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美降息带动香港香港楼市因负利率走高

http://www.jrj.com    2008年02月14日 05:51     第一财经日报
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  舒时

  这个春节,正在香港就读博士学位的Jamie和她丈夫为租房问题伤透了脑筋。他们和同学打算在香港九龙附近分摊一套三居室的单元,原计划用5000港元左右租一个50平方米的套房,但是他们发现这个价格现在香港根本租不到像样的三居室,在他们学校附近,一套不足20平方米的一居室唐楼都已经从半年前的2300港元左右涨到2800港元,而符合他们预期的三居室公寓,月租均在1万港元之上。

  负利率使物业成资金避难所

  更为严峻的是,就在Jamie苦苦寻找的这一个月之间,美国联邦储备委员会史无前例地在9天之内两度降息,幅度高达125个基点,以期稳定被次贷问题搞得焦头烂额的美国经济。由于港元与美元之间的联系汇率制,香港的基准利率在不到两周时间内先后两次下调,总幅度达1.25个百分点,此举令香港房地产市场价格冲至1997年以来的高位,相应地,房租价格也水涨船高。

  早在去年下半年,香港大型豪宅的价格便已经超过了1997年的最高位,而今年中小型房地产物业将乘势而上,租房价格还将继续上升。

  香港东泰证券研究部联席董事邓声兴对《第一财经日报》说:“很多香港人并不急于出手房子,因为目前的租金收入上升很厉害,加上房价不断上涨,过一段时间手中的物业会更值钱。”

  邓声兴介绍,目前香港各大银行的最优惠利息在6%上下,而房贷利率一般是在最优惠利率的基础上减去3%左右(各家银行幅度不一),这意味着香港买房人现在实际的房贷利率只要付出3%左右。“这是近年来罕见的极低房贷利率水平。”邓声兴说。

  考虑到香港当前的通胀率已经高达3.8%左右,处于9年多来的高点,香港已经再次进入负利率时期,这也正是为什么房贷在香港正变得如此有吸引力。

  大型房地产代理商美联集团(行情,资讯,评论的首席分析师刘嘉辉透露,1月份全港50个大型屋苑平均呎租为17.44港元(1平方米接近10呎),已经创下1997年12月后的十年新高,比起两年前,劲升24.6%。他认为,随着私楼租金持续上升,通胀会进一步升温,以及负利率扩大,物业资产将成为资金的避难所。

  事实上,自去年年中开始,香港各大媒体便不时报道物业投资的超高回报率——通常收益均在50%左右,较好的楼盘甚至能达到70%以上的回报率。

  除了居民物业,写字楼与商场的租金也随楼盘价格升温。希慎兴业(行情,资讯,评论执行董事黄于华玲在出席新春活动后向记者透露,去年租务市场表现理想,全年租金平均升幅20%。黄于华玲相信,今年写字楼、商场及住宅租金仍会取得合理升幅,预期集团旗下续租的租金,平均上升空间会有双位数。

  地产泡沫膨胀

  不过负利率给房地产带来繁荣的同时也令人担忧会催生地产泡沫。受到联系汇率制的制约,香港不得不在经济高速增长之时跟随美国降息,这可能会导致泡沫扩大化。邓声兴表示,上世纪90年代初期,正是低房贷利率助长了香港房地产泡沫膨胀至前所未有的程度。

  今年不断升温的房地产市场是否会重蹈1997年金融危机的覆辙?邓声兴认为可能情况还没有那么糟。“目前的形势仍属健康。当前香港各大银行的存贷比约为60%左右,而在1997年,这个数字是接近100%,当前银行系统的风险要小得多。”他说,“此外,居民的贷款在家庭收入的占比水平目前是30%左右,并不算太高,在1997年之时,这个比重超过了50%。”他认为未来一段时间,房地产价格和房租价格仍有上涨空间。

  姑且不论房地产泡沫背后是否隐藏风险,被负利率推高的房价已经令香港地产商荷包满满,公司股价也节节上升。近两日以来恒指虽然表现不佳,但香港地产股却颇受欢迎,昨天新地(0016.HK)、新世界(0017.HK)齐涨近3%,嘉里(0683.HK)、九仓(0004.HK)、恒隆地产(行情,资讯,评论(0101.HK)也走高逾2%。

  分析师们普遍认为,美国减息趋势仍会继续,香港房地产类公司将会被投资者看好,特别是手中新盘较多的公司业绩会看高一线。

  这些对于Jamie夫妇以及他们的同学是个绝对利空。他们已经大幅度提高了原来的预算,将租金价码提升至6000港元左右,并决定不再租住那些有电梯的公寓,改以不设物业管理、不设电梯的老唐楼为主(在香港,老旧的唐楼租金要远低于洋楼和公寓)。有一次,地产代理商帮他们找到了价格差不多的房子,房东对他们也很满意;但就在要签约的当天,房东又突然变卦了,原因很简单,因为找到了出价更高的租客。

关键词

香港 利率 HK 物业 租金 
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