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投行做空内地楼市 地产商增持难掩股价低迷

http://www.jrj.com    2008年06月06日 03:19     第一财经日报
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  吴晓波

  高盛、瑞银于近日纷纷发布报告,表示对内地楼市相当担忧。与此同时,在港上市的内房股频遭机构大幅减持,虽有企业老板趁低吸纳,但股价仍在一路下探。

  机构看淡内地地产业前景

  从5月底开始,投行开始普遍对内地地产业吹冷风。

  5月28日,高盛发表研究报告指出,内地的楼市表现令人失望。对发展商就现金流、盈利及资产净值进行压力测试,显示价格及销售量改变,会对融资、2009年盈利及资产净值造成影响。

  高盛报告显示,过去两年内地每年5个月物业销售数量及总楼面面积,平均占全年销售的28%~29%,而今年主要发展商至5月中旬为止,达到全年销售目标低于20%。上周该行观察的12大城市一手市场物业成交量/楼面面积,按月跌16%/6%,按年跌35%/18%。以现时情况,12大城市中有6个需要逾1年时间,才能消化存货,当中尚未计未来数月的新增供应。

  同期,瑞银也发布报告指出,今年以来中国内地房价疲软且成交量低迷,所以购房者持币观望,以目前的售楼速度看,很少有开发商可以轻易完成2008年的销售及利润指标。

  6月4日,《2008房地产上市公司TOP10研究》也指出,沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升,突破了70%大关,并于2007年底达76.49%,与上年相比提高了7.39个百分点,负债风险显著提高。沪深房地产上市公司流动比率稳定在1.7至1.8的水平,短期偿债能力仍有待提高,特别是2007年末以来,部分城市房地产市场交易量下降明显,给房地产上市公司带来的短期经营风险不容忽视。

  高溢价估值不再

  据不完全统计,新湖创业(600840.SH)等相当数量房地产个股目前市盈率已落在20倍以内,四大龙头——招商保利万科金地的市盈率也不足30倍。房地产板块2002年以来市盈率最低时是在2005年的6、7月份,当时市盈率处在30~31倍之间。

  但在2007年中期,如保利地产(600048.SH)曾经出现超过170倍的动态市盈率,而万科(000002.SZ)去年增发100亿元的增发价,也对应于2006年动态市盈率的90倍左右。

  时至今日,随着机构们对于土地升值、销售业绩不断上涨的预期已经改变,房地产板块获得高溢价估值的风光已经不再。

  在香港,即使是众多资金链稳定、曾经被誉为蓝筹的内房股,如今也纷纷被投行唱淡。

  其中,6月初BNP百富勤对碧桂园(行情,资讯,评论的研究报告较有代表性。报告建议“减持”碧桂园(02007.HK),并给予目标价4.99港元,原因是碧桂园现价相对每股资产净值(NAV)存在较大溢价。BNP报告指出,由于碧桂园现价相对每股资产净值有20%溢价,较同类型的内房股偏高,加上碧桂园现有49项目中,其中23个项目于广东省外,存在的风险会较大。同时,内地实施严格的土地控制政策,预计将对碧桂园管理层有很大的考验。BNP给予目标价4.99港元,以反映碧桂园面对未来严峻的前景。

  雷曼兄弟也于6月4日发布研究报告指出,富力股价年初至今回调30%,估值已重返合理水平,但相信资产负债水平偏高将令资产净值短期升幅受制。虽然富力并不预期四川地震构成影响,但雷曼相信合约销售及竣工量会下滑,并调低2008及2009年盈利预测8%及15%,至40.28亿及61.15亿元,分别较市场共识预期低17%及9%。

  投行从看空到做空

  国都证券研究员孙志敏认为,2007年地产股的大牛市是基于2006年预售款和2007年结算收入以及盈利能力的持续快速增长,在人民币升值趋势下,业界预期房地产行业持续景气、房地产资产升值,从而给予估值溢价,由此赋予国内房地产上市公司惊人的历史性超额投资回报。

  而到了今日,以投行为首的外资研究机构认为人民币升值趋势放缓、市场成交疲软,土地调控以及信贷调控日趋严厉,使上述支持地产股估值溢价的因素已经不再,他们开始在唱空的同时,也做空地产股。

  曾经在天津、广州、佛山拿下巨资地王,却短期内难以回归A股融资的富力成为被投行做空的对象之一。5月26日至6月4日8个交易日内,据港交所数据,其被瑞银、摩根大通、大摩、德意志银行等合计减持1504万股。其中富力2005年上市时的保荐人大摩净减持超过672万股。其他如奥园集团、SOHO中国(行情,资讯,评论、合景泰富等公司,更是曾经一度跌破发行价。

  不过,众多地产公司的老板却纷纷趁低增持。如富力董事长李思廉、瑞安董事长罗康瑞、合景泰富董事长孔健岷等,均数以百万股计多次增持本公司股份。在内地,万科股权激励基金更在今年以超过10亿元的价格,在4~5月的地产股低潮期增持了4000多万股万科A股股票。

  “即使地产股还没到全面加仓的时候,也离底部不远了。”光大证券分析认为,“在经过前期的实地调研和近期的估值模型的调整测算,我们发现地产股的股价正在逼近其内在价值。即使受房价下跌压力和市场走低的影响,地产股进一步调整的话,理论的下跌空间也不大。相反,我们认为在市场气氛普遍转淡之时,或许正是试探性建仓的合适时机。”

关键词

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