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收地2000亩 光大地产赴港上市倒计时

http://www.jrj.com    2007年11月30日 22:24     21世纪经济报道
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  本报记者 贾海峰

  光大地产与光大集团无关。

  11月29日,持有光大地产70%股权的香港蚬壳电器工业集团(00081.HK)刊登的一则公司股权激励计划使光大地产赴港上市全面拉开帷幕。

  依据该则股权激励计划,注册于开曼群岛的Pan China公司将成为光大地产在香港上市的壳公司,其大股东香港蚬壳电器工业集团(以下简称“蚬壳电器”)和二股东Assure Win分别拿出81200和34800股用于管理层激励,股权变动后Pan China管理层将持股5.8%。

  土地储备2000亩

  虽然曾为光大集团旗下地产业务平台,光大地产却一直在业内保持低调,公司内情更不为行业内所知。

  一位已离开光大地产的人士介绍,2005年和2006年蚬壳电器连续两次收购光大地产股权,最终通过旗下Jodrell公司持有光大地产70%股权成为大股东。

  蚬壳电器所持股权收购自光大集团,正处于重组当中的光大集团已然决定剥离房地产业务,并在2007年年中将剩余30%光大地产股权转让给了另一家外资公司Assure?Win。2007年7月,光大地产在国家工商总局完成了工商注资变更,正式由中外合资企业变更为外资企业。

  二股东Assure?Win进入以后,光大地产突然改变了长时间沉积的做法,开始大举收购土地和通过并购股权方式取得土地。

  2007年8月15日,光大地产以6.3亿元价格收购了北京华世柏利房地产公司90%股权;8月27日,光大地产以5.6亿元(其中包括拟向项目公司提供的5.53亿股东贷款)代价收购青岛颐景房地产公司70%股权。

  11月15日,光大地产宣布以5865万元价格收购深圳光大策略公司持有的广州光大花园的42%剩余股权,之前光大地产已经持有广州光大花园项目58%股权。据悉,广州光大花园项目一期25万平方米项目已经建成售空,该公司正在计划兴建后续39万平方米的住宅项目。

  11月21日,光大地产以3.38亿元价格收购了北京中顺超科房地产公司剩余54.1%的股权,完成了一年前的一笔继续收购:2006年8月,光大地产以1.25亿元价格从北京金华星置业手中收购北京中顺超科房地产公司45.9%股权,该公司正在开发位于北京海淀区学院南路11-15号地块,该地块建筑面积约为11.5万平方米,目前项目命名为“光大?懿品”,其中3.9万平方米做住宅,7.5万平方米做商用。

  记者获得的一份光大地产土地储备“清单”上列明:光大地产在北京开发项目有5个,其中位于西二环内金融街延长线上的“光大国际中心”建筑面积16万平方米,已经完成建设,其中一栋写字楼和独栋酒店已经整售,另一栋写字楼约5万平方米面积被光大地产自持。“光大?懿品”项目明年进入销售,其中商业部分也拟自持。

  另外三个项目系光大地产今年通过股权收购所得:位于长安赛特广场附近一个建筑面积10万平方米综合体;昌平沙河项目是20万平方米的别墅项目;丰台花乡则是一个40万平方米的纯住宅项目。

  除此之外,光大地产还在内蒙呼和浩特地区拿下1万亩的土地一级开发,同时在广西有5000亩土地一级开发在做。

  同时,光大地产还在合肥拥有一建筑面积10万平方米的“光大国际广场”;上海张江高科科技园有一1.7万平方米的科研办公楼,光大地产在其中拥有64%股权。

  上述光大地产有关人士称,自光大集团彻底退出光大地产以后,光大地产从今年开始连续购地投资已超过20亿元,2006年销售收入为12亿元,相比国内其他房企规模尚小,因此拼命买地扩大规模成为其上市前准备的最重要一环。

  有知情人士称,光大地产充足的资金与其新进入二股东Assure?Win有关。光大地产目前拥有土地储备已经超过1300万平方米。

  上市计划启动

  蚬壳电器驻光大地产前任董事代表尤建兴之前在接受本报记者采访时曾表示,光大地产已然具备上市条件,蚬壳电器等方面正在研究股权结构方面的问题。如何稀释股权,进一步引入战略投资者及股东,增强光大地产资本实力是蚬壳电器2007年下半年的主要工作。

  第一步,就是管理层激励,有证券分析师认为,蚬壳电器最终想保留在光大地产中相对控股地位,只需要40%左右的股权,目前蚬壳电器仍持有65.94%的股权,存在进一步出售股权的空间。

  但是蚬壳电器出售股权的前提是保证对光大地产的控股权,因此在11月29日的股权激励方案中,蚬壳电器与二股东Assure?Win同步按比例减持光大地产股份。

  光大地产初步稀释出的5.8%股权约合11.6万股,每股定价600港币。蚬壳电器董事长翁国基个人获得购买权为24000股,其他获得购买权的48人均为蚬壳电器及光大地产的管理人员。

  股权激励也在光大地产内部引起不小震动。

  某知情人士日前在中冶?金和国际等主办的“风云北京?际会奥运”高峰论坛上向记者透露,北京光大地产公司人事近期有较大变动,先后有多名高管辞职,而这些管理人员辞职的原因可能与香港蚬壳电器方面制定的股权激励计划有关。

  亦有知情人士向记者介绍,上述北京光大地产公司人事变动与光大地产内部管理结构调整有关。

  蚬壳电器2007年中报资料显示,该公司欲逐渐出售在美国等地方房地产项目,将光大地产打造为房地产业务平台。而光大地产收购广州光大花园项目股权亦表现出蚬壳电器利用其整合全国业务的思路。

  翁国基曾公开表示,由于光大地产属于蚬壳电器合并财务报表公司,其有可能在香港市场采取分拆上市的做法实现光大地产上市。

  蚬壳电器同时调整了对光大地产的持股方式,由原来通过Joderll公司直接持有光大地产70%股权改为通过Pan?China间接持有光大地产公司股份,股权结构调整后,Pan?China将成为光大地产在香港上市的壳公司。

  记者获得消息表明,光大地产资产已经完成了向Pan?China“资产装壳”工作,在香港上市只是时间问题。

  而在光大地产股权激励政策中也明确规定,公司上市以后接受股权激励者可出让20%股份;6个月后可出让40%;2年后可全部在公开市场出让。

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