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道亨证券:雅居乐资金盘活谨慎持有

http://www.jrj.com    2008年07月10日 11:45     证券时报
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  道亨证券

  2007年房地产开发商的资金来源中,通过银行贷款部分的增速近年来首次下降,增速从2006年的35%下降到30%,尤其在2007年4季度房产信贷收紧,增速大幅下降。自筹资金和其他资金来源增速依然大幅上升,分别上升14个百分点和15个百分点。尽管外资在房地产开发资金中占比不到5%,但外资投资房地产的资金增速加快到63%。

  2008年1-4月,开发资金来源中的国内贷款、其他资金来源及利用外资增速大幅下降,企业的自筹资金增速也有所回落。自央行6月7日上调存款准备金率起,市场上的流动性进一步紧缩;而在市场普遍认为下半年肉类价格会回落而导致CPI前高后低局面下,发改委提前上调油电价格,加重了市场担忧。预期信贷放松又一次落空,而地产销售旺季五、六月销售量委靡不振,对地产开发商形成了内外夹击的局面。

  开发商寻找其它的融资渠道,除楼盘的降价倾销外,一种主要的融资方式为寻找合作伙伴,出售项目部分权益套现。7月份,广东四小虎之一的雅居乐地产(行情,资讯,评论(3383)获得摩根士丹利出资52.8亿元(人民币,下同),入股其旗下海南省度假区项目30%权益。该项目位于陵水县清水湾,占地973万平米,建筑面积为986万平方米,自去年2月起,公司以合计约24亿元陆续购入地皮。该项目规划包括7座酒店及3个生态公园,本年将有88万平方米面积动工,项目总投资额200亿元。

  该次项目权益的出售,给雅居乐行情,资讯,评论带来52.8亿元的一次性收入,其中的净利润率将达到80%,而公司宣称利润的35%将会被其用作红利支出。该次收入让雅居乐的负债率由60%急降至40%,低于行业平均水平,对2008年每股收入起到增厚作用,使其市盈率维持在较低水平。拥有39.5亿港元现金和16.8亿人民币的可借贷授信,让其在“越来越冷的冬天”能够从容开发项目。尽管雅居乐目前拥有足够现金去应付未来会出现的任何危机,但未来物业价格、收入和每股净资产下行的风险难于预估,本行认为其每股净资产相对目标价的折扣应达到50%。本行维持对其“谨慎持有”的评级,12个月目标价6.57港元,相当于2008年8.7倍市盈率,与本行预估的每股净资产13.14港元的50%折扣相当。

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