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远洋地产再夺通州地块 上市月余开支将近百亿

http://www.jrj.com    2007年11月16日 04:34     第一财经日报
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  王芳洁

  日前,远洋地产(3377.HK)宣布,已与其持有75%股权的附属公司北京五河房地产开发有限公司联合投标,以人民币7亿元成功投得北京市通州区玉桥西里住宅小区(二期)项目用地。

  尽管远洋地产在香港上市的时间还不足两个月,但此番拿地已经是其上市后的第三次扩充土地储备,此时远洋地产的土地储备已经远远超出其上市时所披露的860万平方米,而超过了1000万平方米。

  相对应的是,远洋地产由上市募集的119亿港元,至此也已花费近半。而公司还在运作收购北京商务中心区开发建设公司两家小股东股权,收购完成后,远洋地产需要在北京商务中心区地块一级开发上再投40亿元以上。

  合并所有投资数字,十分逼近远洋地产上市所募资金。

  频繁出手

  对于远洋地产的拿地,用“捷报频传”来形容一点也不为过。 10月28日,远洋地产以21.5亿元价格全资收购青岛颐中房地产公司;当月30日,远洋地产联合北京莱福建设公司以22.26亿元价格拿下杭州“杭一棉”地块;11月8日,公司又投得了北京通州区玉桥西里地块。

  玉桥西里地块位于通州区梨园镇、永顺镇,占地5.4482万平方米,总建筑规模13.8597万平方米,容积率为3.0。远洋地产将与五河房地产成立项目公司进行开发,两家公司在项目公司中的持股比例为6:4。

  针对此次中标,远洋地产执行董事兼总裁李明表示:“该地块处于北京市发展潜力较大的区域,未来升值空间大,预期具有较高盈利水平。取得该地块秉承了公司注重获取北京交通便利地段土地储备的一贯战略,增加了公司优质土地储备,对进一步稳固公司在北京地区的布局具有重要意义。”

  当然,对于已经实现香港上市的远洋地产来说,布局北京早已不是其全部用意。在招股时,远洋地产即发愿,要进入中国其他高速发展地区。

  彼时,远洋地产仅在天津、中山、大连、沈阳四地拥有开发项目。但在上市后的一个月时间左右,远洋地产又将旗帜插到了青岛和杭州两地。

  为何远洋地产要在短短一个多月时间内大面积拿地,正如第16届官产学恳谈会上,湘财证券首席经济学家金岩石所言,在所有上市企业中,房地产企业的市盈率最高,而土地储备是其背后的支撑,为其带来了证券化的溢价。

  鲸吞颐中

  在三次获地中,青岛颐中房地产的收购给远洋地产土地储备贡献颇多。

  10月29日,远洋地产公告称,通过其内地全资子公司――北京天麟房地产开发有限公司和北京远坤房地产开发有限公司,以21.5亿元收购青岛颐中地产100%股权。其中天麟房地产收购青岛颐中星日投资股份公司46.26%的权益,远坤房地产收购33位自然人股东持有的53.74%的权益。

  作为颐中集团(主营卷烟生产销售)旗下成员,颐中地产主要在青岛从事中高端物业开发。被收购前在10家房地产公司和3家与房地产相关公司持有股权,持股比例从13.3%到100%不等。目前公司拥有的土地储备的规划建筑面积达118万平方米。

  也就是说,远洋地产仅用21.5亿元便锁定了118万平方米的土地储备。和而后投标所得的“杭一棉”地块对比,此次收购的价格可谓相当合适。

  谈及本次收购,全程参与运作的永安信金融服务机构副总经理蒋晋辉向《第一财经日报》介绍,实际上颐中地产本意是引入战略投资,而非全盘被收购。但经过40天的谈判,远洋地产以非常简洁的方式,快速击败其他意向投资人,并将收购股权加至100%。

  而据记者了解,颐中地产的发展主要通过母公司一些烟草的收入和资金支持,不过去年年底,山东烟草业开始进行整合,内部精神要求将进入地产行业的资金撤出,同时进行主辅业分离。地方烟草行业重组的政策变化导致颐中地产的资金紧张,需要寻找新的资金平台。随着宏观调控的进一步深入,银根一紧再紧,也给拥有大量土地储备却“无米下锅”的颐中地产带来了更加困难的环境。

  可以说,远洋地产的接盘,正是颐中地产内忧外困之时,时机非常有利。国泰君安证券研究院研究员张宇在“2007中国蓝筹地产评选高峰论坛”上表示,房地产市场上资本会越来越充裕,未来3~5年时间,中国房地产市场将只剩下50家左右大型房地产公司具备资本话语权,进而它们也会具有土地定价权。

  相信在颐中收购案中,相对于颐中地产来说,远洋地产已经拥有了资本话语权,进而拥有了土地定价权。

  巩固北京地位

  和上市时一样,远洋地产在每一次拿地时,都不忘强调自己是“北京最大的房地产公司之一”,公司也一再强调要保持在北京的领先地位。

  当拥有北京黄金地段少量土地储备的SOHO中国上市募集128亿时,北京市场的“地段价值论”显现无疑。因此对于以往北京在售总建筑面积最大的远洋地产来说,北京黄金地段的土地储备是稳固地位的利器。

  实际上,远洋地产早已秘密拥有这利器,其为北京商务中心区开发建设公司的大股东,占股比例47%。而北京商务中心区所负责一级开发的地块,占地30公顷,以国贸为中心,从东二环到东三环,将北京市CBD中心黄金地块全部占有。

  此外,该项目公司股权正呈集中化趋势。北京安邦物产公司新近收购了该项目公司30%股权,成为二股东。

  而公司另外两家小股东北京朝阳城市综合建设公司和北京商务中心区投资服务中心10月26日在北交所挂牌出让合计约15%的股权,在出让公告中明确写到:原股东有意优先收购。

  据北交所负责该项目的人士介绍,这两家出让股东有意将股份卖给远洋地产,而远洋地产也不会轻易放弃对该地块的控制权。但是由于该地块在一级开发中遇到一些问题,所有股东还需要以“股东借款”投入这个项目。15%股权所分配到的投资额约10亿元人民币,而持股47%的远洋地产需要投入30亿元。假如远洋地产将这两家小股东股权收购下来,则需要投入40亿元以上。

  按照土地一级开发带动二级开发的惯例,远洋地产在商务中心区的土地储备预期十分可观。相信这块黄金宝地将是远洋地产稳固“北京一哥”地位的法宝。


 
 
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