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风险源于高强度扩张

http://www.jrj.com    2008年09月19日 19:48     投资者报
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  投资者报(记者周涛)经过两年非理性上涨之后,房地产价格正向相对理性、合理的现实回落,这正是本轮地产调控所需要达到的政策目标。而这一现实终将使得“薄利多销”这一商业绝招回到房地产市场的舞台中央,碧桂园(行情,资讯,评论的模式恰逢其时。

  近几年,碧桂园每年提供广东全省住宅面积约10%,以住宅产品的开发与销售规模计算,碧桂园要超出万科,居全行业第一。

  虽然,国内中长期内的刚性需求仍将支撑价格合理、性价比高的碧桂园超级大盘顺利销售,但是,当下日紧的调控也令碧桂园存在一定风险。

  碧桂园的风险正在于其庞大土地储备、庞大的在建规模与可能相对弱势的市场购买欲望之间的落差,这种落差将导致其资金接续能力的紧张。

  2007年4月20日,碧桂园在港上市,募集资金148亿港元,碧桂园一举成为港股中资房地产市值最高的公司。显然,IPO的成功以及去年上半年房地产勃兴,令碧桂园对在当年第四季度开始严格的房地产调控估计不足。2007年碧桂园的扩张过速,进入2008年面临资金相对紧张。

  2006年底,碧桂园的总项目只有27个;2007年底,碧桂园的储备项目达到45个,项目数量增长67%,总权益建筑面积3800万平方米,在建建筑面积达到988万平方米,这一在建建筑面积已居全行业之首。而到2008年6月底,项目总数再增加6个,达到51个,总的权益建筑面积4577万平方米,较上年末增长20%,在建建筑面积达到1531万平方米,较上年末增长55%。

  碧桂园的开发量增长惊人。2008年上半年,碧桂园的总的权益建筑面积已经是万科的2.4倍,期间土地储备增加量是万科的2倍,在建建筑面积是万科同期开工面积的2.24倍。在今年半年报中,万科的新开工面积、计划竣工面积都缩减了百万平方以上,而碧桂园保持计划不变。

  土地储备、开工面积大幅增长耗用了碧桂园大量的资金。2007年末,碧桂园偿还借贷资金约70亿元,现金净额只留有约25亿元。今上半年碧桂园继续高强度扩张,甚至需要借助发债、签订股份掉期的对赌来融资,显示其资金的相对紧张。基于财务费用的增长,碧桂园在上半年还掉了部分贷款,将其降至47亿元,现金净额增至40亿元。

  但是,由于房地产市场在今年上半年成交量进一步萎缩,碧桂园也颇受影响。随着碧桂园开工、竣工面积的大幅增加,但预期企业未来销售状况的预收账款,却并未增长。2007年底,碧桂园预收账款为71.7亿元,今年上半年这一数据为73.8亿元。另外,碧桂园净负债率已达到48%,而同期万科的净负债为37%。

  显然,碧桂园的最大风险来源于其所坚持的高强度的扩张,超大面积的开工与竣工量,在当前的房地产弱市之下,能否有足够的销售业绩,以保证其资金接续能力。在房地产进一步调控与购房者普遍的观望之下,碧桂园要实现全年320亿元的销售目标,仍面临很大考验。

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