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中介市场洗盘 美联物业增兵珠三角

http://www.jrj.com    2008年05月02日 08:47     经济观察报
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  王凯

  继年初为进军北京市场撒下数百万美元扩张资金后,近日,香港上市地产中介公司美联物业在珠三角加快扩张步伐。

  4月末,南山区缤纷假日豪园D座一层119号铺宣布开业,当天同时开铺的还有另外7间住宅以及写字楼分行,主要分布于南山中心区、后海、科技园等片区。而此前的4月8日,美联刚刚进驻东莞,开设泰和商业街60号铺位和景湖春天分行。

  伴随着美联等中介的不断开业,曾经裁员70%,百余家店成批倒闭,掀起中介倒闭狂潮的创辉租售,已经销声匿迹,而之前扩张凶猛,引起行业关注的小中介公司深圳星彦地产顾问公司也陆续关闭了很多门店,规模大幅缩减。

  显然,宏观调控依旧,地产中介公司各自状况已迥然不同。

  扩张有机会

  随着在北京的中介业务逐渐展开,美联在之前进入时间颇长的珠三角地区进一步充实门店数量,夯实业务基础。美联深圳区总经理王书权告诉记者,“随着目前二手市场开始回暖,美联接待的上门客开始逐渐增多,美联物业决定加快扩张的步伐,在南山区进一步扩张。目前深港西部通道已经开通,更多港人选择在南山区置业。”就之前进入东莞市场,王书权也表示,“随着春节过后楼市成交的逐渐回暖,美联物业看好东莞市场,全面介入东莞的二手房地产交易业务。”不仅如此,美联还会陆续有多家门店在深圳等周边地区开业。

  虽然对各个地区有着不同的侧重考虑,但是有一点可以肯定,不同地区的进驻已经让美联在珠三角市场的布局更加深入。

  美联物业中国部执行董事郭应龙说:“美联物业从此进驻东莞市场,珠三角地区的网络分布更为广泛。东莞地铺的开业为美联的平台提供了更多的网络资源,随着区域合作的加强,东莞与深圳的客源与盘源能够进一步共享,使得我们服务的区域更加广泛。”

  值得关注的是,从2005年到2007年5、6月份,多数中介公司都在疯狂扩张的时候,美联从香港到深圳时间不长,比起世联、中原等中介公司,市场根基还不深,拿不到好的店面。“不是我们不想扩张,是因为没有机会,没有好店面。”王书权说,“那时竞争激烈,铺面租金翻了2倍,之前平均是1.5万元的租金到了2007年就涨到了3万元。”

  这对于把扩张风险作为第一评估要素的美联来说,显然是巨大的经营风险。

  随着宏观调控的效果不断显现,“预示到行业会面临洗牌,我们的机会来临了。”王书权说。

  从去年9月开始,历时3个多月在北京一口气开出26家店铺的美联,同时也在珠三角继续扩张门店。

  “从2007年6月到现在,房价、成交量纷纷下调,门店租金比高峰期下降了30%,平均是2.5万元左右。另外,人力资源也比以前易找。”王书权说。

  在郭应龙看来,此时不扩张,更待何时。

  深圳市社会科学研究院城市营运中心主任高海燕说:“从总体来讲,他们要打时间差。我认为他们是看好了三四个月后的市场,价格会到底位,对市场切入点的判断应该是相对合理的。”

  二手房会逐渐放量

  中原地产3月市场分析显示,成交量出现了大规模的增加,全市成交面积达到了51.14万平方米,同比上涨幅度达到了204.28%。

  业内人士认为,市场在逐渐好转,放量会逐渐加大。

  王书权说:“去年美联下半年就赚了5亿元,其中深圳只贡献5%,其余都是香港市场贡献的,希望我们进一步增加珠三角市场份额。”

  据记者了解,美联现在珠三角的广州、深圳和东莞均有布局,总门店已过百家。美联希望目前所占深圳市场7%的比例能升至20%。

  即便是美联有着美好的愿望,如果没有市场大环境作为基础也不可能实现。高海燕说:“参与二手房交易的人会越来越多,如果切入点衔接得不好,情况很难说。”他认为,5月1日的春交会将成为市场各方判断价格走势的指标,但是,5月1日很难形成一个稳定的点位,春交会后还会面临降价。

  他进一步阐述,“如果春交会前后,开发商的销售总面积能达到150万到200万平方米,并且销售率达到30%到40%,这个切入点就基本找到。但是估计难以实现,所以价格还会下降。在这种情况下,炒家会陆续放盘,会进一步扩大二手房交易。”

  之所以用双标准来判断价格点位的出现,他的理由是;现在深圳市场的存量是500万平方米,还有新盘不断入市,两者加起来存量很大。如能达到200万平方米的销售面积,也就是这个市场的约30%,这个市场就可以逐渐活跃起来,但是200万平方米的销售面积必须以整体销售率来支撑,不能靠特价房来计算,因为它不能代表真实的价格。

  在他看来,如果能在这个双前提下实现降价,那么会使得二手房的炒家开始抛盘,量会逐渐增大,地产中介的机会也就来临。

  另外,王书权说:“现在购买力中自主比例已经达到90%以上,投资比例不会增大。在深圳炒房成本超过10%,成本太高,如果短期内房价不会增10%到20%,投资客就不会进入,现在看来,这种增幅根本不可能。”

  在资金充裕,市场客观条件都具备的情况下,人才的选择就是横亘在美联等众多地产中介前的一道沟壑。王书权表示:“我们从去年底到现在招聘了200多人,其中20%来自那些倒闭的公司,30%是离开美联又回来的,50%是其他中介公司主动加盟的。”

  这些新招聘的人员,现在已经被分配到美联的区域经理、经理、营业员等各个岗位上。在他看来,这道沟壑已经填平。

  为了稳定团队,吸引人才,美联已于不久前率先提高了业务员的佣金提成比例,增幅达到20%-40%,部分级别佣金提成上涨幅度实现翻倍。

关键词

中介 物业 扩张 门店 三角 

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