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缩减禁区对地产股影响长远

http://www.jrj.com    2008年01月18日 09:12     证券时报
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  上海阅瀚律师事务所律师黄祖斌

  香港保安局本月上旬宣布,将闲置数十年的港深边境禁区由2800公倾减少到400公倾。笔者认为,此举将对香港本地地产股产生多层次的影响。

  1、香港长期实行的是以低税率吸引投资,并降低经济与消费成本,高价批租土地作为政府重要财政收入的政策。因此,对市场地价及物业市价的影响,主要取决于特区政府具体的土地供应规划。相信有1997年突然增加8万多套物业给市场构成沉重打击的前车之鉴,政府会稳妥推进开发计划。特别是如推出原禁区土地的供应,而大幅缩减其他地区的供地计划,这些地区土地及物业的市价可能不降反升。

  2、如果香港本地地产公司能有效参予解禁土地的开发项目,则能增加这些地产股的盈利,又会构成对港股的一大利好。并且该禁区原本是荒野,出让价预计将远低于繁荣地段,如地产公司能以极低的成本购地,并将开发周期延长,在该地区面貌大为改观之时再上市出售,可能获利丰厚。

  3、解禁的土地紧临深圳,有望建成一个繁荣的市镇。商业活动与深圳来往紧密的商家和居民,有可能大量迁移到该地区,抛售在其他地区之物业,并导致其他地区物业出租率下降,对物业市价和租金构成压力。并且还会影响内地,特别是深圳周边地区投资者在香港购置物业的计划。

  4、长期来看,解禁土地增加的就业机会,对经济活动的推动,都能增加香港土地及物业的价值。该地区显然也会吸引内地资金的投资。从这一点来讲,对地产股构成利好。

  5、对香港原靠近解禁地区的物业显然是个重大利好,可能出现明显的增值,对于拥有这些地区大量土地及物业的地产公司可能受益颇丰。

  以上种种利好或利空,基本都是中长期的影响。总体上是利好还是利空,要综合衡量每一种因素的影响力。对不同的地产公司,影响也不一致。对地产股的投资者而言,也许美国预期的减息幅度,及由此带来的香港本地银行的减息,才是对香港本地地产股最直接的利好。

  值得注意的是,香港本地地产股的走势受大势影响最大。美国股市截至1月16日,已跌破去年8月中旬因次级贷危机形成的低点,而港股仍比当时的低位高出27.51%。16日当天,恒生指数跌幅明显大于道琼斯指数,如恒指未来出现补跌,香港本地地产股可能还要经历一波风雨。

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