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中海斥150亿买地 整合扩张提速

http://www.jrj.com    2007年11月16日 04:29     第一财经日报
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  亦吾

  与碧桂园、富力等一线房企更倾向于在全国扩张中单打独斗的风格相异,除了在重庆地区引入资本雄厚的九龙仓作为合作伙伴,买入百亿土地外,在中海重镇上海,也同样引入风投机构作为合作伙伴

  内地一线房企中,与万科、富力等并驾齐驱的中国海外(0688.HK)沉寂一年多后,近期加快全国扩张的步伐,同时加速旗下业务整合。

  今年斥150亿买地

  11月中旬,中海在上海以14.7亿元拿下上海闸北总建筑面积超过26万平方米的大型商业综合地块。同期,中海宣布以4亿元向姊妹公司中国建筑(3311.HK)出售沈阳皇姑热电蒸气生产供应业务99%权益连股东贷款,中海将因此录得约388.5万元收益。

  中海宣布与同系公司中国建筑合作发展珠海及重庆地产项目,它们所组成的合营公司持有珠海及重庆房地产,预计总投资额分别约29.12亿元及15.93亿元,合营公司的总资本承担约45.05亿元。其中,合营公司位于重庆的地块为总建筑面积超过45万平方米的大型住宅社区,珠海为总建筑面积超过41万平方米的综合社区。

  11月9日,中海再度携手老牌港商九龙仓,合资75亿元拿下重庆市南岸区弹子石CBD一幅总建面积超过226万平方米的大型商住综合地块。此前,9月24日中海已联合九龙仓,出价25.4亿元获得重庆另一幅规划建筑面积约42万平方米的商住用地。

  同在9月,中海也先后在沈阳、青岛和天津攻城略地,当月在四个城市共计拿地117.7万平方米,买地金额超过63亿元。

  10月,中海也曾斥资7.78亿元购入两幅深圳龙岗区地皮,总建筑面积合计超过24万平方米。今年上半年,中海在成都高新区也以20亿元的价格,分别买入两块住宅及商住地皮。总建筑面积超过61万平方米。

  根据中海今年已公布的土地储备数量,其今年合计耗费近150亿元买地,其中9~11月这三个月内就耗费了130亿元。

  根据香港国泰君安的调研,中海目前土地储备已高达2100万平方米。相比其2006年初的土地储备量增加1倍,进入内地房企土地储备量最多的前五名。

  整合内部业务,联手战略伙伴

  由于中海回归A股的计划暂时搁置,今年上半年中海开始改善财务结构并进行新的融资。今年4月,中海发行5亿美元的可换股债券,获得超过37亿现金流。5月,中海以约6700万美元的价格出售持有上海卢湾区项目的大利企业50%权益与摩根大通房地产基金。

  同时,中海向中国建筑出售中海基建,逐步剥离基建业务,增加2007年税前利润约1亿港元。

  与碧桂园、富力等一线房企更倾向于在全国扩张中单打独斗的风格相异,中海在今年的全国扩张基调中以战略合作为主。除了在重庆地区引入资本雄厚的九龙仓作为合作伙伴,买入百亿土地外,在中海重镇上海,也同样引入风投机构作为合作伙伴。

  中海方面透露,该公司在上海卢湾区的综合项目总投资额60亿~70亿元,项目包括写字楼、酒店、商场及住宅等物业,公司引入摩根士丹利与摩根大通为合作伙伴。而中海与信和置业于前几年拿下的深圳地王项目,目前已售出套现32.7亿元,售罄料套现40亿元。双方合作良好,在成都地区也有不少豪宅项目在进行合作。

  而今年上半年中海的销售业绩增长幅度力压雅居乐、合生等老牌房企,其中合生中期业绩微步倒退,雅居乐只增长不到5%。中海今年的中期业绩纯利升60.2%至13.7亿元,同时投资物业重估获得1.8亿元收益。内地房地产录得84.1亿元销售额。整体经营溢利增93.4%至17.8亿元,内地业务经营溢利占96.1%。

  相比其他房企迅速增加的资产负债率,中海在致力于改善财务结构后,净借贷比率从34%降至28%;6月底,集团持有现金44.9亿元;银行贷款为72.4亿元。庞大的现金流成就了中海下半年攻城略地的底气。

  中海方面表示,今年内,中海的投资物业收益只占集团盈利的10%左右,目标是未来5年内投资物业收益占集团盈利的20%。而今年7月,中海确定了在内地开始新一轮扩张的战略,并提出到2015年市值要达到3000亿元的目标。中海地产集团管理层认为万科、富力等竞争对手增长速度很快,中海地产需要加大扩张力度,并提出到明年将其内地分公司数量从现在16家扩张到25家左右的目标。

  在近期中海拿下多幅庞大地块后,高盛发表研究报告指出,内地资本市场畅旺,将令内地高收入人士数目于2010年倍增,房屋潜在需求将会超过未来供应量,预计未来两年内地主要城市楼价及销量将会继续上升。高盛对于上市房企的推盘定价有信心,相信2008年主要城市楼价升幅达到20%~30%,2009年达15%,因此该行将其研究的地产股目标价上调3%~40%。其中将中海加入“强烈买入”名单之中,认为其过去一年的扩张表现虽然落后于其他同行,但是未来将急起直追。而中海较低的负债率可降低扩张风险。


 
 
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