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瑞安房地产以股权换现金知名地产公司放下身段求资金

http://www.jrj.com    2008年04月25日 03:30     第一财经日报
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  翟宇

  瑞安房地产(行情,资讯,评论(0272.HK,下称“瑞安”)正计划将旗下位于上海的瑞虹新城住宅项目及大连天地软件园项目中的写字楼部分引进策略投资者。瑞安董事总经理(商业)李子尚本周出席在香港举行的业绩发布会时透露,大连天地软件园项目将有机会引入来自印度的投资者。

  这已经不是瑞安第一次以股权换现金。本周发布的公司2007年年报显示,去年公司净利润大增1.15倍至24.62亿元,其中有8.45亿元的收益是来自去年公司出售武汉天地项目25%股权及上海太平桥项目116地段的49%股权,仅这笔收益,就占公司净利润的34%以上。

  无独有偶,香港上市的内地地产公司雅居乐(3383.HK)主席陈卓林本周早些时候也在香港表示,公司有两个项目正在与投资者洽购股权,磋商进度已渐趋成熟。据香港地产分析师透露,这两个欲出售股权的项目应该是位于海南和广东河源的项目,预计策略投资者的注资规模在27亿元左右。

  未雨绸缪下的股权换现金

  尽管陈卓林强调,公司引进策略投资者并非因为财力压力,“纯粹为有利公司品牌及管理”,但是公司的负债比率已大幅升至60.3%。据了解,目前雅居乐手中的51个项目为公司全资所有。公司首席财务官朱考廉表示,公司去年仅支付土地款项,就使手头可用的现金大幅减少50.3%,仅余不足26亿元。

  从雅居乐目前的现金流及负债情况看,虽然负债率较高,但公司的资金周转情况尚属理想。除了预期可以获得的27亿元投资,公司截至去年底的现金还有39.5亿元,备用的银行贷款约16.8亿元,今年预计的销售收入则超过100亿元。而公司今年需偿还的银行负债也不过13.7亿元,再加上剩余约16亿元的地价款需要支付,如果今年公司不再大幅增加土地储备的话,目前的资金情况足以应付公司今年的项目开发及偿还贷款。

  难怪陈卓林表示,公司若出售策略性股权,每个项目的股权出售比例均会维持在25%~30%左右,公司会维持控股权的角色。显然,此番出让项目股权以换取现金的做法,只是公司的未雨绸缪之举。

  正计划将手中大部分项目的股权部分出让的瑞安,手头亦不缺现金。截至去年底,公司手头的现金及银行存款将近37亿元,可动用的银行贷款约17亿元,去年公司的楼盘销售已套现41亿元。而公司董事总经理兼财务总裁夏达臣表示,公司今年的资本开支约50亿元。

  即便在这种情况下,瑞安仍计划将大部分项目的部分股权出售。据记者了解,除瑞虹新城和大连天地软件园正在引进策略投资者外,公司去年底今年初刚刚取得的云南省的4个大型项目也计划引入策略投资者。

  资金与股权,各取所需

  瑞安去年土地储备增加37%至1000万平方米,且大多数为市中心的改造项目。这一拿地策略虽然使公司获取土地的价格偏低,但是这类项目的最大问题是拆迁困难,由此导致成本难以预估。

  实际上,瑞安2007年的净利润虽然有大幅增长,但是营业额却出现下降,幅度为3%。早在瑞安2006年上市前,作为保荐人的摩根大通当时曾在研究报告中表示,瑞安2008年的利润增长将为负数,这一点似乎正在得到印证。作为佐证,摩根大通当时已透露公司将出售项目股权以增加盈利的思路。

  显然,瑞安所坚持的公司优势旧城改造正在给公司的财务报表“抹黑”,因为拆迁带来的不确定性已使公司大量低成本的土地储备难以迅速转化为销售收入。

  瑞安主席罗康瑞也在不同场合向记者表达了希望以出售股权换取资金,以加快项目开发进度的想法。本周在香港,他又再度重申了这一思路。在瑞安旗下项目套现进度相对缓慢的情况下,罗康瑞显然仍不愿意放弃对市场份额的追逐。

  与瑞安这样放下身段寻求资金相比,中国奥园(行情,资讯,评论(3883.HK,下称“奥园”)自恃去年在香港成功上市而拥有大量资金,“摇身一变”,成为资金的“提供者”。奥园自今年3月份开始酝酿以合作方式扩张的战略。

  公司在各种场合刊登了寻求土地合作的广告,希望在北京、上海、广州、重庆、沈阳、成都、南京等13个城市的中心寻求土地建筑面积在5万平方米以上的项目,城乡接合部须300亩以上,合作形式以购买土地、收购项目公司股权或收购房地产集团公司股权为主。

  奥园如此大张旗鼓地表明自己的合作立场,对于一些实力较弱的开发商来说,更像是寻求收购的宣言,少了合作的“善意”。但是,对于奥园来说,如果在上述城市都希望有所斩获的话,仅依靠其自身现有的实力,也远远无法实现,因此,合作仍是其题中应有之义,最终指向仍是:市场份额。

  一位从事土地项目转让交易的投资公司老总对记者表示,今年希望以土地项目寻求资金的开发公司较往年有较大幅度的增长,其中不乏一些知名地产商寻找合作伙伴的需求。

关键词

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