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睿富房地产涉嫌在港上市造假

http://www.jrj.com    2007年11月10日 14:23     新京报
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  招股租金收益较实际高估55%以上,公司已向香港监管及司法机关报告  

  虽然在港上市不足5个月,内地房地产投资信托基金(REIT)―――睿富房地产(0625-HK)已是屡屡遇挫,先是上市首日即遭遇破发,日前又被爆出卷入一场造假丑闻。公司在上市时对旗下北京佳诚广场的租金收益,竟然较实际高估近3亿元,成为首家涉嫌上市欺诈的内地房地产投资信托基金。

  租金收入浮夸超五成

  睿富公告的调查报告显示,在睿富今年6月上市时所发出的招股书中,披露的租金情况与实际卖家收取的租金存在很大差异,较原预期少收取2.78亿元,资产价值被大大高估。睿富房地产的新闻发言人Peter昨日对记者表示,睿富已向香港联交所、证监会及警方对该事件进行了报告,接下来要等待对方的立案情况。

  目前在睿富旗下仅有一个物业资产,即北京的佳程广场,是位于燕莎朝阳区的甲级写字楼大厦。在上市前,由佳程广场的开发商香港佳程集团董事长田力控制的公司Bestride,将该物业出售给睿富房地产基金,此后由睿富将佳程广场打包到香港上市。Bestride公司曾表示,佳程广场的月租金为273元/平方米,但实际上,目前该物业租约的月租金只有176元/平方米,这意味着睿富在招股书中将佳程广场的租金虚报高达55%以上。

  在今年8月,基金管理人发现所收租金与上市时所披露的数字存在巨大差异后,成立专门小组展开调查,而田力在睿富初步评估了可能产生的损失之后,已向睿富支付了约2.79亿港元。虽然根据睿富的报告显示,田力所支付的上述金额已足够应付可能出现的租金差异,但睿富方面认为,物业卖方即Bestride公司,涉及在上市前进行布局精密的欺诈行为,包括在暗中截取租户给尽职审查小组问卷的确认书,篡改有关文件,以及伪造租约。对此,Peter昨日也表示,目前还在等待司法方面的答复,但田力将很可能面临欺诈罪等指控。

  出售方造假瞒过评估机构

  在此事被曝光之后,事件主要的责任方田力表示,租金出现差异是因为卖方代表向租户提供预租租金优惠,而对欺诈一事完全不知情。但有投资者对此表示怀疑,盛富资本国际公司的董事、总经理黄立冲对记者表示,“物业卖出方不可能不知情,如果有租金优惠,为何不在上市前予以公布?下一步就是要看司法方面的判决。”昨日,记者经过多方尝试,最终未能与田力取得联系。

  但据知情人透露,睿富公司曾在田力支付了2.79亿港元差额款之后,几次与其联系商议进一步处理事宜,但均被田力以工作忙为由,予以拒绝。实际上,田力已从睿富上市中获益匪浅,据估计田力在上市中共套现约10多亿元,并继续持睿富9.37%股份,同时为睿富的非执行董事及拥该基金管理人20%股权。目前,睿富房地产方面已罢免了田力在公司的董事职务。

  而在该事件中,更值得引起关注的是,睿富在上市过程中所聘请的众多保荐及评估机构中,竟然无一家发现造假问题。据记者了解,戴德梁行是睿富上市前委托的评估公司,在事件发生之后,虽然戴德梁行仍作为评估公司,但睿富另外聘请了高力国际及第一太平戴维斯对戴德梁行所做的评估报告提供独立意见。

  对此,有资深地产人士向记者表示,戴德梁行是业内较知名的评估机构,此次在睿富一事中栽了跟头,叫人有些诧异。据他称,目前一些在港的个别保荐机构中,存在不尽职的问题,由于对内地的房地产行情不是很清楚,时而会出现错误。“其实租金的情况很容易查清楚,只要去打听一下附近的租金情况就可以掌握,关键是有没有尽到职责。”

  公司股价面临重新估值

  虽然,目前造假一事仍有待监管及司法机构进一步调查,但无疑已对睿富房地产造成极大的负面影响,尤其是对投资者所造成的损失目前还难以估量。投资者之一黄立冲表示,“虽然田力已经对租金差额进行了赔付,但投资者此前基于招股书所购买股份的估值仍存在问题,既然资产的现值发生变化,公司方面也应该对股价重新予以估值。”他认为,该事件不仅涉及刑事诉讼,还应该对投资者进行一定的民事赔偿。

  对此,睿富方面昨日承诺,公司今年所派发的股息将不会受到影响,并表示,该股的主要机构股东之一奥本基金已于日前进一步增持了该股,持股份额由7.94%上涨到8.5%。

  睿富中国是香港市场上第七只房地产信托基金,在今年6月的上市首日交易中,股价一开盘便跌穿发行价,收盘时每基金单位报4.73港元,较发行价每单位5.15港元下跌8.2%,散户每认购一手,未计手续费,账面损失420港元。而在公开发售期间睿富的市场反应也较为平淡,公开发售部分仅收到9424份有效申请,超额认购1.51倍,国际配售部分则超额认购0.44倍,因此首日跌穿发行价并不令人感到意外。

  在9月首次爆出租金出现差异之后,股价在复牌当天曾一度急挫19%,并在此后近两个月内一路下跌,在近日公布了最新的调查结果后,才有所反弹。昨日,该股收于3.99港元,上涨4.72%。

  本报记者 张羽飞

  
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