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花旗:差异化投资中资地产股

http://www.jrj.com    2008年06月17日 09:44     中国证券报
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  □阿斯达克网络信息有限公司

  花旗昨日发表研究报告表示,在其研究范围内的16家上市中资房产公司,5月份的合约销售由4月份的118.2亿元人民币增加19%至140亿元,超出花旗预期,尤其是在受到地震以及内地货币政策持续从紧的影响下。该行表示,对于地产股的投资应采取区别对待的策略,资金充裕的全国性地产公司应重点关注。

  中国海外(00688.HK)、方兴(00817.HK)、世茂房产(00813.HK)、富力(02777.HK)、深圳控股(行情,资讯,评论(00604.HK)及合景泰富(01813.HK)的合约销售较4月增加。不过,华润置地(行情,资讯,评论(01109.HK)的合约销售较4月持平,由于其成都市场受到地震打击,花旗认为已属优于预期。这些房产商的表现加强了花旗的看法,即在目前行业整合之际,专业的房产商可从非专业的房产商那里夺取市场占有率;同时,在严峻的运营及政策环境中,将有更多非专业的房产商被淘汰。

  花旗认为内地房产市场并非太差,北京、上海及深圳5月份的房产交易,无论在金额或宗数方面,均较前4个月有强劲增长。根据截至5月底的销售表现,房产商锁定的物业销售收入平均达到花旗预期全年销售的69%,盈利预视程度相当高。不过如果仔细分析就会发现,全国性房产商一般比广东房产商有较高的锁定率。例如中国海外已锁定的销售达到了花旗预期,而雅居乐(03383.HK)只锁定41%,此外华润置地、方兴、首创置业(行情,资讯,评论(02868.HK)、绿城(03900.HK)、中渝置地(行情,资讯,评论(01224.HK)、深控及盛高置地(行情,资讯,评论(00337.HK)均有相对较高的锁定率,最少达60%。

  花旗相信,内地房地产市场的结构已经退回到了06年的境况:中国海外、华润置地及万科(000002.SZ)等专业房产商仍有能力获得良好的销售,而非专业及较小型的房产商则无法企及。以地域而言,环渤海地区、上海、长江流域及中西部地区在今年维持健康,而广东等地区将继续有调整。

  策略方面,花旗认为,相对于去年主要为行业取向的策略,今年下半年的投资策略应为个股取向,即在房产股之间采取分散投资。花旗的首选是资金充足的全国性房产商,主要为中国海外及华润置地。此类房产商有强劲的财务状况,而且具备国企背景,可以开拓离境融资渠道(主要为港元),相比其他有融资困难的本地房产商有明显优势。花旗予中国海外“买入”评级,目标价16.83港元,现股价较每股资产净值估算16.83港元折让约21%。华润置地亦获“买入”评级,目标价20.73港元,现股价较每股资产净值估算21.82港元折让约43%。

  花旗亦偏好较多涉足环渤海、上海、长江三角洲及中西部地区,或专注于一级地区高档项目的房产商,当中包括远洋地产(行情,资讯,评论(03377.HK)及仁恒。花旗予远洋地产“买入”评级,目标价10.22港元,现股价较每股资产净值估算10.22港元折让约41%。此外,花旗亦偏好在主要城市一级地区有高质素商业项目组合的房产商,并相信商业物业受房产市场紧缩政策的影响最少。同时,花旗指出,市中心土地供应有限,加上一级地区甲级商业项目租金趋升,相信商业物业的资本价值可继续上涨。据此策略,花旗优先选择均获“买入”评级的方兴、恒隆地产(行情,资讯,评论(00101.HK)及嘉里建设(行情,资讯,评论(00683.HK)。花旗予方兴目标价5.89港元。

  另一方面,部分较专注于广东或资产负债表较紧的房产商,例如富力及雅居乐,今年增长空间或有限,而与中国海外、万科及华润置地等一级房产商的差距将扩大。富力及雅居乐均获“买入”评级,目标价分别为23.64港元及11.38港元。

  此外,花旗予首创、中渝、越秀投资(行情,资讯,评论(00123.HK)、合生创展(00754.HK)、合景泰富、新世界中国(行情,资讯,评论(00917.HK)、深控、世房及盛高置地“买入”评级,目标价分别为5.03港元、18.5港元、3.6港元、21.18港元、11.6港元、9.97港元、6.3港元、20.35港元及9.68港元。绿城获“中性”评级,目标价11.57港元。

关键词

HK 房产 花旗 华润 买入 

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