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凯旋门创亚洲公寓单价新纪录

http://www.jrj.com    2008年06月20日 03:45     第一财经日报
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  机构预测,香港楼市将有10年增长期

  吴晓波

  编者按

  我们相信,每一个地区都有具备标杆意义的房地产项目,对当地的楼市发挥着各个层面的影响。首先是价格;其次或许是建造方式或者建筑品质。

  本周,我们以三类不同城市作为区分,选取8个具备标本价值的楼盘进行价格解读,希望能借此折射出当地市场的未来走势,并部分反映当下中国楼市的全景。

  6月19日,全球次贷危机持续蔓延,内地楼市跳水,没有人想到,香港新鸿基地产(行情,资讯,评论旗下豪宅凯旋门,再度创造了亚洲区的单价纪录。而借助香港负资产锐减至不足千宗、居民收入上升、减税、银行利率下调等多重利好,代理行、投行纷纷在唱空内地楼市的同时,唱多香港楼市,其中仲量联行更预言香港楼市还将再涨10年。

  录得最高的洋房成交纪录的是新鸿基地产旗下凯旋门的一个望维港海景及带私人泳池的顶层复式单位,以逾2.25亿港元天价成交,折合每平方英尺4.1万港元,创下亚洲区分层单价最高纪录。

  此外,同属新地旗下的山顶倚峦,月初亦以2.85亿港元售出其中的2号屋,并以每平方英尺5.7万港元(约50.73万元/平方米),打破亚洲洋房呎价纪录。

  随后,新鸿基地产宣布,计划将凯旋门余下的“天际独立屋”的意向单价,借势调升至每平方英尺逾5万港元(约4.45万元人民币),比本来的叫价3.8万港元加价约31%。该楼尚余最后两个复式户,面积介乎3300至3500平方英尺。另外,新地另一同于九龙站的豪宅盘天玺,将在第三季推出,年内限量推出200伙,售价会容后公布,至于复式户的意向单价,将较现时凯旋门复式户的逾5万港元意向单价更高。

  香港中原地产研究部联席董事黄良升认为,香港经济向好,低息、通胀升温及负利率加剧因素,令资金涌入楼市,刺激私人住宅交投畅旺,换楼活动增加。而且自2007年开始二手楼价已累积上升逾三成,并持续高企,提高物业转让获利能力,带动账面获利比率创出新高。因此,豪宅投资市场创造出天价不足为奇。

  根据中原地产的统计,今年1~5月,已知业主买入价的二手私人住宅买卖合约登记录得31,626宗,当中录得账面获利的有26449宗,获利比例为83.6%。比去年同期的12552宗大幅上升1.1倍。而且获利比率亦较去年同期的59.4%上升24.2个百分点,预期今年上半年的获利比例将为1997年后的近十一年新高。

  而且,在豪宅市场复苏的带动下,连香港的低档公屋也出现天价。今年3月,香港沙田博康村博泰楼一个692平方英尺公屋单位,以165万港元成交,成为全港最贵二手公屋成交纪录。 根据土地注册处数据显示,该单位面积692平方英尺,成交价165万港元,单价2384港元/平方英尺,原业主2002年仅以20.84万港元买入,账面大赚144.16万港元。

  目前,香港的平均最优惠利率已经减少至5.75%左右,香港各房屋中介表示,相比香港去年的通胀,贷款实际利率为-0.65%。

  仲量联行因此在近日发表研究报告,认为香港楼市还将再涨10年。

  报告指出,受惠于内地与香港日益紧密的经济联系、人口增加及入息分布出现结构性转变,香港物业市场在未来十年将持续增长,其中住宅价格最多升80%。

  报告指,随着香港的人口及家庭数目持续增长,加上经济稳健发展及家庭收入上升,预期未来十年香港的住宅需求将会增强,而经济增长及收入上升亦有利于资本值上扬,令买家的负担能力相应上升。

  假设现时的负担能力及平均贷款与估值比率在未来10年维持不变,住宅价格在2007至2017年将会上升63%,达到平均每平方英尺7000港元,若市况良好,升幅更可达80%。

  美林此前也发表研究报告,指今年一季度香港私人家庭收入的中间值较去年四季度增长2.1%,按年则升8.9%至每月24500港元,创出历史新高,由此带来强劲的住宅潜在需求。此外,该行预测年底终端用户的需求可能达到19500套,未来3年供应量只相当于年度需求的约50%,预计从2007年11月至09年底交易量将增长50%。

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