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A股回归未明 富力地产奋战资金流

http://www.jrj.com    2008年04月11日 07:34     21世纪经济报道
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  本报记者 敖虹

  负债比率高达140%,总资产负债率达到76.6%,2008年需归还的银行贷款近74亿元,需要支付的土地款超过80亿元,而目前富力地产(行情,资讯,评论(2777.HK)手中现金却仅有约13亿元。

  自2007年年报发布后,富力遭遇了自其上市以来最严重的对其资金链状况的质疑。

  有市场分析人士认为,富力即将为2007年冀望回归A股大幅圈地的激进做法付出代价,甚至预测富力为了缓解资金紧张,不排除出售旗下的持有型物业,并降价销售住宅物业。

  富力集团相关负责人在接受本报记者独家专访时表示,由于富力旗下几个大型投资物业都在今年才陆续落成并开业,所以并未及时计入年报数据中,导致公司总资产价值被低估,负债比率因此偏高,预计今年二季度该比率就将下降至100%以下相对合理的位置。

  “若回归A股成功,富力的资金环境会更宽松。但即使不考虑A股因素,富力目前销售良好,一季度已经实现35亿的销售回款。此外,富力已与银行洽谈好贷款偿还事宜并将妥善处理,而土地款和工程款的支付主要集中在下半年,富力有信心通过预售回款加银行贷款的方式确保公司资金链的安全。”该负责人强调。

  土地激增加剧现金流紧张

  数据显示,除了万科、SOHO中国(行情,资讯,评论、中海外、碧桂园(行情,资讯,评论、绿城这5家公司的现金及现金等价物为银行借贷金额的一半以上外,包括富力在内的上市公司现金及现金等价物都远远低于银行借贷金额。这意味着大多数上市房企存在负债率高,现金和银行存款少的普遍状况。

  SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹曾出示了一份针对SOHO中国、华润、碧桂园、富力等19家上市房企的一组数据显示,除了SOHO中国、瑞安、华润、绿城、碧桂园5家的速动比率比值在1和2之间外,其余14家都小于1。

  在潘石屹看来,企业的速动比率,即速动资产对流动负债的比率,是衡量企业财务状况的重要指标。如果速动比率非常低,企业的资金链条就很紧张,难以禁得起资金紧缩对企业带来的风险考验,比值在1和2之间则属于合适状态。

  根据年报数据,富力的速动比率仅为0.3,且富力现金也仅约13亿元,但总负债约为415亿元,短期银行贷款约38亿元,长期银行贷款当期部分约35.6亿元。另根据分析师测算,富力2007年拍买下的土地今年要付出80亿元左右的土地款。

  此外,在目前银根紧缩的情况下,富力今年要偿还的银行贷款约74亿元,富力要么借新债还旧债,或者也必须利用预售款还债,这意味着富力2008年经营活动的现金流量最低需要净流入74亿元。如果再加上土地款的压力,富力的资金需求非常大。

  同时,富力在土地储备上也动作频频。富力2007年年内收购的土地共达20幅,合计1030万平方米,目前的总土地储备增加至2620万平方米。

  “富力去年为了回归A股大举拿地有些激进,富力希望能撑到A股成功。但是目前看来A股进展未必那么顺利。现在富力只能靠预售款来支撑公司的运转,压力肯定非常大,如果市场成交量持续低迷就更难预测后市了。不排除如果土地款支付出现问题,富力抛售部分土地。”中金公司研究部高级经理白宏炜说。

  银行加预售款支撑资金链

  富力上述负责人告诉记者,目前富力主要依靠预售回款和银行的资金运作。若集团成功发行A股,将大大调低负债比率。但若发行A股计划稍缓,富力也有信心确保资金链的安全。

  “我们计算过现金流状况,土地款跟工程款都基本上大部分在下半年交付,这就可以依靠上半年的销售回款去付,目前销售都在按计划正常运行,总体没有太大问题。而且富力也已经跟银行谈好偿还债务的事项。”该负责人说。

  据记者了解,虽然银根紧缩,但是商业银行目前都偏向支持大型品牌房企,纷纷把贷款额度转向大的品牌企业,而非小规模的房企。记者被告知,富力与国内五大商业银行等保持了良好的合作关系,借新债还旧债亦不是问题。

  如果银行贷款偿还不成问题,而富力不再购置新地,运用预售回款交付80亿的土地款的话,无疑压力会减轻不少。

  该负责人也坦言,去年公司购买了很多土地,今年没有太大的计划购置新地,如果A股回归成功,募集的资金也将用来发展现在的项目,而富力对现金回笼非常有信心。

  此前,广东富力的6个楼盘同时搞联展优惠,今年年初,北京富力桃源的均价也从每平方米1.4万元降至1.2万元。市场预期富力接下来还会有持续降价的可能。

  “从去年9月份到今年2月份的确有不少项目进行了促销,但我们发现从3月份开始,成交量逐渐增加,市场对富力的价格有很强的承受力。公司一季度的销售目标是32亿,我们超额3个亿完成了任务。二季度目标是52亿,目前进度还比较满意,富力看好今年的销售前景,目前没有持续降价的想法。”该负责人说。

  白宏炜则认为,像富力这样大规模扩张的企业,当前面临的不只是单纯的资金链安全的问题,扩张太快带来的管理跟不上以及区域市场的风险问题也值得关注。

  “目前已经不单是个别企业层面的发展问题,而是整个房地产行业的发展前景大家都看不清楚。若出现问题,可能将有一批房企出现问题。”白宏炜说。

  年内持有物业近50万平方米

  富力持有大批物业,无疑要占用大量资金。

  富力从2004年开始发展投资型物业,历经4年的投入期,直到今年3月11日广州富力丽思卡尔顿酒店正式开业,富力地产才开始进入收获期。

  4月,富力君悦大酒店(行情,资讯,评论即将开业。富力年内还将在北京推出富力广场以及天坛快捷假日酒店,在天津也将推出天津富力万豪酒店。预计富力2008年可落成投资物业总建筑面积达到49.4万平方米。

  “由于这些投资型物业都在今年才开始陆续落成并开业,所以未计入年报导致负债比率偏高,以致市场担心富力的资金状况。其实一旦计入报表,负债比率就会降低到100%以下了。年报的数据只是反映某个静态时间点的状态,并不能真正反映公司实时的运转情况。”富力上述负责人说。

  此前,富力集团总裁张力亦对媒体表示,从2009年开始,预计富力的年租金收入可以达到25亿元。

  但是,大量的商业地产集中落地,对富力的管理和资金仍是一个不小的考验。

  “市场认可开发商持有更多的商用物业,但是这类物业投入大,回报期长,沉淀资金太多,回报也并不容易达到预期。不排除如果公司资金压力太大,也会选择出售投资型物业。”白宏炜说。

  4月9日,北京富力中心二层的富力广场租赁洽谈室内,记者注意到陆续有客户前来签约并沟通进场装修事宜。富力广场将按计划在5月份开业。

  富力百货商贸有限公司总经理徐永健告诉记者,目前富力广场已经完成70%的招商工作,各品牌将陆续进驻,早已成为现楼的富力信然广场也将在年内重新确定定位后入市。

  “集团对各地商用物业的投入和支持很大。早在规划时就确定了是出售还是长期持有。其实富力开发的商业物业中仍以出售为主,包括写字楼大部分也出售了,富力持有的多为购物中心和酒店。”徐永健说。

  上述负责人也向记者强调,富力一直以来的目标就是在不影响现金流的情况下做投资物业,富力不会轻易出售优质的投资物业,该持有的将会坚决持有。

关键词

物业 比率 现金 资金 土地 

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