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富力拟降价力保240亿元年销售目标

http://www.jrj.com    2008年08月15日 02:59     第一财经日报
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  下半年竣工面积预计同比增长近一倍

  吴晓波

  “我们会结合市场因素,适当地调整价格以实现原定目标。”刚刚发布中报成绩单的富力地产(行情,资讯,评论(02777.HK)面对低迷楼市,祭出了“最破釜沉舟的一招”。

  昨天,继万科中报出现业绩拐点后,开发方式与万科迥异的大佬富力地产也公布了中报业绩。根据财务报表,上半年富力地产完成了79亿元(人民币,下同)的销售额,占其全年销售任务的32.91%。尽管销售额的同比增速回落到17%,但是凭借投资物业的重估收益,富力仍然获得了15.57亿元的纯利,同比增长近133%。但如果撇除了北京富力城落成后的重估值11.072亿元,富力地产通过销售取得的中期纯利只有4.5亿元左右,同比出现明显下跌趋势。

  这一业绩继续为市场带来萧瑟寒意。

  同时,富力地产由于善控成本而造成的毛利率优势,似乎也在市场步入“冬季”后发生变化,今年上半年其整体毛利率为36.3%,去年同期则为38.8%。

  中银国际发表的研究报告称,富力地产上半年完成销售目标的比率约为30%~40%,接近行业平均水平。过去富力地产大多是下半年为项目完工高峰期,以2007年为例,公司上半年只实现了全年完工量目标的24%,但下半年仍完成了全年竣工量目标。

  由于行业环境影响,中银国际估计,富力地产可能会在今年调整竣工量目标,以配合其物业销售进度。但是,富力地产方面却表示,下半年不会更改施工计划。富力地产上半年竣工物业面积36.9万平方米,同比只增长了4000平方米,基本持平。而在去年同期,富力地产曾经购入了7幅土地,使土地储备面积增长至3113万平方米。今年上半年富力地产没有再购入土地,土地储备面积也从去年的3113万平方米减少到目前的2617万平方米,由此带来资金上更灵活的安排。预计下半年其项目竣工面积将达200万平方米,同比增长近一倍。

  此前,中银国际预期富力地产上半年的纯利增长幅度达62%,由于目前富力地产的增幅低于预期,可能会调整其后盈利预测及目标价。摩根大通指出,富力地产上半年盈利继续保持增长,是由于上半年交楼数量较多而带动,上半年完成的销售比率并不高。估计富力地产全年最终完成的销售额可能只有210亿元。而2008年尽管已经锁定了70%的盈利,但是由于预期内地楼价会继续下跌,摩根大通将富力地产2008年盈利预测调低9%,至45.3亿元,2009年更削减21%至65.2亿元。

  从财务报表中可以看到,尽管富力地产放慢了扩张步伐,但其资产负债率却没有明显改善,总负债对总资产比率仍为76%左右,与去年底基本持平。而且目前富力地产的短期银行借款以及长期银行贷款中的当期部分合计达80亿元左右,与上半年销售额持平。即使富力不再买地,下半年高达200万平方米的竣工量以及552.7万平方米的在建工程,仍然将为公司带来较大资金压力。

  由此,富力地产除了加快开工外,也开始积极自救。在融资方面,富力地产表示,除了继续推进发行A股事宜外,也会积极开拓其他融资平台,但没有透露是将采用股权融资还是项目融资方式。最值得注意的是,富力地产首度在财务报表中写下“降价措施预期”,公司表示,尽管市场回调,但对于240亿元目标的预期值不会改变,“我们会结合市场因素,适当调整价格以实现原定目标。”

  富力地产表示,尽管由于宏调带来房地产市场的不明朗因素,但是将凭借多元化的业务模式抵抗风险。比如2007年上半年虽然重庆地区在集团内表现出色,但是到了2008年上半年,太原及海南新开售的项目则成为后起之秀,合计带来3亿多元的销售,弥补了其他地区的业务持平表现。同时,富力地产承诺,将加快提升今年已初具雏形的投资物业组合的运营水平。有银行界人士也对本报记者表示,如果有大型的标志性商业物业作为抵押的开发商,也更容易从银行获得贷款。“过去银行会在开发商还了旧贷款后,再根据授信额发放新的贷款。但是由于提高存款准备金率,开发商还了贷款后,我们也不会再批出新贷款,这样就会影响开发商的流动性。不过,如果开发商有价值较高的实物抵押,银行在批出新贷款方面当然会放宽标准。”

关键词

地产 同比 开发商 物业 竣工 

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