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华润置地土储超千万 营收冲百亿

http://www.jrj.com    2007年12月07日 23:08     21世纪经济报道
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  本报记者 杨丽萍

  华润置地(行情,资讯,评论(1109.HK)在2007年的土地市场可谓是收获颇丰。

  12月3日,华润置地发布公告,以45.288亿元向母公司华润集团收购内地三幅地块的股权,总建筑面积约290万平方米。华润置地将按每股16.83元发行2.69亿股代价股份支付,发行价较停牌前收市价折让约9.2%。

  “除了通过向母公司发股收购土地之外,今年,华润置地还投入了80亿元在内地拿地350万平方米。”华润置地融资与策划部总经理王国华在接受本报记者独家采访时还透露,目前,华润置地共有1530万平方米的优质土地储备。

  同时,王国华也保守估计,2008年华润置地的营业额将有望达到100亿元。

  孵化战略:集团拿地 注入子公司

  据了解,该三块地是通过收购华润集团旗下全资公司迅机投资有限公司全部股权取得,分别位于杭州、大连和无锡,建筑体量都在80万-150万平方米之间。

  “通过此次收购,华润置地将拥有大连地块100%的权益,无锡和杭州地块6成的权益。”王国华透露。

  受购地利好影响,12月4日,华润置地在停牌一天后复牌,股价显著上升,最多上涨7.8%至20.4港元,全日收报于19.72港元,较前一交易日上涨4.2%。

  王国华在谈及这种通过向母公司发股收购土地的做法时,则用了“孵化战略”的字眼。这俨然已经成为华润置地的一种拿地模式。

  他进一步解释,华润集团作为华润置地的大股东,资金实力雄厚,而上市公司无论在资产规模还是现金流方面,都有所不及。“孵化战略就是让一些土地先期由集团来购买和管理,等到项目比较成熟时再按市场价格注入上市公司。”

  王国华以此次交易的杭州地块为例。该项目位于杭州中心商业区钱江新城,总楼面面积约86.4886万平方米,规划包括超级购物及娱乐中心、高层高尚住宅大厦、服务式住宅、甲级写字楼大楼及五星级酒店。

  “整个项目分两期发展,购物商场预计2009年9月开幕,625个住宅单位预计也要在2008年5月开始预售。”王国华透露,该地块则是在2005年9月就已取得,这意味着前四年这个项目基本处于现金流出阶段,而没有现金流入。“杭州地块当年的拿地价格是11亿元。”

  “如果华润置地直接去拿这个地块的话,将对资产负债能力是个极大的考验,对上市公司的财务数据也不利。”王国华分析。

  同样的问题也适用于大连和无锡地块。

  据了解,无锡地块也是2005年9月左右取得,当时地价为25亿元,目前刚刚开始预售,大连地块是去年11月取得,地价为17亿元。“前期都有相当一段时间只有现金流出。”

  王国华说,在此次交易之前,华润集团的土地储备大约有800万平方米,地价款高达150亿元。这个数字是华润置地的资产负债能力所不及的。

  “正是有了华润集团的这种孵化支持,华润置地才可以先去潜心做那些可以给股东带来直接回报的项目,而又不错过拿地的时机。”王国华认为,这是很多上市公司所不具备的优势。“而且,对于华润置地来说,这种拿地方式不用通过支付现金,只需用发股形式就可取得。”

  据公告称,通过此次交易,华润集团对华润置地的持股量将由59.36%升至62.07%。

  “目前,华润置地的净负债是107个亿,此次交易后,总股本则增加了45.28亿,升至210亿,负债率也将从65%降至50%。”王国华给记者算了一笔账。

  据记者了解,迅机公司取得三个地块的原地价总和为40.5亿(因为杭州和无锡项目只占6成权益),其中,未支付的地价款为19亿,土地溢价约28亿元。可见,华润集团从中也是获益颇丰。

  1530万土地储备后的营收目标

  采访中,王国华强调,孵化战略只是华润置地拿地方式的重要补充。

  “今年华润置地自己还取得了350万平方米的土地储备,耗资80亿元。”王国华坦言,年初的计划是华润置地和华润集团用于拿地的资金分别为50亿元,现在显然是大大超过了计划。“此次收购完成之后,华润置地总的土地储备将达到1530万平方米。”

  有业内人士做过估算,华润置地的土地储备货值已超过了360亿元。

  在今年年中,华润置地总经理王印在接受媒体采访时表示,将不断地把母公司的优质资产注入上市公司。记者也了解到,今年华润集团拿地的资金总额也达到了80亿元。目前,华润集团的土地储备大约有520万平方米。

  而对于如何利用华润集团的优势,王国华坦承,除了上述的那种孵化战略之外,还将借助华润集团其他产业的“退城进园”拿地。

  据了解,除了房地产之外,华润集团还有纺织、制药、电力、电子等产业,这些产业所在的区域多在城区,而随着“退城进园”的大趋势,这些土地将逐步归还当地国土主管部门,并重新进行招拍挂入市。华润集团作为这些土地的原有使用者,拿地优势不言而喻。

  “我们将积极获取这部分土地发展商业性物业。”王国华透露,华润置地力争每年取得1-2个大型商业综合体用地,将公司的住宅和商业用地比例调整到一个合理的范围。王国华没有透露具体的这个比例。华润置地还将加强非传统的拿地方式。比如收购、兼并,以及参与一些旧城改造项目。

  与土地储备进入千万平方米俱乐部相关,华润置地营业额也将步入百亿队伍。“希望明年能达到100亿的营业额。”王国华说。

  根据华润置地半年报数据,今年上半年,公司综合营业额为18.1亿港元,比去年同期增加80.8%,总资产达332亿港币。

  三年前,王印在接受本报记者采访时就曾提出“用五年时间将营业额做到百亿。”看来,华润置地实现这一目标的时间有可能提前一年。

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