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上海置业分拆金罗店赴新上市 解一级土地运营融资困境

http://www.jrj.com    2007年10月21日 01:04    中国房地产报
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  ■本报记者 刘笑一 上海报道

  盛传已久的上海置业(1207.HK)分拆旗下合资公司上海金罗店开发有限公司独立上市一事,日前终见“曙光”。

  10月中旬,上海置业有关人士向记者透露,一直以来被猜测不断的金罗店上市地点,现在已敲定为新加坡,集资额将达到2.5亿美元。

  “公司已就金罗店上市事宜正式向新加坡证券交易所提出申请。同时正式启动上市计划,已经向新加坡金融管理局提交了初步招股章程。”该人士透露。

  值得注意的是,上海置地分拆金罗店的用意颇深,缓解一级土地开发资金困境即为真正用意,其中包括了无锡和沈阳两个项目的资金瓶颈。

  分拆金罗店

  “已经把地点敲定在新加坡了,花旗集团是其上市主承销商,而德意志银行及星展银行则作为共同牵头人。”据知情人士透露。

  事实上,早在去年11月29日,上海置业有限公司副总裁蒋旭东即向记者透露,公司确实正在酝酿将旗下上海金罗店开发有限公司独立上市。但时间推移过大半年,上海置业一直未提呈有关上市申请,原因就在于上市地点的不确定。

  金罗店开发有限公司是上海市政府规划的“三城九镇”项目之一――罗店新市镇开发计划的执行者,同时也是这6.8平方公里的罗店新镇的一级土地开发商。

  2002年,由上海置业与罗店镇资产经营投资公司、上海东昌投资发展公司共同组建,注册资本为5.481亿元,其中,上海置业持有该公司45.26%股权。

  值得注意的是,该公司成立以来即承担建设高标准的学校、医院等公共服务设施的配套职能,同时拥有罗店地区大量的开发用地,并负责为这些地块招商引资。

  但近年来,金罗店在上海置业的开发版图上明显被“冷落”。一方面,由于土地运营周期较长而上海置业的开发热情明显偏向绿洲雅宾利花园等市中心住宅项目;另一方面,开发商的拿地心态也趋于谨慎。上海外环线外的新市镇开发由于目前仍然受到交通和配套设施的制约,令新推地块几乎少人问津。

  而有着政府背景的上海置业素以“城市运营商”的面目示人,其近年来致力发展的重点也正是新市镇的一级土地开发――将前期土地整理完成后以熟地出让,以大型配套设施的先行到位并吸引二级开发商进入。

  “上海置业目标是成为上海第三大地产商。”上海置业(1207.HK)主席施健此前曾如是表示。从去年起,上海置业就开始计划向上海以外的一些发展潜力较大的城市寻找机会,目标城市包括广州、深圳、南京、杭州、武汉、重庆、成都等。

  “醉翁之意”

  事实上,上海置业分拆金罗店赴新加坡上市另有隐情。

  “酝酿拆分金罗店开发有限公司,目的就是为了给占地860万平方米的无锡项目和2000万平方米的沈阳项目融资。”蒋旭东表示,这两个项目的类型与罗店新镇相似,都是大型新市镇土地前期开发与运营。

  据悉,一级土地开发所需资金投入显然更为巨大。仅罗店新镇一项,预计金罗店公司的总投资就在55亿元,且计划在2008年全部开发完成。因而上海置业开始考虑新的融资措施,为这一项目及其后续新项目“输血”。

  与此同时,去年上海置业先后借道德意志银行以及摩根士丹利发行1.50亿美元7年期债券,不久后上海置业又传出计划配售3.42亿新股的消息,涉及资金8亿港元左右。

  “通过拆分上市的形式融资,是一级土地运营商另辟蹊径,扩大现金流、保证长远发展的一种方式,”原仲量联行中国区投资部总裁邓文杰对金罗店的上市预期持乐观看法,“在资本市场上,拥有土地较多的发展商更容易获得青睐。而且上海置业已拥有众多国际知名投行和基金等合作伙伴,将拥有雄厚土地储备的优质项目上市变现比较可行。”

  而按照蒋旭东的说法,“如果金罗店上市成功,我们将开一级土地开发商上市融资成功的先河。”


 
 
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