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中海地产入选香港恒生指数成份股

http://www.jrj.com    2007年12月09日 15:23     中国房地产报
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  香港恒生指数(行情,资讯,评论是全球金融界重要的指数之一,入选“恒生指数”几乎是每一个企业的梦想。2007 年11月7日 ,中国海外发展(行情,资讯,评论有限公司(中国海外.0688.HK)成功入选香港恒生指数成份股,并于今年12月10日正式生效。中海是中国主要的地产公司,占恒指比重1.07%。

  内敛而不事张扬的中国海外在瞬间成为众所瞩目的焦点,这个惟一经历过1997年亚洲金融(行情,资讯,评论风暴的冲击,并重新站到了高点的企业,再一次向世人展示着实力与功底。

  1979年在香港成立的中海,有着极其鲜明的国企背景,却又因倚靠香港的资本市场及现代管理制度而成为新型的现代企业,如今中海的国企色彩已逐渐淡去,誓做百年企业的发展之路却正日渐清晰。

  三次战略转型

  入选“恒生指数”,不仅仅代表了企业治理水平、业绩、行业地位、品牌等诸多市场化评判因素,同时也是国有企业最有说服力的“政绩答卷”,而这份答卷却经过了近30年的历炼。

  中海在28年的发展历程里,经过了三次战略转型。

  第一次是在上世纪80年代中海对主营业务进行了调整,利用中英签订香港前途问题协议的契机,首度进军香港地产业,实现由建筑向房地产的转变。

  第二次是在1992年资产重组,使旗下的中国海外发展成为第一家以香港业务直接上市的中资公司,开创了中资企业以香港本地业务资产直接上市的先河,也是最早的红筹股之一。

  产权结构的调整使中海在上市15年来,总资产从45亿元增加至359亿元,增长了6.98倍;净资产从26亿元增加至150亿元,增长了4.79倍;2001年至2006年,利润复合增长率达到41.5%。

  第三次则是在1998年后实施向内地地产市场转移的战略决策。亚洲金融风暴后,中海的主要业务从香港向内地转移,完成了全国性地产公司和国际化承包商的转变。在发展香港、澳门及海外房地产项目同时,不断将投资重点向内地房地产市场转移,在地产市场上获利颇丰。

  从1988年起,中海地产进入内地市场,并逐年加大在中国内地的投资力度。迄今为止,集团90%的投资已经投放到内地市场。由于母公司在香港并不仅仅是承建业务,还有一定规模的房地产开发业务,而这为中海将重心转移至内地奠定了经验基础,国际经验再次得到发挥。

  目前,中海地产的开发足迹遍布北京、上海、广州、深圳、成都、广西、西安、苏州等地,包括香港和澳门,目前中海的房地产开发业务已经成功布局中国21个主流城市。

  在项目开发的同时,中海更加注重品牌建设。

  2006年,中海被美国商业周刊评选为“2006年度最佳中国品牌”,在今年1月,中海获选标准普尔公司新推出的全球40大上市房地产公司指数成份股。

  中国海外集团目前加快了新一轮的战略转型,集团亦加快了整个中海地产业务的整合,使“中海地产”品牌脱离某个公司和具体项目的层面,形成一个大品牌的概念。

  全国布局日益完善

  土地储备超过2000万平方米,这是一个令所有开发商都惊讶的数字,中海的骄傲亦来源于此。

  截至2007年9月,中海地产拥有土地储备超过2000万平方米,可用于未来4至5年的开发。目前中海全国新开盘项目10个,在售项目37个。

  中海地产内地的土地储备资源主要分布于中国经济快速发展的珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地区和国家经济发展重点城市的核心区域和具有土地增值、价值增长潜力的高成长性区域。

  中海地产在过去的一两年内动作并不太大,但在经过多年蓄势后,中海从今年开始加快扩张步伐,而且,这些新增项目大多分布在城市的中心区。

  仅在今年,中海先后进入珠海、青岛、大连、沈阳、天津5座城市,内地地产公司从2006年的14家增至19家,是有史以来新进城市最多的一年。截至7月底,中海2007年在香港和内地共新购土地14幅,分布于苏州、成都、青岛、珠海、宁波、长春、大连等主流城市,新增可建楼面面积约385万平方米;8月以来,又在沈阳、重庆、天津获地,进一步完善了以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海经济圈为重点,以内地的中心城市为点状支持的全国性战略布局。

  未来中海地产还将继续集中精力和资源加强内地房地产业务拓展,计划未来2至3年内地地产公司仍将稳步增加。

  而参考中海地产近来的拿地记录,出手次数频率依然频繁,落点依然清晰,向来以低调、稳健著称的中海地产,在今年的9月份表现出了令人诧异的速度。

  稳健的财务运营与资本优势

  对于目前房地产企业而言,资金和土地是其发展的两大命脉,而这正是中海地产引以为傲的资本。

  1992年就在香港上市的中海,一直不缺乏融资的途径与能力。

  在香港上市,主要开发项目又位于内地的中海,尽享香港与内地两个市场融资的便利。从1992年8月上市至2007年6月底,中海获得股本市场集资和银行授信额度合计800亿港元。

  2004年1月,中海在香港配股集资,一天闪电集资15亿港元,震动海外及内地房地产界。

  2005年7月14日,“中国海外”3亿美元7年期债券在香港联交所正式挂牌交易,交易代码2521,这是国内房地产企业第一次面向全球市场成功发债,中海地产被穆迪和标准普尔分别评级为Baa3/稳定和BBB-/稳定,而且债券定价发行时值伦敦连环爆炸事件发生之际,依然获得1.5倍的超额认购,其中银行、基金、保险公司的认购比例就达到100%。

  中海极为审慎的财务原则与众多惯用资金杠杆的房地产开发企业截然不同,稳健的财务制度更是保障了中海资本的充裕性。中海实行财务、资金和融资集中统一管理,维持约10%的现金比例,保持合理的借贷水平。

  2005年底,中海持有现金31.75亿元,净负债率为39%;2006年底中海持有现金38亿元,净负债率为34%。

  另一方面,在住宅市场供不应求的状态下,中海仍然积极投资持有物业,截至目前,中海在香港和内地可发展商业物业约150万平方米,计划在未来4~5年,持有商业物业的盈利将达到20%。投资持有性物业势必会耗用大量资金与资源,而中海这一战略亦是服从于其稳健原则:长线投资持有物业将会形成稳定的收益并分享物业价值提升的效益,增强公司中长期平衡市场风险的能力。

  专业能力业内领先

  擅长做内功的中海历来以专业能力著称,优良的建筑品质使中海成为决胜市场的傲人资本。

  建筑品质是相当关键的环节,这一环节对于中海,有着独特的传统与优势。这一传统与优势得益于中海母公司的产业背景。

  而中海集团旗下与中海地产录属同门的兄弟公司——中国建筑(行情,资讯,评论(3311.HK)为香港第一大承建商,业务领域以建筑和基建投资为主体,经营地域遍布香港、澳门、中国内地、阿联酋和印度的许多城市。至去年底,在全球范围内累计承接各类工程735项,合约总额1398亿港元。

  在房地产开发各个环节、业务单元能力提升着自身的延展能力,注重在业务发展模式上对房地产开发各个环节的内在价值的深度挖掘。

  而在建筑领域,是用建筑面积和建筑质量来衡量一个公司的实力。在香港、内地、澳门先后承建了逾600项工程,是中海实力的有力保证。多年的建筑经验和实力的建筑团队造就了中海地产在建筑方面优势的领先。

  中海地产实行高效科学的全方位工程管理策划。在工程施工前,从项目开发商的角度出发,对整个工程管理过程进行战略性的总体策划,使施工总平面布置、工程进度、工程质量、安全文明施工等工程管理内容有章可循、有据可依,从而使整个项目的工程管理更加规范、高效、经济。

  此外,中海地产以ERP项目管理系统为主要监控手段,对在开发项目施工、材料等各方面进行细化并进行实时的成本预警和控制。通过ERP系统的运转,企业确保预警信息的及时反馈和对超支情况的有效控制,在保证产品精品质量的同时高效地减少成本和资源浪费。

  与很多房地产企业依赖于外部单位规划、设计不同,中海的规划、设计体系相当完备。

  中海旗下的华艺设计顾问有限公司是惟一一家获建设部颁发“A级”设计资质证的外资公司,属国内品牌设计企业。除此以外,中海拥有专业化的建筑设计研究及管理队伍,包括建筑学、城市规划、环境设计、装修设计、结构工程、设备工程等专业,拥有专业建筑师及工程师150余人,分布在总部与地区公司规划设计线。中海这一设计力量,使得其在借助外部设计力量的同时,亦能做到有效的管控,并能形成企业专属的、梯度的产品体系,而这正是当前国内众多房地产企业所缺乏的。

  撰文/刘晓云

关键词

中海 地产 香港 内地 房地产 

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