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董事长香港释疑北辰银根

http://www.jrj.com    2008年08月01日 00:36     21世纪经济报道
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  本报记者 于晓娜

  7月31日,就在北京北辰实业股份有限公司(下称北京北辰,00588.HK)准备在香港发布2008年半年报时,内地有媒体报道称北京北辰的长沙“地王”很可能将凄惨“跑路”。

  去年7月24日,北京北辰联合北京城开,以92亿元投得湖南长沙新河三角洲地块,其中,北京北辰持80%权益。有报道称,由于无法支付92亿元的天价地价款,北辰目前正协商退地,其代价是舍掉10亿元的保证金

  “对这些报道,我用两个字说就是‘造谣’,用四个字说就是‘胡说八道’,北辰实业(行情,资讯,评论会密切关注事态的发展,保护我们的合法权益。”7月31日上午,北京北辰董事长贺江川发出了这样的声明。

  “地王”的说法究竟能否成立?“地王”退地的真实性又有多少?当日,贺江川给记者算了一笔细账。

  总地款已交62亿

  按照贺江川的说法,长沙地块总作价为92亿元。按照北京北辰及其合作方与长沙市政府有关部门签订的合同,去年需要交地价款的70%,即约62亿元,剩下的30%即约30亿元,需要在今年8月31日交完。

  30亿不是小数目,而且时间距离8月31日恰好只有1个月了。

  在银根紧缩的情况下,不少人开始质疑北京北辰究竟是否有能力拿出这30亿元。地王退地传闻由此而起。

  “不过,尽管最后的30亿交款期限是今年的8月31日,但这是有前提的,前提就是长沙市政府有关部门要在8月31日把土地拆迁完毕并能干干净净把地交给我们。”贺江川说。

  这意味着,如果土地拆迁没有完成而无法交地,那么北京北辰的交款也可以延后。

  情况的确如此。贺江川告诉记者,从该公司目前了解的情况看,该地块2期的土地恐怕无法按期交付,因此,8月31日很可能也就不再是北京北辰拿出30亿的最后期限了。

  “如果政府没有把2期地达到交付条件,那么我们是可以在达到交付条件的时候再交30亿的。”贺江川说。

  这是其一。问题是,尽管延期交款的可能性很大,但30亿仍然是一笔巨大的开销,那么,北京北辰究竟是否能够应对?

  该公司董秘郭川告诉记者,今年上半年,北京北辰的合约销售额为22.9亿元,净现金流入19.6亿元,已实现销售收入9.25亿元。

  根据该公司刚刚公布的半年报,到6月30日,北京北辰手中持有的现金和现金等价物约合35.2亿,这还没有计算1.24亿的受限制银行存款。

  长沙地块的地价款显然是该公司目前最大的资金用处。但从北京北辰的可动用现金量来看,支付30亿的地价款还是力所能及。

  该公司副总会计师告诉记者,今年下半年,该公司目前148亿元的总负债当中,有19亿要在今年下半年偿还。加上这19亿的话,北京北辰自然还面临一定资金压力。

  然而,贺江川称,由于销售回笼资金,他预计到7月底公司的现金量将达到40亿左右,8月底将到50亿元,因此,“即使政府正常交地的话,我们正常支付地价款也是没有问题的。”

  不过,如果现金都被用来交了地价款,拿什么钱来开发?

  对此,贺江川的解释是,长沙地块的建设将主要通过银行的开发贷款完成。

  “目前湖南的各家银行及其总行,都非常看好这个项目的销售前景,中行、建行、工行都在追着我们谈贷款问题,所以最终项目的建设是通过银行贷款完成,开售之后就通过销售回款来解决未来的资金需求。”他表示。

  换句话说,对长沙地块来说,北京北辰最重要的投入是92亿的地价款,而它当前的要务也是准备随时支付剩余的30亿余款。

  “这是一个前头资金负担比较重、后头上行空间比较大的项目。”贺江川坦陈。

  地王之说名不副实?

  那么,“地王”之说是否成立?

  “看看长沙的地价,很多人就有疑问,长沙整个房地产销售均价大概才是3000多一点,而我们拿地的地价是92亿,一听很贵,很高,就说是地王。”贺江川并不认同“地王”的称号。

  贺江川算了一笔账。

  长沙项目的地上可售面积约380万平方米,地下还有157万平方米,其中,地上部分包括300万平方米的住宅和80万平方米的公建。

  “就按照地上可售面积380万平方米来算,92亿总地价款,合计每平方米才2421元,根本不是外界传言的每平方米3000甚至3500块。”贺江川说。

  再看长沙房地产市场。数据显示,长沙的住宅销售均价确实不算高,大约是每平方米3300-3400元。

  “但是,江景房是很贵的,从数据看,长沙一、二、三线江景房的售价是很贵的,比如一线江景的梦洁金色屋顶和华盛新外滩,二线江景的天健芙蓉等,这些楼盘的均价都在6000块左右,梦洁金色屋顶因为有一定的装修,所以售价均价达到了8000左右,从这样一个情况看,我们的这个项目,作为一个超大盘、8-10年的长线项目,未来的利润空间是很大的。”贺江川说。

  从地理位置上看,该项目位于湘江和浏阳河夹角之内,是一个三角洲地带。

  据称,北京北辰曾专门聘请仲量联行和戴德梁行做独立研究,这两家专业地产评估机构对这个项目的净现值的估计约为92亿-112亿元,内部收益率可达18%以上,预计10年开发期,甚至比北京北辰自己的估计还要乐观。

  贺江川又拿出了一个数据——房价收入比。

  “房价收入比是最能反映住宅购买力的,也就是一户家庭的总收入跟一套住宅价格的比较”。贺江川称,数据显示,目前,全国的房价收入比为7.98,北京是14.5,长沙则仅为5.9。

  “这意味着,长沙的一户家庭不吃不喝用6年可以买一套普通房子,全国要8年,北京就更高了,而武汉、南昌、郑州等都在7-9之间,长沙与他们同作为中部6省的省会,平均人均可支配收入是1.6万元,是6省中最高的,但房价却最低,比全国都要低2倍,所以说这里面存在价格洼地,价格早晚是要追上的,所以我们判断长沙未来的有效购买能力比较强。”贺江川说。

  “用一个形象的比喻就是说,我们把长沙项目看作是海里行船,看的是前方有没有岸,而不是看周围有没有浪,浪永远都有,现在可能浪大一点,有些人就开始担心,但这个浪过去之后,前面是有岸的。所以我们对这个长线项目是有信心的。”他表示。

  不排除引入投资者

  即便贺江川对长沙项目的前景以及公司资金周转信心十足,但他仍然不得不承认,长沙项目给他带来了极大的财务压力。

  31日,他告诉记者,未来两年是公司投入的集中期,在公司资本情况以及国内金融政策环境没有大变化的前提下,公司决定不再增加土地储备。

  目前,北京北辰的总土地储备780万平方米,扣除北辰大厦和国际会议中心两项之外,还有680万平方米。

  “长沙项目最大的压力都集中在目前,因为资金需求比较大,但未来上行空间是很大的,所以目前如果有好的投资人愿意跟我合作一部分,使我的前期资金压力减轻一点,我就可以拿钱再作一个别的项目,缓解一下这个长期项目‘前重后轻’的压力。”贺江川告诉本报记者。

  对于投资者的选择,他表示以公司的资金情况来看,并不是必须要引进,因此不会盲目引进。

  至于可能选择同行还是纯粹的财务投资者,贺江川称没有倾向性,关键看对方实力,“如果引进同行,它能在某些方面能提升我们的项目品质,也可以,但要提前协调好各自的意见,如果是财务投资者就简单一点,我只要给他一个回报就行了,但对开发方面可能就没有贡献,两种各有利弊。”

  据称,北京北辰目前正与潜在投资者进行接触,具体何时引进尚不得而知。

  按计划,长沙项目共分三期,即启动期、发展期和成熟期。启动期中,首期将开发38多万平方米的地上面积,总开发面积为50万-60万平方米,目前正在进行沿江的绿化带、沿江江景走廊和商业街,以及未开发部分的临时绿化等工程。

  “正常的话今年年底就可以开工了,明年年中就可以进行销售。”贺江川表示。

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