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为上市疯狂囤地 50万欠款引爆恒大地产资金链

http://www.jrj.com    2008年04月19日 09:33     东方早报
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  恒大地产去年为了准备上市,曾一度疯狂地储备土地,并开始背负庞大的银行借款和未付地款。

  如今这些庞大的债务正成为悬在恒大集团头上的达摩克利斯之剑。

  东方早报理财一周记者/柯智华

  潘拉多魔盒悄然打开。

  首先从魔盒里跳出来的是100余名建筑工人,他们于4月18日下午3点左右齐集在恒大华府门前,将马路堵塞。此前他们一直在恒大集团重庆项目恒大华府工作。

  有当地市场人士分析,百余工人堵塞马路的举动,是恒大集团重庆有限公司(下称“重庆恒大”)、恒大集团资金链紧张的一个表现。此前就有多位当地市场人士向记者表示,恒大集团由于资金紧张,有意卖掉在重庆的项目公司,以收缩战线。

  恒大地产在2007年为了准备上市,曾一度疯狂储备土地,并开始背负庞大的银行借款和未付地款。如今,在恒大上市遇挫、国内货币政策从紧的共同作用下,这些庞大的债务正成为悬在恒大集团头上的达摩克利斯之剑。

  恒大“欠款”50万

  4月17日,重庆恒大华府正门。

  为了在预定的“五一”节开盘,数十名工人在紧张地施工,一位负责人在边上双手抱胸监督着一切。负责人面前是8个穿迷彩服的保安,正悠闲地聊着天。30米外是恒大华府的一个侧门,3名保安踱来踱去。原本平淡的工地在10余个保安的衬托下,不免让人觉得紧张。在这紧张背后究竟在发生什么?

  4月18日,谜底揭开一角。

  当天下午3点,记者四天来第三次来到恒大华府,目睹了矛盾的爆发。100多个建筑工人将马路堵塞,20余个警察迅速赶来。3点30分左右,民工在警察的安抚之下逐渐散去。

  “我来了这么久还没有发过工资。”一位中年民工指着恒大华府大声地说。他告诉记者,今天的反应是多次沟通没有效果的表现。此说法得到了周围数位民工的认同。该中年民工告诉记者,他从春节后就再没有领过工资,估算一下约有5000多元。按100个工人、每个工人5000元计算,恒大的工程欠款应在50万元上下。

  该工人介绍,3月31日,工人们曾与建筑商———重庆第九建筑工程公司、重庆恒大沟通,得到的回答是,将在4月18日发放工资。

  18日早上9点,工人们按约前去领工资,不过没有见到相关人员。之后,工人们找到了重庆恒大的一个王姓经理,被告知下午1点再谈。下午1点,王姓经理告诉工人们,“已经不管项目上的事情。”工人们愤怒了,将马路堵塞,希望得到相关方面的重视。

  在现场,记者没有发现有重庆恒大的相关人员对此做出解释。“恒大的人都跑了。”一位工人说。记者电话联系建筑商项目负责人,不过,其并不愿意就此发表看法。

  一位包工头认为,恒大不发钱,建筑商也没有办法,该说法得到了工人们的支持。就在两天前,该包工头透露,重庆恒大和重庆九建因为千万元的工程款结算“已经不愉快。”

  重庆项目成烫手山芋

  与此同时,恒大集团将转让重庆几个项目的传言开始在当地流传。重庆鲁能地产开发集团一人士称,已经听说了重庆恒大要甩卖重庆项目。当地开发商金科集团一负责人也称听说了此说法。

  恒大在重庆有5个项目。包括恒大华府、恒大绿洲、恒大金碧天下、恒大名都、恒大城。中原地产顾问(重庆)有限公司(下称“中原地产”)一高管告诉记者,重庆恒大当时号称今年在重庆要七盘连开,且价格不菲。该高管问重庆恒大为什么开得这么高,重庆恒大的人回答,“如此操作我们在其他城市都取得了成功。”

  无论是五盘齐开还是七盘齐开,对重庆恒大的资金都是一个挑战。公开资料显示,仅仅恒大金碧天下、恒大华府、恒大城三个项目总投资额就将超过200亿元人民币。

  记者了解到,重庆恒大更多的是通过总部输血运作,从当地银行贷款并不多。根据重庆国土局的资料显示,重庆恒大通过土地抵押贷款只有两笔。

  第一笔是2007年11月23日,重庆恒大以重庆北部新区高新园人和组团H标准分区H37号地块向光大银行重庆分行贷款,土地证上记载面积30389.8平方米。2008年4月8日,该笔贷款被注销。4月16日,重庆恒大以杨家坪西郊二村19号抵押向光大银行重庆分行贷款,但抵押面积和贷款金额不清。

  多位市场人士向记者分析,重庆恒大要想甩卖项目可不容易。首先目前整个环境不是很好,此外重庆恒大的项目一般都很庞大。

  以恒大绿洲为例,总用地面积为94097m2,是集商业、住宅、幼儿园、会所、停车库等功能为一体的综合性小区,总建筑面积约330037m2。“项目大,必然要求买家有强大的资金实力,能够从多方面融资,启动项目。”中原地产高层说。

  此外,恒大华府的定位都比较高端。当地市场人士估计,恒大华府的开盘单价约在12000元左右。“这个价格今年在重庆肯定很难卖,卖不动的话买家的资金就会被沉淀在此项目上。”中原地产高层分析,“因此,由重庆的开发商接盘的可能性非常小。”

  都是土地储备惹的祸

  祸兮福所倚,福兮祸所伏。

  过去被开发商所炫耀的土地储备正成为拖垮这些开发商的主要因素。特别是那些准备上市的开发商更是不惜一切代价拿地,现在看起来,几乎是“杀红了眼。”在2007年,这些开发商掀起一轮又一轮的土地储备竞赛。

  2007年8月,渝中区和九坡区黄金区域的两幅地块被拍卖,重庆恒大、龙湖集团、华宇集团加入了拍卖战团。底价9亿元,竞拍时间持续了2个小时,成交价25.3亿元。重庆恒大最终将此地块揽入怀中。

  重庆恒大只不过是恒大集团拿地的一个缩影。就在2006年末,恒大集团的土地储备才不足600万平方米,为了准备上市,恒大地产在2007年一年时间内将土地储备急速扩张近8倍,达到4580万平方米。

  不过,在土地储备的华丽数字背后,是逐渐庞大的未付地款。

  2007年10月,恒大集团收购了一家位于香港的公司,该公司拥有一家内地合营公司84%的权益,该合营公司拥有陆家嘴一块34000平方米的土地,该交易的代价为14亿元人民币,恒大地产支付了3亿元的定金。剩余部分恒大集团打算在上市后以股份或者现金方式支付。2008年1月,卖方要求恒大地产支付9亿元现金和2亿元的股份。恒大地产则准备从上市募集的资金中支付此款项。

  2008年1月,恒大集团在广州拍得天河区一块98156平方米的土地,最终以41亿元的代价中标,双方签订了转让合同,恒大集团支付了1.3亿元的定金。约40亿元的地款尚未支付。

  目前恒大集团从银行取得借款已很困难,一是银行紧缩对开发商的贷款,其次是恒大集团本身已是债台高筑。截至2007年9月30日,恒大地产总资产约148亿港元,负债已达140亿港元,资产负债率达到95%。从银行借款看,恒大集团2004年到2007年的银行借款分别为13.77亿元、14.38亿元、22.55亿元、68.27亿元。到了2008年1月30日,这个数据已经飙升为111.33亿元。

  恒大称“误会”一场

  18日下午5点10分左右,就恒大重庆的项目是否会卖掉,以及18日下午3点建筑工人在重庆恒大华府闹事等疑问,记者再次致电恒大的公关人员。

  “不会卖掉。”恒大公关刘仪说,“至于工人罢工闹事不清楚”,需要先去做一些了解,半个小时后做回复。

  5点50分左右,刘仪如此表示:经过和董事长以及相关方面的沟通,第一,“恒大重庆的项目并不会卖”;第二,今天下午的事情“不是罢工”、也不是“闹事”,而是一场公司内部员工之间的“误会”,“误会”现在已经得到解决。

  但是,对于具体是什么“误会”,刘仪以“自己不在现场不知道”拒绝作进一步的解释。

  “是不是因为拖欠建筑工人的工资?”记者问。“今天下午的问题不是因为经济的问题。”刘仪说。

  “那你们现在是不是欠他们的钱?”“今天下午的问题并不是因为经济的问题。我们公司从来没有拖欠工资。”刘仪并没有直接回答记者的问题。

  此外,刘仪还表示,现在惟一确定的是恒大华府“五一”开盘,其他四个项目恒大绿洲、恒大金碧天下、恒大名都、恒大城,应该会在下半年开盘。“有集团的支持,肯定能卖掉,我们从来没有考虑卖不掉如何回笼资金的问题。”

  “我们上市是遇到了一点问题,但是下半年我们还会申请上市。”刘仪电话里告诉记者。此时已经6点多了,电话里传来的声音非常嘈杂,不时听到汽车的声音。“我们资金没有出现问题。”尽管刘仪大声讲话,但是传来的声音不时被嘈杂的声音淹没。

关键词

大集 地产 重庆 大华 工人 

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