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潘石屹直面上市质疑

http://www.jrj.com    2007年12月07日 15:07     《新财经》
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  文/本刊记者 王晓慧

  SOHO中国上市了,面对媒体,潘石屹回答了对SOHO中国上市前后的众多质疑

  10月8日,“十?一”黄金周结束的第一天,SOHO中国(0410. HK)(行情,资讯,评论)在香港联合交易所主板挂牌上市。首个交易日收盘报收9.55港元,比上市价8.3港元上涨了15.06%。

  质疑一:何以选择低调上市

  潘石屹是个爱炒作的人,更是个会炒作的人,他所出售的楼盘会因为“潘石屹”三个字而省去高额的广告费。尽管如此,SOHO中国上市之前,面对众多评论甚至误读,潘石屹一直保持低调。这显然不是老潘的风格。

  《新财经》:今年年初采访您的时候,曾提到了上市的问题。您给了我四个字的回复:“无可奉告”,当时是出于什么考虑?

  潘石屹:这是香港联交所的规定。企业上市之前有一个静默期,静默期间不能对媒体透露任何关于上市的信息。

  《新财经》:但很多企业都会借上市之机进行炒作,这似乎已经成为市场潜规则。

  潘石屹:这是不符合规定的。

  《新财经》:那么,2002年,SOHO中国的高调宣传岂不是没有符合规则?(SOHO中国早在2002年就打算在美国和香港同时上市,但潘石屹当时的高调反而使SOHO中国上市计划最终流产)

  潘石屹:上一次还不是因为没遵守静默期规定的问题。关键是2002、2003年整个证券市场比较低迷。同时,发生了一些对证券市场有影响的事件:第一是美国的安然事件;第二是美国准备打伊拉克,我记得美国是在2003年3月开始攻打伊拉克。当时,我们准备在香港和美国同时上市,但安然事件及伊拉克战争影响了上市进程。第三,2003年的“非典”对北京经济影响很大,选择这个时候上市,时机不好。不过,我们还是严格遵守了静默期的规则。

  《新财经》:从年初到9月底,这段静默期的确很长。静默期间会有很多声音被误读,您是怎样处理的?

  潘石屹:静默期是一个很痛苦的过程。

  我们是2007年1月8日开会开始筹备上市的,10月8日挂牌。也就是说,在9月29日之前不允许对外谈及任何与上市有关的话题。很多媒体报道说SOHO中国上市要募集4亿美元,也有说5亿美元的,还有说6亿美元的。其实,他们说的都不对,但我也不能站出来反驳,这样就相当于承认有上市这回事了。

  实际上,直到9月9日才确定价格区间,资金额度也随之确定下来。最后的价格于北京时间2007年9月29日凌晨在旧金山定下来。实际上,SOHO中国募集的资金超过128亿港元。

  质疑二:SOHO中国不符合上市条件

  对于一个房地产企业来说,土地储备是备受资本市场看重的一个要素。但是,SOHO中国仅仅拥有100多万平方米的土地储备量,公司业绩能达到上市标准,SOHO中国是如何做到的?

  《新财经》:SOHO中国的土地储备一直不多,您是如何考虑的?

  潘石屹:拥有很多土地储备固然好,可是把土地变成钱,需要很长的过程。这其中涉及管理、设计、销售等各个环节。其实,我感觉到,一些地圈多了的地产公司最后都失败了。20世纪90年代初,我曾在海南岛圈过地,还不是亏得一塌糊涂。土地储备多了,对公司的资金周转速度和使用效率是非常不利的。现在还有一个法律规定,两年不开发的土地要无偿收回。所以,圈地圈多了,房地产公司的风险就很大。

  《新财经》:我觉得,也许您和那家开发商都走了一个极端,过多地圈地和过少地储备土地都会产生不同的风险。SOHO中国在香港上市,土地储备问题是否也困扰了您?

  潘石屹:没错,我们在香港路演的时候,感觉压力很大。香港对土地储备这个因素非常敏感,所以,他们对SOHO中国在土地储备方面的问题问得比较多。

  香港的土地不多,价格很高。比如,在中环的土地价格贵一点,在天水围、新界的土地便宜一点,但价格差距不会特别大。内地与香港不太一样,北京城里与昌平区的土地价格差别非常大,所以,香港人更看重土地储备。

  质疑三:财务公开例证地产暴利

  房地产开发商的成本一直是老百姓比较关注的焦点问题,更是多次引发开发商和经济学家之间口水战的根源。

  《新财经》:商品房的成本一直是开发商回避的话题,包括任志强在内,对此都是缄语默口。SOHO上市后财务就要对外公开,这方面您有什么想法?

  潘石屹:成本公开是必然的,我们的利润率本来就高。全国房地产的平均利润率在经济普查后是7.7%。利润率高是市场的一个信号,说明市场缺这样的产品。

  《新财经》:上市以后,SOHO中国还会延续之前的商业模式吗?对未来是不是有新的规划?

  潘石屹:我觉得已有的商业模式不会变,SOHO中国的商业模式已经运作了几年,应该是非常成功的。SOHO中国在过去十年的发展过程中,最关键的问题是缺钱。记得当年北京市有两块地,一块是汽车摩托车厂,另一块是第一机床厂。最后因为缺钱,只拿了第一机床厂这块地,所以,才有了今天的CCTV新址。如果在十年前有资金支持的话,SOHO中国会发展得更快。

  《新财经》:既然缺钱,加之现在A股市场这么火暴,有没有考虑回归A股?

  潘石屹:这牵扯到一个政策问题,目前,国内还不允许外国人购买中国的房子,而SOHO中国又是在香港上市,产品市场与股票市场是完全错位的。如果能回归A股市场的话,SOHO中国的产品市场和股票市场就能结合了。

  《新财经》:在SOHO中国的招股说明书中,您把部分股份转让给了您的夫人,这背后是否涉及商业运作?

  潘石屹:没有什么商业目的,就是一个家庭的安排。SOHO中国是红筹股,是离岸公司。张欣是香港人身份,所以,SOHO中国一开始就在境外和境内分别注册了公司。并不是因为要上市了才将国内的公司挪到国外去。

  老潘眼里的公众公司

  SOHO中国上市后,一向我行我素的潘石屹也要改变自己的风格,他对公众公司有了自己的认识。

  《新财经》:SOHO中国上市,是不是也影响到您个人风格的改变?

  潘石屹:风格要改变得适合公众公司,尤其是对媒体态度的变化。对我个人而言,原来媒体爱怎么说就怎么说,我根本不理。现在律师反复告诉我,媒体说得不对的,是对小股东利益的侵害,你就要反驳。必要时还要出一些澄清公告,事实是什么就是什么。

  《新财经》:SOHO中国成为公众公司后,您的心态有了怎样的变化?

  潘石屹:我心里面最大的变化是:原来赚钱多少是我自己的事,我需要负责任的就是5800多个客户,现在需要负责的是50多万股民。

  《新财经》:除了您个人的风格有所改变之外,SOHO中国上市前后是否也有所改变?

  潘石屹:公众公司应该接受严格的监管,从税务、法律等各个方面。尤其像高盛这样的投资银行,上市公司有没有不合法的东西它都能查出来,而且所有的调查完全是背着企业完成的。作为全球保荐人,他要把一个公司推荐给全世界的投资者,是要负责任的。

  有一件特别有意思的事情,SOHO中国筹备上市期间,美国方面有人向高盛提出:在中国有本书叫《批判潘石屹》,你们调查过吗?高盛当时非常紧张,并去买了一本书,发现作者是潘石屹,最后才放心。

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