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富力自救131亿资金缺口

http://www.jrj.com    2008年05月06日 15:18     投资者报
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  就连富力地产(2777.Hk)这样的盈利额、纳税额“双料冠军”,也开始抓住“五一”短短的3天假期进行降价促销了。该公司2007年盈利53.2亿元人民币,成为盈利额最高的国内房地产公司,但由于冀望已久的回归A股融资被一再推迟,在信贷紧缩之下,富力不得不展开“自救”行动。然而卖楼能救富力吗?

  资金压力

  资金压力巨大来源于两个方面,一是富力在2007年拿地过猛,二是近几年富力有数百万平米的高档商业广场、酒店等需要巨额的开发资金,而这些商业物业变现能力又很弱。

  在高歌猛进的2007年,富力拿地1030万平米,耗资近70亿元,土地储备的总建筑面积在2007年底一举达到2617万平米,比年初增加46%。激进拿地,造成巨大的开发资金压力。据预测,富力预计需投入资金不少于85亿元。

  另一个对富力现实资金运筹产生极大压力的是巨量的商业项目。富力在广州、重庆、海南、北京的商业项目总计超过400万平米。

  而自去年第四季度以来,自深圳开始的房地产市场的价跌量缩向全国蔓延,富力的资金压力更加显露无遗。2007年底富力的资产负债率已高达76.57%;有息负债率高达1.57;净负债权益高达139.5%。

  除了开发资金压力,2008年富力也背负巨大的到期债务偿还压力。根据富力年报,2008年富力需偿还的银行贷款和建筑工程款等流动负债达到207亿元,而可以立即变现用于偿还的现金等速动资产仅76亿元,短期债务资金缺口高达131亿元。

  降价自救

  加快销售回款,是富力缓解资金压力的自救路径。富力2008年的目标是销售额由2007年的161亿元提升至2008年的240亿元。为达这一目标,富力地产采用包括降价等各种促销手段,甚至在销售其旗舰项目广州富力桃园时,采用非常规的“分期首付”来促销。

  若富力可实现2008年的销售目标,或可缓解偿债危机,但住宅和商业项目开发的巨额资金压力仍然存在。富力董事长李思廉在业绩发布会上公布2008年前两个月完成20亿元的合同销售额,3月份前11日又完成6.13亿元。分析人士认为:富力的销售回款能否与200多亿的短期债务相抵,关键看后续月份的销售能否延续3月份的强劲态势,而且资金回笼进度还得与短期债务到期时间相符。

  另外,分析人士认为:2008年的降价促销,或可增强短期偿债能力,但无疑也会削薄利润,降低长期偿债能力。而富力2009年将到期的贷款为65亿元人民币,甚至超2008年的预计盈利。

  事实上,进行降价销售,已经成为很多地产企业自救的第一步,在广州、深圳、上海等城市,近几个月来实际楼价都存在不同程度下降。

  外部融资

  富力的投资物业租赁收入在2007年只有0.76亿元。相对整个资金需求,只能算杯水车薪,尚无法形成有效的资金补充。

  对于如何降低高达139%的净负债权益比,富力董事长李思廉表示方法之一是成功在A股上市。在回归受阻下,富力计划在未来的一年内,继续锲而不舍申请A股发行,但是,在目前的形式下,股市对地产企业提出了非常高的要求,恒大地产在香港上市遇挫即是明证。没有人可以当救世主,锦上添花易,雪中送炭难。

  最后的解困路径就只能是寻求外部融资。富力公共事务部负责人叶颖文表示不清楚目前融资渠道的进展事宜。而在同行业,很多企业采取了股权融资模式,地产巨头保利、万科都拟进行股权融资。去年10月11日,保利曾宣布将发行43亿元公司债。其目的主要是为了令融资渠道更加多元化,万科最近已步其后尘,发行50亿公司债。

  寻求兼并

  无论从长期还是短期来说,兼并都将成为未来地产市场的趋势。

  2008年房地产市场将出现两种反差较大的情况,一方面是一些手中有地但资金实力不强的房企筹钱无门;另一方面则是一些资金实力雄厚的房企苦于手中无地而搁浅,在此背景下,房地产企业之间的兼并、收购将风起云涌,寡头时代即将到来。而随着地产行业的彻底市场化,暴利的终结也将使行业的集中将成为其未来宿命。

  当年的李嘉诚能够飞跃为华人首富,20世纪70年代时候完成对于和记黄埔以蛇吞象的并购至关重要。万科所获土地储备中约有60%以上来自并购其他地产公司。2007年,保利也通过并购合作方式,先后取得武汉、上海、长春等地项目。

  对于企业来说,并购的最大吸引力不是来自偏低的土地价格,而是付款方式。万科当年并购南都集团资金付讫时间为2年,而当时深圳土地拍卖付款期限是5天,两者存在着巨大的时间差。

  富力董事长李思廉在业绩发布会上表示:对于目前较高的负债率,短期内不买地。在短期内看,资金中压下的富力可以通过转卖地产项目,以获得资金。成为兼并潮中的一环。

  而在度过短期危机之后,以兼并方式进行土地扩张,也将或成为富力的选择。人生有起落浮沉。被兼并者或者兼并者,一切以商业利益为准绳。如果富力足够明智而非死要面子,或可解资金危机。

关键词

资金 地产 并购 兼并 压力 

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