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融资无门 房企自救突围

http://www.jrj.com    2008年03月31日 07:22     中国房地产报
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  唐茜

  这一周以来,那些排队在港交所的地产商经历了从“乍暖还寒”到希望再次破灭的打击。

  本定于3月28日H股挂牌上市的恒大地产在最后一站折戟的结果对排队等候在香港联交所门外的业内同行来说,无疑更是霜冻般的消息。

  那些“眼巴巴”等着吸取恒大上市实践的后来者,包括星河湾地产、光大地产以及已经“倒”了一次的昌盛中国显然是一种无比矛盾的心态:侥幸自己没有做第一个吃螃蟹的牺牲者和为更为迷茫的前程而忐忑不安。

  据笔者了解到,星河湾地产等一批品牌企业对上市前景大多采取回避态度,更有坊间信息称,跌倒在上市途中的开发商已经搁置计划,掉转船头。据最新消息成,连在国内A股运筹了多时的中坤集团也暂时不得不搁置——城门失火,殃及池鱼。次级债一出,影响的不只是香港资本市场。

  “闸建好了,所有上市公司都堵在门口,实在扛不住了拉闸放一点,然后再把闸封死。”参加在天津举办的“新视角”论坛时,建银国际董事翟山鹰曾如是描述当前形势。

  对接资本市场的融资冲动被死死压抑,憋闷的房地产企业需要认清“不确定”的种种因素。

  3月19日,美联储宣布降息的同一天,央行宣布再度上调人民币存款准备金率0.5个百分点,管理层回笼流动性的决心十分明显。2008年有1到3次加息,亦被中国社会科学院国际金融研究中心秘书长张明认为是大有可能,如今新增贷款配额由年度基础,改为月度监测收紧了银行口袋,已经释放出了类似信号。

  同2月份CPI创出8.7%的新高相比,生产者价格指数PPI数据的持续走高说明,中国已经面临持续通胀的威胁。石油、铁矿石以及劳动力成本推动的成本压力令企业比以往更加“难受”。

  房地产企业处在这样的艰难形势下:融资需求上升遭遇贷款可能性降低;国际资本进入投资市场面临政策性抑制;囤积土地违规成本增加,投资需求被明显压缩。面临多重压力的开发商急需突围良策。

  在这种情况下,积极寻找“找财”路径就成了重中之重。笔者在一个融资论坛了解到,房企老总正在拾起又一根“救命稻草”——有限合伙制。那些大佬们认为,有限合伙制被认为是房地产企业自救的有效途径,即可以作为法律工具以构建资金池(合伙财产)的方式进行融资。

  他们的立论依据是,由于房地产企业用钱有规律,每三四个月为一个周期。如果开发企业能够组建类似基金的结构,而结构管理风险同时可以很好控制,就可以顺利同各种信托机构进行对接,扩大融资平台。

  似乎制度上的安排没有问题——修订后的《公司法》和《中华人民共和国合伙企业法》正式实施,上述文件被认为是中国式私募股权基金的保障所在。

  有些公司已经进行了实践。早在今年2月,金地集团发布公告称,该集团与瑞银下属的瑞银环球资产管理集团(UBS Global AM)共同发起建立合伙企业,首期募集金额将在2亿美元至3亿美元之间,双方或各自关联公司按照各自50%出资比例共同设立投资管理公司,其将围绕中国住宅开发市场展开股权投资。此举被金地集团董事长凌克认为是一条新型的产业合作模式。

  而万通与泰达集团亦在上述方面进行“1 x”的尝试。据翟山鹰透露,所谓的“1 x”模式,需要多个企业主体联合共事,并能熟练运用金融工具,辽宁、沈阳、郑州等地的多家房地产企业都有意开辟这种新的融资渠道。

  先不说最终效果会不会如意,但可以肯定的是,这其实又是一次地产大佬们才能玩的游戏。早在2007年公司债推行时就被认为是行业的又一个曙光将现,但最终连行业龙头万科都“没戏”,所以地产融资难的困局打破还需一段时日。

关键词

地产 融资 合伙 企业 房地产 

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