首页 财经 股票 基金 股评 个股 行情 港股 美股 商业 房产 汽车 商旅 读书 生活 理财 银行 保险 黄金 外汇 期货 博客 论坛 爱股 爱基

北辰董事长贺江川解密北京房价

http://www.jrj.com    2008年08月02日 01:51     21世纪经济报道
【字体: 】【页面调色版  

    


  本报记者 于晓娜

  奥运转眼即至。对于北京北辰(0588.HK)这种正宗的奥运概念公司来说,意味着什么?

  7月31日,北京北辰董事长贺江川在香港半年报发布间隙,接受了本报记者采访。

  两大因素决定房价

  《21世纪》:奥运之后,北京房价走势如何?

  贺江川:我不赞同这种说法。实际上,对于北京整个房地产市场来说,奥运只是一个临时性事件,对整个市场的影响不大,地产走势还是主要取决于供求基本面和成本因素。

  当然,在奥运期间,北京一些酒店和公寓会有些推动。

  我们今年销售的主要住宅项目就是奥运媒体村。媒体村今年4月份开盘,是北京最热销的楼盘,曾经4天卖了7个亿。

  我们年初计划公司总体可售面积为86万平方米,主要就是64万平方米的媒体村,下半年会集中销售,奥运开完之后,业主就可以拿钥匙入住了,这主要会集中在10、11、12月份。

  我们全年计划的合同签约面积是49.2万平方米,计划合同销售金额是52亿元,计划入账面积20万平方米,今年上半年实际的合同签约面积是16.4万平方米,入账面积是4.19万平方米,所以说,下半年才是大头。

  《21世纪》:今年全国很多城市住宅成交量大幅下降,对于楼市走向你怎么看?

  贺江川:未来房价走势主要取决于两个因素,第一个是成本,第二个是供求矛盾。

  从成本来说,主要包括四大块。第一块是土地成本,包括拆迁安置成本和政府的土地收益,第二块是建安成本,第三是税费,第四是房地产企业的利润。

  这里面,拆迁安置成本恐怕下不来,有些城市可能还要上升,税费不大会涨但也下不来,建安成本不但下不来而且会涨,大家都看到了原材料和能源涨价很厉害,所以说,这三块总体上是降不下来甚至上涨。

  剩下就是政府收益和公司利润。如果未来大的经济政策没有发生变化,尤其是金融政策没有放松的话,我估计未来2-3年,政府土地收益和企业利润可能会有向下调整的压力。

  比如说,政府收益方面,原来一宗土地,在市场比较好、银根松的情况下,有可能拍卖到30亿,在银根紧张,资金缺乏的情况下,可能十几亿就拿到了。

  当然这里面是有时滞,实际上今年上半年的全国土地成交量和成交价格,平均还是在上涨,这是因为一般是房价先反映,然后再传递到地价上,如果银根持续收紧的话,政府从土地上获得的收益会有所降低。

  企业利润方面,原来市场好的时候,可以达到40%-50%甚至是60%的毛利率,银根抽紧后,开发商总的感觉就是钱紧,由于要快速回笼资金,开发商可能会把原来的高毛利率放低到30%-40%,甚至20%-30%,通过优惠来快速回笼资金。

  再从供需方面说。供应上,由于开发的资金力量,以及开发商拿贷款的难度加大,供地的资本力量和开发力量上都会有压力,有效的供应会有下降趋势。

  但有效需求也会有下降压力,上半年已经看到销售量下降很大,买房人持币观望的态度很强烈,对通胀压力的预期也很高,所以有效供应和有效需求在未来2-3年有下降压力,在大经济环境无巨变的情况下,变化是同向,但房价上是有调整压力的。

  我想未来2-3年会是一个盘整中变化的格局,过快增长的房价会得到平抑。

  别墅政策待松动

  《21世纪》:北辰有几个别墅项目仍然无法开工,你预计何时政府才能放行?

  贺江川:的确,北京之前加紧了别墅项目的管理,规定没有拿到开工证的别墅一律不得开工,但从目前看,政策似乎开始有松动。今年年初开始,北京批了7个别墅项目可以动工,其中就包括我们的香山清琴,所以我预计在不太远的时间,政策可能松动。目前我们也在做一些工作,随时等待放行。

  《21世纪》:今年上半年公司的毛利率仍然高达45.3%,比去年还涨了7.13%,为什么?未来能否持续?

  贺江川:这主要是上半年入账的很多来自香山清琴别墅项目,目前售价已经到了每平米5.6万,需求很大。媒体村的毛利率也有35%。

  在银根紧缩的情况下,很多开发商可能会选择压低毛利率而加速资金回笼,但我们的项目都是黄金位置,毛利率都比较高,虽然面临市场调控压力,但由于位置独特,产品性价比也比较好,所以预计几个项目毛利率都是比较高的,跟计划变化不大。

  盈利倒退56.2%

  《21世纪》:北京北辰今年上半年总收入14.9亿元,比去年同期略高0.7%,但股东利润却仅有1.5亿,同比倒退56.2%,为什么?

  贺江川:这主要是因为,去年3月份国家通过新的所得税法,企业所得税从33%下降为25%,这造成一项新税率确认递延所得税,总额为1.41亿元,需要在去年上半年的报表中冲回,所以导致去年上半年盈利较高,进而导致今年上半年盈利相比出现较大幅度下降。

  此外,盈利下降的原因还在于,今年上半年结算的项目主要是香山清琴,该项目尽管毛利率很高,但公司所占的权益仅为51%。另外,由于准备奥运,媒体村等项目需要整改,而奥运期间的酒店收入也要在下半年体现,所以上半年入账金额不多。

  《21世纪》:宏调对你们的具体影响是什么?

  贺江川:总体来说,原来钱比较松一点,现在紧一点,但从我们公司的现金流来看,还是很健康的,不像有些媒体说的资金连要断裂之类。

  另外,银行审贷更严格了,但我们的所有项目在同类开发商来说,银行还是比较支持,各个项目的开发贷款没有受到影响,但在利率上,之前是比基利率下浮10%,最多也就是按照基准利率,但现在要有一些上浮了,一般是基准利率上浮10%,有些行业、企业上浮得更多,我们算是比较小的。这肯定也有影响。

  其实宏调最大的影响,对我们来说还不是融资上,资本市场和贷款融资我们都做到了,真正的影响是销售量下降,回款慢了。

  原来开发商计划回款都比较快,现在达不到目标了,比如媒体村,在北京已经是最热销的楼盘了,但如果市场好,我们销得可能更快。

查看股票 00588 更多详情 >>>>

到论坛讨论
热闻推荐
财富人物
    相关链接
    • 港资内资联手出击商业地产 (2007年12月11日 07:53)
    • 中信泰富12亿夺上海虹口商办地块 (2007年12月06日 09:03)
    • 中外运航运首日上市破发 远远弱于市场预期 (2007年11月23日 10:38)
    • 中外运航运今日上市 暗盘价最高见9.14港元 (2007年11月23日 09:35)
    • 中国两家房地产开发商计划2008年在港上市 (2007年11月15日 09:15)
    21世纪经济报道 其他文章
    • 香港外汇基金炒股半年折损575亿港元 (2008年08月02日 01:49)
    • 恒指倒升 淡友损手 (2008年08月02日 01:47)
    • 中石油600亿公司债渐行渐近 (2008年08月01日 10:27)
    • 董事长香港释疑北辰银根 (2008年08月01日 00:36)
    • 财务费用影响牛熊证价格 (2008年08月01日 00:34)
    于晓娜 其他文章
    • 香港外汇基金炒股半年折损575亿港元 (2008年08月02日 01:49)
    • 董事长香港释疑北辰银根 (2008年08月01日 00:36)
    • 忽悠小散 外资大投行集体打左灯向右转 (2008年07月31日 01:03)
    • 中电信敲定CDMA收购方案 (2008年07月29日 00:45)
    • 交易量急降50% 香港中原地产600经纪或下岗 (2008年07月24日 00:49)
热点专题
深度报道
商讯动态
招商信息