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碧桂园重组荷兰村 绕开欧亚实业

http://www.jrj.com    2008年07月09日 09:44     东方早报
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  绕过欧亚直接签约

  6月25日,沈阳市市长李英杰宣布碧桂园(行情,资讯,评论与于洪区政府签约,杨国强所掌控的碧桂园将投资25亿美元开发荷兰村项目。

  于洪区招商办有关人士告诉记者,目前只是签订了一个初步协议,暂时还没有新的规划,一切等市里定。

  令人惊讶的是,此次签约完全绕开了当初开发荷兰村的主体方欧亚公司,欧亚实业副总裁边守捷表示,从来没有和碧桂园有过任何接触,自己也是从报纸上得到的消息。

  记者了解到,在一些政府人士看来“因为当初土地没有给一分钱”,使得欧亚已经完全失去了发言权。

  实际上,从杨斌入狱开始,当地政府就一直在为荷兰村寻找新的东家。

  2003年10月,沈阳市政府成立的“荷兰村善后处理工作小组”进驻荷兰村。工作组下设生产组、稳定组、清算组等。

  2004年沈阳市政府成立了“荷兰村启动工作小组”。

  随后,台湾春保钨钢集团、香港多福控股公司、广东控股、合生创展等企业均有意向投资“荷兰村”,但最终都失去音讯。

  其中有一个原因是,杨斌始终并不愿意放弃对于荷兰村的控制权。

  到最后,政府干脆绕过欧亚公司直接去洽谈。

  政府相关人士告诉记者,之所以选择碧桂园,主要还是因为碧桂园在沈阳有项目,实际上,于洪区政府在内已经和多个公司进行过接触,其中表现的比较有诚意的还是碧桂园。

  据悉,目前沈阳市已经成为碧桂园发展的重点城市之一,近日碧桂园在该区的别墅项目甫一开盘,即大有斩获,当日实现合同销售九成,回笼资金约5亿元。与此项目的区位相比,荷兰村的区位优势更加明显。

  产权仍然姓杨

  目前欧亚的代表律师杨大勇表示,荷兰村一直由欧亚公司实际操控,期间并没有出现政府收回或强制破产的问题,“也就是说,按照正常程序,就算有人要接手,也应该和我们来谈,但我们并没有和碧桂园有过接触。”

  事实上,如果不计算债务问题,单从产权结构上来讲,杨大勇此言非虚。

  1998年3月,靓马集团、中农房公司与杨斌的荷兰欧亚公司签署了合作成立欧亚实业公司的合同,靓马集团以提供的2200亩土地中的667亩作为股份,其余土地为投资。1999年底,靓马集团将其拥有的股份转让给杨斌。

  2000年10月,小韩村与欧亚实业公司签订了一份土地转让合同,小韩村转让土地199.36亩,转让价款共计人民币 2392.32万元。

  此后,随着另外一名股东的退出,到2000年11月23日,欧亚实业变更为外商独资经营企业,杨斌是该公司董事长、法定代表人。

  2001年4月3日,靓马集团与杨斌重新签订了有关土地的协议,将全部2200亩土地一次性转让给欧亚实业公司,欧亚实业公司按照协议需分期付给靓马集团地上物动迁、劳动力安置及土地补偿费共计人民币1.72亿元。

  1998年12月28日,辽宁省人民政府以辽政地字〔1998〕598号文件,划拨111.6361公顷(1674.5415亩)土地使用权给欧亚实业公司,作为“高新农业示范区建设用地”。

  2001年5月1日、9月12日,欧亚分别签署协议,租用八家子村农业用地240.36亩和30亩。

  至此,欧亚持有的荷兰村土地总量达到了4500亩。

  到目前为止,荷兰村已经建成或者建造过程中终止的项目包括:6万平方米酒店,50万平方米荷兰式农业温室基础工程,海洋沙滩、外商俱乐部项目主体工程,50多万平方米荷兰村花园小区等项目。除了已经开发的3300亩土地,荷兰村还有1200亩的未开发土地。

  对于部分媒体报道的碧桂园签约和政府提出的“破产重组、破产清算”等说法,边守捷表示,欧亚实业是合法公司,荷兰村还是欧亚实业的产业;同时,欧亚实业没有得到法院判决破产以前,不应该提出破产之说。

  边守捷表示,2006年,公司曾委托北京一家评估公司进行评估,估值公司资产总值70亿元左右。

  卖房艰难守业

  2003年,杨斌被判入狱时留下一句话,荷兰村不能倒。

  于是,荷兰村在几乎没有资金支持的情况下苦苦运作了6年。

  荷兰村温泉花园13号楼里是杨凤林的住所,她是杨斌的四姑,在整个荷兰村几乎每个人都认识她,提起四姑,大家都明白指的是谁。

  四姑居住的地方也是荷兰村最主要的住宅基地,包括别墅和公寓,总建筑面积达到50万平方米。2001年开盘时,荷兰村是当地房价顶峰,3580元的均价远远高过周边,当时万科的房子还不到3000元/平方米,如今荷兰村周围被各类新的小区包围,正在建造当中保利地产(爱股,行情,资讯的一个楼盘价格超过5000元/平方米。

  荷兰村住宅区仿荷兰皇宫设计,总共建造公寓32幢1100户,此外还有7幢共建楼,包括物业以及会所等。

  令人没有料到的是,荷兰村的房子至今还在对外出售。

  物业公司里,记者遇到有人来付车库费用,这个业主拿到了每平方米3300元的特别优惠价格。工作人员打电话给四姑,询问价钱是否由其亲自定下来的,得到确认后,收钱登记。

  7月7日,杨凤林办公室里坐满了人,一些人来找到买房子,一些人则咨询关于房屋产权之类的问题。

  目前荷兰村房子售价远远低于市场均价,买家跑来直接找到杨凤林谈价格,一般在2300元/平米左右,而别墅的价格3000元~8000元/平方米,只要四姑同意了,和上面车库的做法一样,付钱登记就可以了,全部房子都没有房产证。

  一名内部人员告诉记者,由于欧亚缺钱,所以只能贱卖房子来维持日常开销。

  目前欧亚需要支付包括近200名员工的工资开支,以及各类植物等的维护费用,东北冬天相当寒冷,如果没有及时维护,荷兰村的很多房屋都将无法使用。

  欧亚实业公司副总裁边守捷指出,荷兰村一直以来的维护工作全部由公司投入。其中包括主干道的维修,园区绿化、道路平整等维护和管理工作全部由欧亚在进行。

  据悉,小区入住第一年没水没电,后来这些问题都逐渐完善了。一些公共的景观,包括海盗船等等,也是他们后修的。物业部门还进行了招商,引入了花卉市场、海鲜市场等。

  这两年开始,陆陆续续有住户搬了进来。如今整个小区住进了500多户人家,物业经理说,等人在住得多一点,考虑把里面的区内商铺开起来。

  荷兰村的物业费为1元/平米/月,由于没有产证,一些住户发起了不交物业费的行动,物业经理说,如果能够收全物业费,小区可能还会弄得更好一点。

  令人唏嘘的是,即使费力支撑,荷兰村还是一点点败落下来。

  “杨斌如果看到荷兰村现在的样子,说不定会哭。”欧亚一名工作人员突然冒出这样一句话来。

  业主何去何从

  面对碧桂园接手,最大的问题就是如今众多业主的产权问题。

  和如今明知无证依然低价炒房的购房者不同的是,荷兰村有过一批真正的业主。

  2001年7月,荷兰村取得预售许可,正式对外开始销售。当时荷兰村名声在外,是沈阳有名的形象工程,整个项目全比例仿荷兰著名建筑建成。荷兰村温泉花园大门仿造荷兰皇宫建造,气势雄伟,金碧辉煌。项目开盘后一举刷新当地房价新高。

  《商品房预售许可证》(沈房预售第01066号)显示,该园区当年从有关部门获准销售的房屋数量包括:住宅227820.06平方米,商业网点12080.14平方米,车库28642.24平方米。这些开发项目拥有相对应的国有土地使用证、建设用地规划许可证和建筑工程施工许可证。

  2001年买房时,荷兰村的业主们谁也没有想到,他们购入是一套注定拿不到产权证的房屋。

  记者前往荷兰村采访的时候,关于新主接手等传闻,业主也开始忧心忡忡。

  欧亚公司法务部有关人士告诉这些业主:你们和他们不一样,你们买的房子是5证齐全的。

  但是,表面看起来的数证齐全,背后却是杨斌施展的一场手段高超的“借证大戏”。

  在获得划拨用地之后,杨斌就开始了整个荷兰村的建造计划。

  2001年,为了获得正当销售资格并拿到银行贷款,杨斌向沈阳市规划和土地管理局提出,先行由国土局出借土地使用证,公司在获得土地使用证之后再行补缴土地出让金。

  令人没有想到的是,这个看似荒谬的提议最后却得以实行。当时,欧亚正筹划着香港上市,杨斌告诉沈阳市规划和土地管理局局长李德森,为了上市,需要提供完整的证件材料。

  一番运作下,李德森终于点头发证,不久之后,沈阳国土局将编号为0078号的土地使用证“借”给了欧亚。凭着合法这份土地使用证,杨斌又顺利获得了1543号建设工程规划许可证。一路下来,沈阳建委根据规划许可证,再次下发了建筑工程施工许可证。

  就这样,尚未支付土地款的土地瞬间变成了数证齐全的一块合格建设用地。当时,荷兰村的多项建筑初步成型,荷兰村也开始在当地变得名声在外。到2001年首次开盘,荷兰村价格站到当地峰顶,3580元/平方米的销售价格远远超过周报楼盘。

  根据当时的约定,欧亚公司只是暂时借了那张土地使用证,公司需要在10天之内交付人民币4197万余元土地出让金,但是,杨斌这一承诺却没有兑现。

  按照欧亚有关人士的说法是,公司为建造荷兰村,垫资7900万元用于建设中心共建道路西江街,这条路本来应该由政府出资的,如此算来,公司不但不需要支付土地出让金,反而应该从政府得到返还3000多万元资金。

  欧亚方面告诉记者,这一方案曾经一度得到了政府相关部门的同意。

  但是,现实情况却是,由于迟迟没有缴纳土地出让金,这次所谓的国有土地出让合同被撤销,土地使用证由政府收回。

  事实上,沈阳原规划房地局副局长毛应稠后来承认,杨斌在省政府批的农业用地上搞房地产开发,只办理土地出让手续、交土地出让金是不行的,必须办理农转用手续,但其没有取得农转用手续,没有获得政府的批准。

  新闻人物

  被人遗忘的“中国首富”

  早报特派记者 刘秀浩

  辽宁锦州监狱位于锦州著名的南山脚下,在当地被也称为南山监狱,距离渤海大学仅有5分钟车程。这里关押着曾经引起全国振动的著名富豪,2001年排名福布斯中国富豪榜第二位的荷兰籍富豪杨斌。

  到目前为止,公司人员还没有告诉杨斌碧桂园收购一事,不过传媒发达,杨斌应该已经获悉此事。

  监狱普通工作人员则并不能从杨斌这个名字上得到更多的特殊之处,一些人甚至想不起来这个人是谁。

  不顾监狱负责人倒是反应过来,就是那个荷兰人嘛。由于属于“国际犯人”,记者无法见到杨斌本人,从杨斌被转移到锦州以来,仅有家属每月两次探监,给他送一些日常用品。

  锦州监狱是辽宁地区最大的监狱之一,这里关押的犯人一般刑期都在10年以上,监狱内的劳动改造项目包括开关加工等等。有意思的是,这里的犯人在经过长期锻炼之后,很多成了技术能手,一名当地人告诉记者,不少人出来之后找个工作,月工资可以达到3000元。如今杨斌在监狱里,同样也接受着技术学习。

  2005年,荷兰村有过一次实质性的启动,当时各项工程又恢复了起来,虽然边守捷并没有特别说明此次启动,他认为,荷兰村由政府所推动的重新启动有过很多次,2003年也有,2004年也有。

  但是正当工程展开,当地员工认为看到希望的时候,杨斌被从荷兰村附近的监狱城转移到了距离沈阳200多公里的锦州监狱,“这么一来,很多事情就没有办法开展了。”杨凤林虽然名为实际公司操控人,但她管理的更多只是人事,公司整体策略还是需要由杨斌来决定。锦州监狱规定,只有在入狱时登记的直系亲属才能够探亲,包括边守捷在内如今也没有办法见到杨斌本人,这使得请示情况变得更加不可能。

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