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国际大行抛弃SOHO中国 潘石屹身家缩水160亿港元

http://www.jrj.com    2008年05月27日 01:49     21世纪经济报道
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  本报记者 朱益民

  从王石的“拐点”论到潘石屹的“百日剧变”说,从任志强“小型房企与其硬撑,不如低价转让股权”的公开劝降,到冯仑“小房企资金链吃紧卖儿卖女不失好选择”的最后通牒,地产大佬们杀气腾腾、声色俱厉的表演,充分预示着中国房地产格局血腥洗牌的日子已为时不远。

  中国房地产行业和市场风雨飘摇的调整前夜,SOHO中国(行情,资讯,评论掌门人潘石屹与那些忧心忡忡、度日如年的小房企一样心力交瘁,唯一不同的是,中小地产商的痛苦在于日益致命紧缩的资金链条令其生存几近窒息,而潘石屹的最大痛苦莫过于手握重金却短时间内难以找到为炊之米,更令其不快的是,国际大行纷纷唱空SOHO中国(0410.HK),其一度高达317亿港元的身家,不到半年即大幅缩水过半,头上中国富豪的光环黯然失色。

  国际大行变脸唱衰

  高盛、瑞银、汇丰等声名显赫的国际大行对SOHO中国成功上市功不可没,高盛、汇丰为其联席保荐人,瑞银担任联席牵头经办人。

  去年10月,在上述大行鼎力包装推销下,潘及其掌控的SOHO中国,以最具影响力的商业领袖和行业领袖的形象,闪亮登陆香港股市,并创下中国内地房地产公司赴港上市融资130亿港元财富神话。

  按去年10月8日的上市首日收盘价9.55元计算,潘及其夫人合计持股市值高达317亿港元,并以此荣登中国富豪排行榜前列。

  然而,成也萧何败也萧何,仅在SOHO中国香港上市后两个月后,高盛、汇丰、瑞银便与潘石屹结束了短暂的蜜月期。

  今年1月,汇丰发表研究报告认为,尽管SOHO中国在北京拥有最好地块,属同行盈利水平最高,但土地储备面积非常小,包括前门项目在内共有132万平方米,首次给予中性评级。

  3月,瑞银发表研究报告,虽然维持SOHO中国的买入评级,但把目标价由11港元下调22%至9港元,理由为SOHO管理层推迟注入天安(行情,资讯,评论门南项目,以致利润贡献将推迟入账,因此把2009年的纯利预测,由人民币42亿元下调至36亿元。

  5月,高盛证券发表研究报告称,将整体内地房地产股今明两年的净利预测,分别下调42%和50%,同时将内地房地产股票目标价较资产净值折让的幅度,由20%扩大至30%。

  而高盛从确信买进名单剔除的3只内地股票中,就有SOHO中国,其目标价亦由9.19港元降到5.27港元。

  而去年11-12月,瑞银给予SOHO中国的评级为买入,目标价13.00港元其理由为SOHO中国具有独一无二的业务模式:向投资者或用户出售商用物业,而不是建造并出售住宅单位给用户。

  同时,高盛发表报告,将SOHO中国纳入研究股份并将其加入买入名单,目标价12港元。

  当时高盛看多SOHO中国的理由令人难忘:虽然市场对集团获准兴建北京天安门“南门”项目存有较低期望,及市场对集团的其它潜在收购寄望亦不大,不过,按目前公司股价而言,回报有上升空间,因收购整体天安门项目会刺激明年底资产净值上升82%,由现时6.51港元,升至11.84港元,目前股价只反映有关项目只值1.2港元,属过低,SOHO中国目前股价,已低于现有土储的资产价值。

  颇具讽刺意味的是,这些国际大行信誓旦旦看多SOHO中国的观点言犹在耳,不到两个月,就发生前述翻天覆地的变化。

  受上述看空言论影响,潘石屹夫妇持股市值一路暴跌,从上市初期的317亿港元锐减至今的157.89亿港元,市值缩水近160亿港元。

  SOHO中国市值暴跌,对潘石屹来说绝不是个好消息。

  不止一个坏消息

  “上市以后,有人担心我的头发会因为责任的增大而越来越少!”SOHO中国董事长潘石屹曾在上市仪式上轻松诙谐地自我调侃。

  现如今,令潘石屹头发“越来越少”的原因可能已不再是社会责任首当其冲,而是公司捉襟见肘的土地储备资源。

  据SOHO中国2007年年报,为潘带来无限光荣和财富的建外SOHO1-6期、建外SOHO7期、SOHO尚都2期、SOHO尚都3期、朝外3期等核心地产项目,已基本开发完毕,截至去年底,已售面积占可售面积比例分别为99.7%、97.7%、100%、100%、100%。

  在建项目中,光华路SOHO的已售面积,占可售面积比例达96%,未开发面积仅余2354平米;三里屯SOHO总建筑面积46.6万平米,可售面积36万平方米。

  即便规划建筑面积36万平方米的北京天安门(前门)土地项目能够注入,SOHO中国可供开发的土地储备也仅约80万平方米。

  然而,天有不测风云,今年3月中旬,潘石屹在上市招股说明中预告的天安门(前门)项目存在的不确定性风险终于应验。

  潘石屹现透过私人公司持有北京天街的49%权益,后者持有北京前门(天安门南)项目的33块土地已取得土地使用证,并负责项目的开发,至于余下11块土地中的其中3块土地,原定于2月29日招标,但突然于今年1月31日被有关部门撤销招标。

  业内人士分析,这意味着潘石屹遇到新的土地竞价对手出现的可能性很大,潘获得上述3块土地的可能性正在降低。

  如今,在北京CBD项目土地已开发殆尽、11块前门土地注入时间陡生变数的情形下,精明的香港投资人自然不会抛开对潘石屹土地储备不足的疑虑。

  一位房地产业内人士指出:“成为北京CBD最大开发商,既为潘石屹赢得巨大财富,又为其在业内奠定了极高声望,但北京的CBD、三里屯等商业地产项目是高度稀缺的,一旦开发完在同一个城市内很难寻找第二个类似开发项目,潘石屹手中150亿元人民币现金如何花出去是个大问题。”

  此前,曾有媒体报道潘石屹曾有扩展北京以外地产发展项目的打算, 但经对重庆、南京、长沙和天津等多个内地主要城市考察后,他认为还是在北京发展的利润较高,故未来仍会专注北京市场的拓展。

  令人关注的是,中国最具影响力商业领袖称号的潘石屹,如何能在北京把这150亿元变成更多的涂满厚厚奶油的商业土地项目蛋糕。

  相关链接

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关键词

SOHO 土地 项目 天安门 中国 

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