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由刚到韧:碧桂园背后的力量转化

http://www.jrj.com    2008年09月12日 04:12     第一财经日报
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  橡子

  2007年4月,碧桂园(行情,资讯,评论上市前的路演,有一站是日本。也许是曾经深受泡沫经济崩溃创痛影响的原因,日本的机构投资者们很关注当时正高歌猛进的中国房地产市场会不会在未来出现大的调整。他们问碧桂园创始人杨国强:你们现在有那么多的土地储备,如果房地产市场出现调整,怎么办?

  杨国强说,中国房地产的前景是好的,当然也不能排除出现调整的可能,“但如果出现调整,我想碧桂园将是受影响最小的之一。”

  理由很简单,就是土地储备的价格低。碧桂园的项目大都位于离城市中心区较远的地方,不少地方连水电、道路、通讯通气等基础设施都不具备,更不用说教育、商业等综合配套了。在这样的地方,没有几个开发商愿意投入,而地方政府则很希望借助开发商的力量,引进资本,建立配套,改变环境,延伸城市化的空间。在这样的背景下,碧桂园所获土地的价格远比城市中心区域为低,面积也比较大,可以一次规划,分片分期滚动开发,进而形成规模效益。其所投入的配套设施虽然耗资不小,但一则可以提升社区价值,且为人们居住所必需,二则由于项目占地面积大,配套投入分摊之后,并不会造成财务负担。

  这种独特的开发模式,对碧桂园真正的压力在于,能不能在远郊区域,真正创造出市场,真正吸引人们来居住和生活。如果不能,土地终究难免丢荒,或弄成一个“四不象”,又或者,由于人气太淡,配套设施使用率过低(如交通、商业、学校等),导致服务难以为继。

  碧桂园的看家本领就在这里,它能够在城乡接合部,创造出具有超大规模和优良性价比的“碧桂园社区生活”。“大规模社区 优美环境 优质产品 优质管理服务 超级配套体系 合理定价”,即是“碧桂园家园模式”的内涵。在这里,生活配套体系尤其突出,除了交通和便民商业之外,还包括星级酒店连锁体系、教育连锁体系和以大型主题公园和高尔夫球会为内容的休闲娱乐配套体系。从某种意义上说,碧桂园的竞争力就是把“价廉物美”这四个字真正做到位。“白领也可以住别墅”、“平过自己起屋”,在碧桂园绝非虚言。

  而碧桂园何以能够做到“价廉物美”,除了通过丰富的配套体系提升居住价值(“物美” )之外,关键是其纵向一体化的开发模式,从前期策划、规划设计、园林绿化、户型配置、建筑装修到售前售后服务,基本由自己掌握,系统化、标准化程度高,规模生产,快速销售。“价廉”就是通过规模、速度、纵向一体化而节省、集约出来的。

  因为价廉物美,所以市场兴旺的时候,碧桂园的项目固然好卖;而市场调整的时候,碧桂园依然不愁没有市场,也就是说,只要有真实需求、刚性需求,它总是更能得到消费者的青睐。

  今天,中国的房地产市场正在经历调整期。谁的模式更能经受考验,更少一些冲击?万科集团董事长王石和绿地集团董事长张玉良都曾对我说,碧桂园是其中之一。王石是从碧桂园的土地价格的角度看的,张玉良是从碧桂园综合性成片开发模式的角度看的。

  其实,还有一点,就是在2007年下半年那段“面粉贵过面包”的日子,碧桂园没有拿过地。

  没有经历过1993年下半年之后那轮房地产调控的人不容易明白,储备土地其实也是在储备一种风险资产。虽则1998年之后房地产的牛市中,土地始终在升值,强化了“有土斯有财”的行业共识,但风险总会在泡沫之后到来,这是一个铁律。凡在2007年下半年拿地的企业,几乎都吞进了咽不下的烫手山芋,其苦自知。

  而碧桂园的模式,从来不在城市中心区域、核心区域高价拿地的模式,保证了它的安全。

  我在《第一财经日报》发表的《解析碧桂园》一文中,把杨国强描写为一个“善良而自信的强人”。在内心里,杨国强很要强、很刚强、也很固执。没有这种刚的力量,他不可能度过1993年那次调控,并开始他远大的事业。

  而今天,在经历了2007年上市后的连串风波,在新的市场调控的情形下,杨国强和碧桂园正在变得更有韧性。韧(tenacity)是一种意志品质,也是一种对能够预判外部变化、理性应对的弹性(resilience)。前者是个人的力量,后者是组织的力量。

  著名的博思艾伦管理咨询公司曾经有一项目经典研究,他们把企业DNA分为7类,分别是韧力调节型企业、随机应变型企业、军队型企业、消极进取型企业、时停时进型企业、过度膨胀型企业、过度管理型企业,前三类企业被认为是健康的企业DNA,后四种被视为不健康的企业DNA。在健康企业中,韧力调节型企业被认为是最有前景的,它意味着企业非常灵活,能迅速根据外部市场变化进行调整,却始终坚持清晰的经营战略,并围绕它开展业务,“它是一家具有前瞻性的企业,经常能对将要发生的变化进行预测,并未雨绸缪地做好准备。它能够吸引积极进取、具有团队精神的人士,不仅向他们提供催人奋进的工作环境,还提供有效解决各种困难问题所需的资源和权力。”

  在我看来,今天的碧桂园还不能说是一家韧力调节型企业,因为它成功应对外部变化的能力主要还是来自于老板的嗅觉和敏锐,而只有当它建立起更完整的组织运营架构和权力的均衡分配体系,靠团队和组织力量打天下的时候,碧桂园才会奠定基业长青的坚实基础。

  由杨国强个人的刚,转型为碧桂园组织的韧,也许是我们今后观察这家企业和这位带有传奇色彩的企业家的最重要视角。

 

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