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拷问内地房企香港上市潮

http://www.jrj.com    2007年10月21日 01:49    中国房地产报
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  那么为什么很多企业不做呢,因为它们想“空手套白狼”,拿很少的钱来玩一个大的楼盘。挣了钱归自己,出了风险银行担着。这种现象实际上侵犯了老百姓的利益。因为银行的存款不是银行的,而是老百姓的。这种做法在世界各国都是不允许的。中央已经再三地下文件,国务院的文件,银监会的文件都重申,房地产企业贷款的必要条件是自有资金大于项目的35%,以防止这种侵犯老百姓利益的现象继续发生。“鸡蛋”分篮装主持人:正如大家所言,目前内地房企的融资渠道单一,银行集聚了大量风险。最近银行不断出台新的紧缩银根政策,以期未雨绸缪。但从另一个方面来看,房地产作为国民经济的支柱产业,由于产品价值巨大,它的发展离不开大量的资金支持。那么应该如何平衡控制金融风险与地产企业资金需求之间的关系呢?

  徐滇庆:现在银行确实承担了极大的风险,应该让房地产企业更多地利用直接融资的工具。比如说通过直接上市,发行企业债券以及采取其他的一些金融衍生工具来融资。现在企业证券融资等还不到10%,90%的担子压在了银行身上,在当年计划经济下是这个结构。现在既然已经走向市场,那么这个金融结构必须加以改变。

  我国已经在政策上允许发行企业债券,并且也决定要大力扩充股市的规模,这些都是良好的开端。虽然没有了政策障碍,但还是需要研究怎么能够踏踏实实,一步一步地向前走。

  范小冲:因为房地产跟金融密切相关,只有更好地改革资本市场,使金融业更加市场化,才能使房地产企业有更多的金融产品支持,更好地发展。比如开通房企直接融资的渠道,像发行企业债券、REITs等。

  中国并不缺钱,还存在流动性过剩的问题,但缺乏一个非常有效的平台,能很好地让资金和需要资金的企业对接。如资金很多,但是找不到好的企业对接;很多好企业缺钱,但是很多钱又到不了自己手里。这些现状正是中国金融还需要改进的地方,也显示出未来发展的巨大潜力和空间。

  黄建中:现在国内市场的融资方式越来越多元化了,如企业可以贷款、发债、发融短期资券或股票等。这就涉及到房地产企业从财务管理角度,进行融资方式的选择问题。

  发行股票这种方式,以原有股东让渡部分受益权为条件,但企业不用还本或付息,会优化公司的财务结构,降低负债率,实现跨越式高速成长。在股市行情好、银行利率高企的时候,负债率高的企业通常首选募股融资,这不仅有利于企业发展,也有利于分散银行的风险。如果房企严重依赖银行,负债率就会很高,利息负担也就比较重,将影响整个公司的业绩,增加公司的财务风险。一旦资金链断裂,公司遭遇灭顶之灾,也会殃及银行。而公开发债,可以使企业的债务风险分散化、社会化,减少房企对银行的依赖。

  可喜的是,这两年股市由熊走牛以后,主流房企上市公司更多地选择了证券市场作为渠道融资,通过发行公开股票、可转债、公司债等,一方面迅速壮大了公司实力和提高市场竞争力,另一方面也分散了银行的风险。警惕新的资本游戏主持人:资金和土地是房企赖以生存的最关键资源。近几年来,土地价格上涨,使得房企的资金链条更加绷紧。所以,上市融资确定不失为一个好渠道。国土资源部最近领发的39号文件明确规定:“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”这实际上进一步提高了开发商进入土地市场的门槛,对其资金规模要求更高。从资本的角度,您是如何看待这一政策对房地产企业以及房地产市场的影响?

  黄建中:整体上来讲,随着一系列行业调控政策的出台,这两年房地产企业的资金面一直在收紧,房地产企业要生存与发展,越来越需要具有更强的资金实力了。

  国土资源部出台这样的规定,会扭转前一段时间部分房企不惜成本非理性“圈地”的乱象,有利于减少土地市场的需求,平抑地价和稳定房价,也会加速行业的洗牌。

  这样,一些实力比较差的企业就会无力拿地,就会被淘汰掉,这对实力强大的公司来讲可能会是好事,它们可能会成为行业整合与重组的受益者。

  潘石屹:该政策确实提高了开发商进入土地市场的门槛。在必须具备全部付款能力才能参与土地竞买的情况下,这对于开发商的资本规模提出了更高的要求。

  我们公司是注重品牌的一个公司,不是一个注重土地储备力量的地产公司。我们最大的不一样就是我们的商业模式不一样。虽然上市以后拿地是我们的当务之急,但是我觉得我们会永远把土地的质量放在第一位,我们自己最清楚我们应该怎么去赚钱,我们不会去迎合一些投资者幼稚的想法。

  范小冲:过去有一些房地产企业拿很少的钱,通过滚动付款的方式占了大量土地,等地价暴涨的时候再开发,坐地生财。国土资源部出台这样的规定,主要目的还在于提高房地产企业的囤地成本,促使土地交易制度进一步规范。

  现在有一个很有意思的现象是:上市公司为什么高价拿地?有人说它们是因对供地的恐慌而疯狂拿地,实际上还不至于。因为拿地的公司很多都是好公司,都不是没有经历过风浪的小公司;也有人说它们是为了囤地,实际上也不是。几次“地王”地块,实际上土地面积都不大。比如最近成都的九龙仓,80亩地拍了72亿元。如果要囤地的话,房地产企业会找地价更便宜、规模更大的土地进行囤积。

  在我看来,这实际上是楼市和股市的对赌。房企通过高价拿地,不但可以产生轰动效应,也可以作为一个融资的题材。在今天大牛市下,股票一发行就是二三十倍的市盈率,甚至达到50倍、接近100倍的地步。高价拿地后股价应声而起,企业只要把过去的股票抛一点就找回投入的资金了。这就是上市房企在牛市背景下做的一个资本游戏。

  除此之外,有些企业在“地王”地块周边还囤了很多地,通过一小块天价地,使其原有的土地通过重置,被重新定价了。这里面的危险性很大,因为由此带来的地价和房价的轮番上涨并不是由于真实的供需关系产生的,而是人为地抬高,因此有很大的泡沫成分,应该引起关注。

  (本报记者张杰、见习记者邓利纯对此文亦有贡献)


 
 


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