首页 财经 股票 基金 股评 个股 行情 港股 美股 商业 房产 汽车 商旅 读书 生活 理财 银行 保险 黄金 外汇 期货 博客 论坛 爱股 爱基

恒大真相:IPO往事和私募之战

http://www.jrj.com    2008年07月07日 09:13     上海证券报
【字体: 】【页面调色版  

    

  【编者按】自古以来,冒险者可能功亏一篑,也有望书写传奇。恒大地产逆风远航,掌舵人许家印是否可以复制哥伦布的那种发现新大陆的传奇?这是一个谜。

  2006年至今,恒大地产土地储备增加6倍,三轮私募融得18余亿美金,在全国22个城市展开急行军式房地产开发。但如今,恒大的确处于一个不进则退的关口。一个开发商的飞跃式发展,在短短两年里划出了一道值得我们探索的曲线。

  今年以来,全球资本市场低迷。3月,手握4578万平方米土地储备的中国内地“地王”恒大地产100亿-150亿港元IPO计划宣告搁置,房地产业“百日剧变”的恐慌由此蔓延。但就在近日,据香港消息,恒大第三轮全球私募完成,金额高达6亿美元,包括美林证券、德意志银行、科威特投资局、新世界发展(行情,资讯,评论郑裕彤等入股恒大,许家印找到了同盟军。

  有人认为恒大的全国扩张生不逢时,但不可否认,生不逢时却靠内力与韧性渡过险情者众。“我手里有好东西,这个是我目前最大的信心与筹码。”直面上海证券报记者的许家印,如是说。

  至今,恒大留给市场的仅仅是个模糊的背影和众多的谜题:恒大IPO暂时搁置的内幕究竟为何?许家印手中到底有怎样的筹码去赢得国际资本大鳄的青睐?新一轮50亿元的私募是否已解恒大资金之渴?未来众多地产项目有无卖地、折售的可能?许家印眼中的中国楼市,风险与机会又在哪里?

  近日,上海证券报记者亲赴广州等地,深度破解恒大密码。神秘的恒大和五年来从未接受媒体独家专访的恒大创始人许家印,终于走向前台。

  这是一个传奇的企业,短短十年不到的时间,成就了中国地产(行情,资讯,评论界的一个数百亿帝国;这也是一个受争议的企业,它以“地王”身份和海外资本市场的首次公开接触未果,被部分媒体推到风口浪尖;这更是一个神秘的企业,它究竟怎样执华南楼市牛耳?又为何被如此多的迷雾缠绕?

  今天,抛开崇拜抑或成见,我们一起揭开,恒大真相。

  ⊙本报记者 柯鹏 于兵兵

  IPO往事

  公开募集遭压价 暂弃IPO

  走近位于广州市金沙洲住宅新区的恒大御景半岛,富贵之气扑面而来:华南开发商惯用的大手笔园林、雕塑、水景在天然山体与珠江上游间围拢出一个占地58万平方米的豪华住宅区,一条长达2.8公里的私家环岛山路花草蔓延,现代派高层公寓弧形排开,欧式别墅群有序错落,气派非凡。

  根据御景半岛销售人员的介绍,6月28日刚刚开盘的二期公寓毛坯均价8000元/平方米。一个可比的数据是,在去年10月1日开盘时,加3000装修标准的恒大御景半岛最高单价摸至1.4万-1.5万/平方米。

  短短一年多时间,这个标志着恒大向高端物业“华丽转身”的战略项目,随着大势调价近3成。

  恒大楼盘的调价与宏观大势密切相关,但不能不让人联想,是否也与恒大自身有关?这一切,要从并不久远的恒大IPO说起。

  2004年前,恒大地产是偏居华南一隅的地方开发企业,土地储备不足600万平方米,以建小面积、低成本、低利润的中低端产品见长,并已跻身广东楼市“五虎”。

  2004年始,恒大掌门人许家印思变,上市之念自那时开始酝酿,由此引发了一场震惊当今楼市的“恒大式扩张”。

  许家印精心布局的全国战略与上市计划其实并不复杂,其思路包括四步内容:培养队伍、打造品牌、寻找土地,同时找钱。

  2004年,许家印将层层筛选出的第一批68人精英团队分派至全国10余个城市。在武汉、重庆、成都、沈阳等地,这些市场精英的首要任务是对当地的土地市场展开调研,以寻找可以收入囊中的土地项目。“拿地不是一时冲动,它需要一个漫长的考察与谈判期,等到2007年前后,土地储备版图基本形成,恒大的上市之路也才步入正轨。”一位接近恒大的人士介绍。

  整个2007年,中国楼市接二连三被恒大的消息覆盖,同时并行的是两轮私募的完成。2006年底,恒大以8.29亿拿下武汉当时的“地王”,即目前的武汉恒大华府;去年8月,恒大开出25.3亿元竞得重庆科技学院项目,被称为天价;去年10月,恒大计划以14亿元收购上海源深路1号土地项目公司100%股权;到今年初,恒大以41亿元拿到绢麻厂地块,晋升广州新“地王”……

  到2008年3月,恒大香港IPO招股说明书介绍,土地储备已高达4578万平方米,短短两年时间激增近6倍。

  根据土地出让和股权转让相关规定,无论是土地出让金还是股权购买款都有相应的分期付款制度,这成为恒大运用杠杆原理操作资金链的关键。“我们确实是先融钱再拿地。”许家印说,但显然,和很多开发商们一样,许家印走了一条少融资多拿地的路径。去年3月,恒大引入第一批战略投资者美林证券、德意志银行和淡马锡,融资4亿美元,恒大合计让出约8%股权。几乎同时,瑞信牵头为恒大发行了4.3亿美元的公司债。此后不久,上述重庆、上海、广州三个项目相续签约。

  而资料显示,恒大三个项目支付的保证金不多,其中上海项目3亿元,广州项目1.3亿元、重庆项目2亿元。余下70多亿元的待付土地出让金和购股款缺口需要填满,而恒大此时已经把宝押在了即将拉开的香港IPO上。

  “2006年6月开始正式谈上市,到12月6日,第一批战略投资者初步确定。”许家印向记者介绍,“实在不巧的是,我们在美国推介时恰好碰到了几十年不遇的美国次贷危机。贝尔斯登轰然倒掉令美国各大基金惊惶失措,包括摩根士丹利。”回忆起那一刻,许家印仍历历在目。

  国际基金背后是大量的中小投资者,他们也十分惧怕因房地产风险引发的次贷危机会令投资血本无归。于是,压低招股价格成为大摩的杀手锏。“我们本来想融资15亿美元,并且当时已经有了7至8亿美元的定单。”许家印透露。然而,在大摩屡次提出压低招股价格后,许家印最终选择了拒绝。“当时我们在美国开了个会,中午时分,我决定暂停。”这也是许家印首次披露IPO真实叫停的原因,同时澄清了此前关于认购不足的传言。

  “不可否认的是,上市叫停后,100亿到150亿元的资金暂时没有了。”说到毅然放弃上市,许家印显得不动声色。当然,也有市场人士认为,“恒大当时确实没想到会这么严重。”

  私募之战

  正确答案“三选一”

  敢说暂时不上市,许家印是做过谋划的。“我们想到了三个暂停上市之后的解决措施。”许家印说。

  一是抛盘。2007年,恒大在全国共开有36个楼盘,其中2/3以上、建筑面积超过400万平方米进入预售或可预售阶段,在建工程更达到750万平方米。“没有卖不出去的楼盘,只有卖不出去的价格。”许家印这样解释大规模抛盘套现的可能性,而这句话,在此后的对话过程中,被他屡次提及。

  二是合作。“近几年来,中国房地产市场一直是国际资本市场的热门投资项目,我们如果拿出30%至50%的项目寻找合作者,也可以度过资金困境。”许家印说。

  但是,两种方法很快都被许家印否决。“根据恒大2004年以来订立的双品牌战略,我们要在落地每一个城市时实现楼盘品牌与恒大品牌的双双落地。也就是说,在规划、园林、配套、物业等很多细节没有做好时匆忙抛盘,我觉得有损且有悖于恒大的长期发展目标。而找合作方说白了是要卖项目,对于开发商来说,卖项目等于卖儿卖女。”许家印坦言。

  于是,许家印选择了第三条道路,即增资扩股,私募融资。

  6月29日,据香港消息,恒大完成第三轮融资。这也是恒大IPO搁置后的首次私募成功,金额高达6亿美元。“在目前一些开发商成功IPO上市也仅能融资数亿人民币的情况下,恒大此轮私募确实不易。”市场人士评价。

  6亿美元目前顺利到账5.06亿,新世界集团创办人郑裕彤投资1.5亿美元,持股3.9%,科威特投资局以1.46亿美元持股3.8%,德意志银行、美林证券等5家机构投资2.1亿美元。

  “相比抛盘和卖项目,私募有利有弊。利在可以引进多个从业经验丰富的国际机构投资者,提升公司国际化、标准化水平和抗风险能力,弊就在我的股权被进一步稀释了。但是为了公司能够健康良性发展,个人的损失我可以接受。”许家印说。

  而目前国际金融形势,国内房地产市场动荡等一系列不稳定因素,令许家印的游说工作尤其艰难。他向记者直言,“打拼地产界十余年,这忙碌着私募游说的三个月,是我压力最大的一段时间。”

  “在香港的三个月,郑裕彤每个星期要和我吃一两次饭;美林等早在第一轮私募时就推荐了财务副总监,实时了解公司财务运作情况;一些机构投资者甚至随机走访各地的楼盘,参加恒大公司的例会。”许家印笑言,在目前情况下,要获得一份国际投资机构的私募订单实非易事。

  “从我们了解的情况看,国际机构投资者敢投下这些钱和恒大捆绑在一起,是源于三个因素。一是对中国经济宏观面的信心,二是对中国楼市长期发展看好,三是对恒大40余个项目的品质、团队、管理模式、财务状况有充分的信心。”许家印说。

  根据记者统计,三轮私募后,恒大股权融资10亿美金,向瑞信等发行公司债4.3亿美金,向美林借贷1.3亿美金。“虽然有媒体报道恒大银行及其他借款总计111亿元,但随着美林等持有的优先股转为普通股,在香港新会计准则中,这些都将由债权转成股权。分子分母颠倒后的恒大资本金由此大增,负债率已降至65%。”许家印介绍。

  土地?土地!

  寻找战略合作 上市紧随大势

  上市目标、三大地产项目的资金压力及楼市大环境带来的销售压力,仍被市场关注。因此,恒大将于今年9月重启IPO的说法在市场上开始流传。而许家印却表示,上市时机需视大势而定,言外之意似乎是:若股市持续低迷,恒大上市的目标,近期不会加速。

  另外,今年8月前后,恒大广州绢麻厂地块、上海源深路1号地块、重庆科技学院项目将陆续进入土地款和项目款最后结算期,高达近80亿的资金如何支付备受市场关注。“这三个地块总建筑面积150万平方米,不及恒大土地总储备的1/35。如果除去这三块,恒大未付土地出让金仅20亿元。”一位恒大内部人士介绍。根据许家印的说法,三个最贵项目目前已经不再以恒大单独开发方式运作,而是改为寻找融资合作方,类似抵押贷款。

  甚至也有未经证实的消息称,如果遇到合作方难求的“最坏情况”,恒大可能弃地而去,当然这可能将令恒大损失6.3亿元保证金,却能保证“无债一身轻”。

  “第一次私幕之前,恒大项目都由自己百分之百开发。但实际上,这种做法是不科学的。”许家印说。

  6月底,郑裕彤入股恒大,同时参与恒大两个项目的合作开发,一个在武汉,另一个在广州。“郑裕彤是香港地产大鳄,在内地很多二线城市拥有开发项目,品牌合作的另一个好处是可以实现经验互补。”许家印说。

  恒大未来可能面临的另一个压力是销售压力。今年市场观望情绪笼罩,一旦恒大资金链紧张,是否可能通过大幅降价回流资金?

  许家印的说法是,恒大会因势而动,但绝不会低于周边楼盘的价格。据了解,目前恒大系列楼盘销售价格基本高于周边物业最少15%,最高甚至接近1倍差价。“仅恒大御景半岛一个项目,目前可回笼资金33亿。即便再降20%,仍有26亿资金可以预期。”许家印表示。

  许家印也同时透露,受目前大势影响,恒大接下来一段时间将集中精力做好目前的储备项目。

关键词

IPO 项目 土地 楼市 地产 

到论坛讨论
热闻推荐
财富人物
    相关链接
    • 新世界08年度推3600伙 料可套现130亿元 (2007年10月11日 18:30)
    • 内地游客不在香港留宿值得关注 (2007年09月29日 18:12)
    • 港元汇价创16个月以来新高 (2007年09月28日 16:33)
    • 摩通维持买入信德评级 看高14.5元 (2007年09月28日 12:07)
    • IPO认购引发强劲资金需求 港元大幅收高 (2007年09月26日 14:21)
    上海证券报 其他文章
    • 三大因素冲击 国内炼厂亏损压力加剧 (2008年07月07日 09:10)
    • 中石化二季度获25亿成品油进口退税 (2008年07月07日 09:09)
    • 专家学者纵论银行业改革开放:贱卖论无依据 (2008年07月07日 09:08)
    • TD首战受力挺 中移动有望获188号段 (2008年07月07日 06:48)
    • 阿里巴巴再投淘宝20亿 马云依然避谈盈利 (2008年07月07日 06:47)
热点专题
深度报道
商讯动态
招商信息