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拷问内地房企香港上市潮

http://www.jrj.com    2007年10月21日 01:49    中国房地产报
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  远洋地产刚刚在香港敲响上市之钟,SOHO中国、中国奥园等地产公司也随即现身于联交所,这些企业又一次掀起了内地房企的香港上市潮。与之相比,在内地牛市的大背景下,今年以来,地产企业中却只有荣盛发展和广宇集团成功拿到A股的入场券,而华远等公司还在执着地朝着自己的资本梦想前行。

  房地产作为一个资金需求量巨大的行业,“得资金者得天下”似乎永远不会过时。面对频频出台的紧缩银根的政策,地产企业何去何从?如何保证在控制金融风险的同时又能缓解地产行业普遍存在的“资金饥渴症”?我们期盼着越来越多的房地产企业能在内地的资本舞台上长袖起舞,不再“墙内开花墙外香”。拷问内地房企香港上市潮观点集萃徐滇庆:企业到哪里上市,是手段和上市成本的问题。现在A股上市的门口太窄,凸显出制度跟不上形势的发展。应该对上市的审批制度进行修改,尤其是要完善退市的制度。在上市要求方面,内地并没有针对房企的专门限制标准,但是相当一部分房企的资产质量不符合上市要求。银行确实承担了极大的风险,应该让房地产企业更多地利用直接融资的工具。潘石屹:内地房企之所以选择去香港上市,很大一部分原因是由外界的环境因素促成的。2001年时,在内地上市是需要有指标的,必须由行政主管部委批准,所以当时民营房企很难在内地上地。国土资源部最近领发的39号文件提高了开发商进入土地市场的门槛。在必须具备全部付款能力才能参与土地竞买的情况下,这对于开发商的资本规模提出了更高的要求。范小冲:选择在香港上市,是因为香港有更好的国际融资平台,其金融市场也更市场化,对公司的估值和评估方法也更成熟。因为房地产跟金融密切相关,只有更好地改革资本市场,使金融业更加市场化,才能使房地产业有更多的金融产品支持,更好地发展。上市公司通过高价拿地,是上市房企在牛市背景下做的一个资本游戏,这实际上是楼市和股市的对赌。黄建中:IPO难、借壳难,堵塞了内地房企融资的通道,也使其依赖于银行贷款,导致融资风险向银行集聚。因此,发展多层次的资本市场、构建多元化的融资服务平台,是发展房企和分散银行风险的需要。同时,加强行业规范、重塑房企公众形象,消除对房企的歧视与偏见,让更多房企通过上市获得公开募股权,对房地产业和银行业发展都是有益的。为何都是香港?主持人:在内地资本市场呈现多年未见的牛市之际,内地房企却集体“远走”香港,如此局面实在是微妙。如在国庆节前后,9月28日远洋地产、10月8日SOHO中国、10月9日中国奥园,3家企业竞相在香港联合交易所主板正式挂牌。对于内地房企纷纷选择去香港上市的现象,您认为原因何在?

  范小冲:选择在香港上市,是因为香港有更好的国际融资平台。在发债、增发、扩股等方面,香港金融平台和组织资金的能力都更加方便有效。此外,在香港融资和内地宏观调控是“反季节”的。具体来说,如果在内地上市的企业,宏观调控的时候如果缺钱那么在股市上也拿不到钱;而在海外的话反而更容易拿到钱。第三,香港金融市场更加市场化,对公司的估值和评估方法也更加成熟。例如,以SOHO中国的土地储备而言,它在香港能达到这么高的发行价,在内地恐怕就很难做到。

  徐滇庆:对于企业来说,上市的目的就是融资。到香港上市,或者到北美上市,或者在中国上市,都是它自己的选择。至于到哪里上市,这是手段和上市成本的问题。

  很多企业选择到香港上市,是因为香港的资本市场更加规范一些。现在内地A股上市的门口太窄,每个月只能有10家到12家,这个数量太少。这个状况已凸显出制度跟不上形势发展的需要。所以应该对上市的审批制度进行修改,让更多的房地产公司能够在内地上市融资。

  其中特别是要完善退市制度。现在的情况是,上市企业一旦出了问题,证监会就得扛起“包袱”,不敢让它退市,所以证监会采取的办法就是持谨慎态度,不让有问题的上,可是实际上又做不到。其实,只须有一个合理的退市制度,让企业有进有出,股市才能健康发展。

  黄建中:我觉得内地民营房企偏好香港上市主要有三个方面原因。其一,从产业政策的角度来讲,在内地证券市场,房地产公司长期以来属于非扶持对象,特别是在宏观调控现实背景下,一般的房企较难挤过A股的“独木桥”。而在香港,房地产上市公司是一个比较主流的板块,没有产业政策的劣势问题,而且通常会受到投资者的追捧。其二,香港是一个国际化、较成熟的金融市场,到香港上市,可以让公司获得了一个比A股市场更大、更稳定、更“外向”的融资平台,这对“资金为王”的房企而言无疑更具吸引力。其三,内地证券市场从建立之初就主要是为国企服务的,近两年此类情况虽有所改观,但在IPO的申报竞争中,民营房企相对于国企,在A股市场仍然或明或暗地存在劣势;而在香港市场,私营企业比国企更为主流,也更受欢迎。

  潘石屹:内地房企之所以选择去香港上市,可以说很大一部分原因是由外界的环境促成的。2001年的时候,在内地上市是需要指标的,必须行政主管部委批准。

  就SOHO中国而言,我们是一个民营企业,在当时怎么轮也轮不到我们公司。可以说内地上市基本上是不可能的。之后通过与高盛的接触,他们建议我们去纽约交易所考察一下。但是当时的时机并不好。比如安然事件的爆发,布什政府开始酝酿攻打伊拉克等等。

  再后来,虽然我们拿到了中国证监会无异议函、香港证监会以及香港联交所的批复、纽约证券交易所的批复,但是在我们准备上市的时候又遇到了“非典”,该因素的影响范围是很大的,所以我们当时决定先终止上市。最终在今年“十一”长假之后的第一天选择了在香港上市。A股上市难在哪?主持人:据了解,重庆龙湖地产、天利置业等内地房企都在为各自赴港上市进行着积极备战。与火热的香港上市潮相比,大批融资需求日甚的房地产企业被“无情”地挡在内地资本市场之外。请问您是如何看待房企难以在内地上市这一现状的?您认为房企A股上市的障碍在哪里?

  黄建中:房地产企业上市有一个门槛的问题,包括盈利能力、资产规模及经营运作规范等要求。目前,内地大部分房企在盈利能力、资产规模等方面还不能满足上市所必须的硬条件,而且内地房地产市场秩序混乱,很多企业在规范运作方面不尽如人意甚至成为负面形象的典型,加之内地上市资源非常稀缺,绝大多数房企较难获得A股的“入场券”,就无法进行公开募股融资。此外,房企借壳上市也并非坦途,近一段时间,多家房地产公司借壳上市遭遇监管层闭门羹,其中的原因可能是多方面的,但产业政策导向、企业运作规范及其公众形象等问题,不能不说是房企上市的软肋。

  IPO难、借壳难,堵塞了房企公开募股融资的通道,也使其不得不依赖于银行贷款,导致房企融资风险向银行集聚。为此,加强行业规范、重塑房企公众形象,大力发展证券市场并消除对房企的歧视与偏见,让更多房企通过上市获得公开募股权,对房地产企业和银行业发展都是有益的。

  房地产企业本身也需要各类融资方式的合理配置,根据公司的财务状况、发展需要、市场环境及融资成本等情况,适时发行一部分股票,发一部分债券,贷一部分款等。目前,我国的金融市场还不发达,企业可供选择的融资品种较单一,贷款是绝大多数房地产公司融资的主要渠道,甚至是一部分非上市公司的惟一渠道,造成了我国房地产行业风险绝大部分被银行业背负的问题。从行业和公司发展的角度来讲,确实需要使我国房企的融资结构趋向合理化、多元化,为此,大力发展多层次的资本市场、构建多元化的融资服务平台,是房企发展的内在要求,也是分散银行风险的有效手段。例如进一步发展公司债券市场、私募股权市场,推广REITs、资产证券化等金融创新品种,拓展多元化项目融资渠道等。

  徐滇庆:在企业上市方面,内地并没有针对房地产企业专门的限制。但是,又有相当一部分房企的资产质量是不符合上市要求的。很多房企的自有资金比例严重不足,在这种情况下,不要说是上市,连银行贷款都不应该发放。

  所以,如果房企连这个自有资金比例的问题都解决不了,不要说是上市,今后生存都有问题。房企如果不能迅速改变这种自有资金严重不足的状况,那么它自己的风险不仅很大,而且还会把风险转嫁给银行。

  应该如何充实自有资金呢?现在中国流动性过剩,社会上有的是钱。如果房企真正想要充实自有资金的话,它完全可以采用引进战略合作者,或者定向地吸收股东,这些都是可以做到的,并不难。

 
 



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