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内房股的冬天已来临

http://www.jrj.com    2008年09月12日 10:35     证券时报
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  建银国际

  在国内宏观调控措施的持续影响下,内地地产发展商的两大传统资金来源———资本市场融资和银行信贷均受到严峻的制约。融资渠道受阻,发展商目前仅能靠地产项目预售来获取资金,以支付物业开发的资本开支和偿还短期债务。

  然而,目前的住宅物业需求持续萎缩,特别是珠三角地区的情况更为明显,销情大受影响,因此可以预计大多数地产商在未来几个月启动地产项目预售时,为确保资金回流,可能会调低销售价格促销,一场激烈的价格战可能一触即发。

  在竞争剧烈、供大于求和市况低迷的情况下,不能如期售楼的地产商可能无力偿还短期债务,继而影响业绩,最后或会面临破产的风险。照此连锁反应,投资者会对地产公司的盈利前景和业绩表现感到忧虑,因而对此类股份估值缺乏信心,这也解释了一些地产公司的股价目前为何会在极低的水平上落。尽管股价处于低位,我们认为在短期内,大多数地产公司将不会作出股票回购的举动。资产负债稳健的公司会偏向保持高流动性以抵御市场下行风险,或者持有现金以便捕捉新的投资机会。此外,鉴于港股市场法规的制约,在业绩公布前的静默期内,部分公司是不可回购股份来稳定股价。

  目前,地产发展商的股价已从2007年的高位向下调整42%至83%,中小型地产商录得的跌幅最大,较其资产值出现很大的折让。从估值水平来看,内地发展商2008及2009年的平均市盈率分别为10.2倍和6.7倍,而它们2008年的市帐率平均为1.4倍,股价较资产净值平均折让达到59%,其中土地储备分散全国的大型发展商的股价与资产净值的折让较小,但中小型发展商的折让则较大。但从资产负债表和估值来看,市场仍然认为部分地产商价格偏高,投资者因而要保持审慎,因为该等股票的评级短期仍有较大下调风险。

  现阶段,投资者可密切注视奥运后地产发展商推出楼盘的销售状况,因为能否顺利销售楼盘将决定地产商能否获取足够的资金,以支持公司持续经营。展望2009年上半年,资本市场融资也许会出现放宽情况,特别是A股的发行方面,其中广州的富力地产(行情,资讯,评论和北京的首创置业(行情,资讯,评论均处于上市待批的阶段。我们相信,当银行取得2009年新的贷款配额时,明年上半年地产企业的资金状况或有所改善,以推动地产项目开发。

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