK)待中国证监会批准,会在明年将旗下资产价值约110亿港元投资物业,以REITs形式分拆来港上市。


 
 
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