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邵氏贱卖香港农用地块 改性盈利空间20亿?

http://www.jrj.com    2008年08月15日 01:39     21世纪经济报道
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  本报记者 谭璐

  8月13日晚,香港邵氏(行情,资讯,评论兄弟(00080.HK)发布公告,以现金总代价2520万港元将总面积约12.3万平方英尺(约等于1.14万平方米)的若干农用地块,出售给公司的副主席兼董事总经理方逸华全资拥有的投资公司Glory Premium Investment Limited。

  根据邵氏的公告,邵氏此次出售的多幅农地位于清水湾道大埔仔村第229段,方逸华于13日签订协议时,先支付250万元收购代价,而余下的2270万元款项,将于完成收购时支付。邵氏的公告指出,由于邵氏于该协议订立日期有可能被收购,所以该关联交易“须经过独立股东以点票方式表决批准方可作实”。而作为交易关联人士,方逸华及其联系人士将放弃投票,他们合共持有298,484,872股股份,占邵氏已发行股本总额约74.92%。

  资料显示,截至今年3月底,这批农地的账面净值为1500多万港元,在减去账面净值及出售事项相关之成本后,邵氏估计可获利约940万港元。

  根据邵氏2008年年报的资料,此次出售了多块农地之后,邵氏仍然持有清水湾道第219及224号地段土地作自用。此外,还持有清水湾电视城旧址,以及邵氏片场用地的部分权益,该用地已经获得香港城市规划委员会批准,用作发展低密度住宅。

  而这次卖出的地块,原用于邵氏的核心业务电影制作,供搭建拍摄影片的布景。邵氏的公告称,随着公司缩减电影制作活动,农地已出租变作苗圃。截至2007年及2008年3月31日止的过去两个财政年度,来自农地租金收入除税前及除税后纯利均为每年16.2万港元。

  “鉴于农地不再用作拍摄影片及按照市值租金收益率,董事(包括独立非执行董事)认为,出售事项符合本公司利益及按正常商业条款订立,且该等条款对本公司而言属公平合理,亦符合股东整体利益。”邵氏公告指出。

  资料显示,上述出售的地块被规划为绿化用地,一般而言,绿化用地获得香港城市规划委员会批准兴建住宅的机会不大。而要在农地上兴建住宅,须申请更改土地用途以及补地价。

  有香港地产界人士表示,按照目前香港地产市场的价格估算,如果邵氏出售的农地若能“改性”(改变土地用途),盈利空间高达约20亿元,若被批准兴建洋房,地积比率(即容积率)不大于一倍的,建成后的售价约为每平方英尺1.5万港元;如果被批准兴建低密度住宅,地积比率不大于两倍,售价约为每平方英尺1万港元。以此计算,上述出售地块的总价值将在18.5亿港元至24.6亿港元之间。

  发布出售农地公翌日——8月14日,邵氏收报17.3港元,升3.222%。根据邵氏年报,截至今年3月31日,邵氏全年盈利3.114亿港元,按年增长近6%,其持有26%权益的电视广播(行情,资讯,评论公司(TVB)对公司的盈利贡献增长6%。

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