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去年预售收入大增113% 绿城三年内实现500亿

http://www.jrj.com    2008年04月25日 01:40     21世纪经济报道
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  本报记者 苏丝

  4月22日,绿城中国控股有限公司(3900.HK)(简称绿城)公布2007年业绩:2007年预售收入大幅增长113%至151亿元人民币,2007年全年开工总建筑面积增长130%至386万平方米,竣工总建筑面积增长52%至161万平方米,而2008年计划开工总建筑面积为733万平方米,达到上市以来的最高峰值。

  “去年是公司销售最好的一年。”绿城董事局副主席兼行政总裁寿柏年乐观表示,随着绿城土地储备达到总建面2222万平方米,足够未来3-5年开发,“今明两年,绿城的土地储备将开始滚动,可供市场的房源大大增加,今年有希望达到230亿元左右的预售收入,而未来两三年,绿城将达到500亿元预售收入”,寿柏年说。

  另据绿城集团一位内部人士透露,如果房地产市场转好,绿城最快将于2009年提前实现500亿元的销售额。

  为什么利润率下降?

  2007年,绿城进入25个城市,相对于此前集中于杭州和长三角主要城市而言,利润率有所下降。绿城执行董事及运营总裁陈顺华表示,实际上绿城项目的整体利润率还是达到了36%,而杭州大部分项目有40%的利润率。

  一个关键因素是,2007年绿城实际结算的销售面积比预计要少,是基于多个项目由于拆迁或设计方面的原因而延缓了进度。据了解,按照2007年初的计划,这部分项目的建筑面积有44万平方米,可贡献利润有3亿多元人民币。

  寿柏年也承认,绿城的投资型物业较少,去年落成了两家酒店,但不属于结转面积,这对于利润率增长有一定影响。

  在4月22日举行的投资者见面会上,大部分投资者对于绿城88%的高负债率和去年高价拿地如何实现盈利较为关注。

  寿柏年坦诚表示,88%的负债率在业内看来是偏高了,但这不会影响绿城的现金流。据寿柏年透露,2007年绿城买地的应付款项为160亿元人民币,目前尚有50亿元未支付,其中今年内须支付40亿元,其中合作公司承担10亿元,绿城实际上要缴付的是30亿元。

  绿城的现金流可以承担如此巨大的资金运转吗?寿柏年透露,88%的负债率中,其中49亿元是长期的境外高息债,2012、2013年到期,实际负债金额并不多,今年要还的负债是24亿元。而去年拿下的地块,将于明年逐渐投入市场。

  据绿城有关人士透露,30亿元的应缴土地出让金和24亿元的应付债券,并未成为绿城的负担,该公司仍在伺机寻找合适的土地项目。

  高负债率虽然不是绿城的负担,但业内人士表示,为提高利润率,绿城必须加快项目竣工速度和周转率。

  进入快速增长期

  上市可能对企业发展规模和速度产生质的飞跃。富力正是经由2005年7月上市后,公司市值和规模成几何倍数增长。2006年在香港上市的“绿城中国”正迎来它的调整增长期。

  2005年,绿城销售收入42亿元,2006年达74亿元,2007年151亿元。如果绿城能在2009年提前实现500亿元的销售额,则极有可能跃居全国前五名——这正是绿城董事长宋卫平在公司内部会议上提出的目标“三五年内做到全国前三至五名”。

  3月26-29日,在温州国际会展中心举行的“2008温州奢侈品展览会”上,绿城集团携全国范围内的25个项目集中进行展示,包括绿城·温州鹿城广场、北京御园、长沙青竹园、杭州桃花源、上海玫瑰园、杭州留园等称得上是“奢侈品”的住宅项目。这些项目显然是绿城2008年的最重要的营收源。

  截至4月20日,绿城已完成46.5亿元人民币的预售额,其中宁波和杭州项目,已经回款20亿元人民币。寿柏年透露,下半年,光是北京御园项目就有20亿元的预售额。作为北京最具代表的高端公寓项目,北京御园去年小批量上市,为绿城贡献了9亿多元的收入。北京公司有关人士说,北京高端人群消费潜力巨大,优质高端住宅易受追捧。而高达350米的温州鹿城广场,据说今年的销售任务是30多亿,现积累的意向认购客户达1000多名。

  2007年,绿城土地储备从上市前的800多万平方米,急增至2200多万平方米。据绿城总经理助理兼联席秘书柴宏达分析,绿城还是以浙杭甬高速经济圈为主要发展基地,辐射京津和东北地区。在新买土地当中,浙江省内占70%。

  绿城拿地,一旦看中就坚决举牌,但并不激进。寿柏年表示,2008年绿城仍将继续拿地,但会“比较谨慎”。他认为,中国房地产发展的基本面没有改变,只是房价增幅不会像2007年那样高速,而是保持一个稳定的增长速度,同时行业整合加快,收购兼并较明显。

关键词

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