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碧桂园320亿目标底气:沃尔玛模式

http://www.jrj.com    2008年09月19日 20:11     投资者报
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  投资者报(记者周涛)碧桂园(行情,资讯,评论(02007.HK)——这是家孕育了中国首富的房地产企业,它的一举一动也备受关注。

  巨资收购TVB传闻、首次发债未果后选择与美林证券掉期对赌、神秘首富家族的年轻女继承人、以及股价跟随恒指暴跌的财富缩水等,无一不引人关注。

  而当注意力转向一家商业公司本身,会发现自1992年杨国强和他的创业伙伴在广东顺德建起几排别墅开始,此后经十几年的发展,碧桂园已成就了中国房地产市场最为独特的商业模式,其核心竞争力在于——掌门人杨国强所推崇的与沃尔玛类似的“天天低价”的经营理念。

  便宜的地价、相关多元化的业务组合提升物业品质、内部业务垂直一体化的整合、住宅产品标准化的复制以及强调周转的快速开发、销售,这些竞争能力环环相扣、相互融合,形成了独特的碧桂园模式。

  而在房地产“过冬”的当下,碧桂园独特的发展模式能否有助于其独善其身?上市之后的迅猛扩张又会产生怎样的经营隐患?

  320亿销售目标不变

  近期,碧桂园一系列消息的指向是其可能出现的资金紧张、经营困难。当种种猜测不绝于耳时,碧桂园今年上半年的财报却交出了一份相对满意的答卷。

  碧桂园半年报显示,在其22个已竣工的楼盘中,有14个楼盘是在今年上半年竣工,且实销率(已竣工已销售面积/已竣工总可销售建筑面积)相当稳健。

  碧桂园的基地——广东,上半年竣工的项目,实销率几乎都在90%以上;位于广东之外的项目,如长沙碧桂园,今年1月23日竣工,实销率为86%,销售面积超过37万平方米;沈阳碧桂园首日开盘认购也高达9成。

  在房地产销售普遍萧条的当下,碧桂园可以做到如此高的实销率,并且每个楼盘的销售面积都是几十万、上百万平方的超级大盘,其中某个楼盘的销售面积,相当于某些中小房地产公司全年业绩。

  位于广东江门鹤山碧桂园的项目,今年6月25日竣工,实销率为88.8%,已销售面积超过42万平方米;6月30日竣工的广东韶关碧桂园项目,实销率为56.4%,已销售面积2.9万平方米。在碧桂园的业绩公报中,几乎看不出当前房地产全面价量齐缩的市场氛围。

  上半年碧桂园销售额、毛利分别为74.38亿港元,39.07亿港元,实现净利润10.16亿港元,这一净利润扣除了与美林证券股份掉期的账面损失,如果加上,净利润为14.59亿港元。同时,碧桂园住宅的平均售价从去年的5824元/平方米增长至今年半年的8012元/平方米。

  尽管,上半年碧桂园只完成全年320亿港元计划的近1/4,但房地产行业销售结算滞后半年至一年,上述大量今年开盘销售的楼盘还未能进入销售结转。据了解,今年1~7月碧桂园实现销售超过100亿港元。正基于此,杨国强坚称,“今年实现320亿的销售目标不变。”

  2007年末,碧桂园持有预收账款约71.7亿香港元,今年上半年为73.8亿港元,略有上升。与此同时,碧桂园因销售成本的有效控制,销售毛利率也在大幅提升。2007年上半年碧桂园的销售毛利率约为43%,今年上半年约53%。在各项成本中,只有财务费用上升,较去年同期增加约2.78亿港元。

  碧桂园的资金压力并不大。在上半年末碧桂园持有现金69亿港元,总借款为65亿港元,其中一年内短期借款为18.8亿港元。据悉,截至上半年末,碧桂园有210亿元的银行授信,目前只使用了约66亿元。

  另外,上半年碧桂园集团有7家五星级酒店、1家四星级酒店投入运营,酒店运营收入由去年上半年的9980万元上升至今年同期的1.25亿元。目前,碧桂园还尚有9家五星级酒店在建设之中。

  在住宅项目同期开发,自己持有酒店等物业项目,以备不时之需,同时为公司提供现金流支持。这也是碧桂园的另一大核心优势。

  地产业的“沃尔玛模式”

  而杨国强“目标不变”的最大底气应该来自于其本人多年经营的“地产沃尔玛”模式。

  回顾碧桂园2004年~2007年销售与利润情况,这期间碧桂园销售额分别为:32.4亿、51.9亿、79.4亿、177.4亿元,净利润分别为2.37亿、5.89亿、16.7亿、41.4亿元。在2007年上市后,碧桂园的销售额、净利润呈倍数增长。

  事实上,即便在调控日紧的当下,碧桂园发展步伐仍在加速。至今年上半年,碧桂园在全国有51个项目,在建面积约1531万平方米,其权益土地储备约4577万平方米。

  数量上,碧桂园已具备了国内房地产业“沃尔玛”的条件,沃尔玛的核心理念“天天低价”也体现在碧桂园的实际运营中。

  在碧桂园实现销售的楼盘中,超大盘的别墅、花园洋房占据住宅项目的9成以上。而多年以来,碧桂园的别墅均价都在1万元以下,每平方6000~8000元的别墅是主体楼盘,花园洋房则在每平方3000~5000元。单就产品类型而言,碧桂园的价格更是适合数量庞大的工薪阶层。

  今年上半年,碧桂园住宅的平均售价达到8012元,较去年同期的5824元,增长37.6%。但到今年上半年实现销售的楼盘均价已降至5500元,这样的均价在一线房地产公司中也属最低。

  碧桂园的房价低于同行,根源就在于项目选择。碧桂园的项目与最初沃尔玛在美国的选址类似,都选在城郊结合部,且主要集中于经济与房地产市场处于起飞阶段的二、三、四线城市。碧桂园的选择会依托一定的环境资源优势,并有效避开一线、二线城市“主流”客户群的竞争。

  这种独特项目选择、定位,使得碧桂园面对当前房地产调控显得相对从容。碧桂园方面表示,二、三线城市房价上涨并非如一、二线城市那么高,受调控回落的压力小,而且这些城市随着经济发展首次置业、改善居住的需求并不亚于一、二线城市。

  碧桂园的住宅产品也被誉为市场中性价比最高的住宅之一。至2007年底,碧桂园土地储备的平均成本仅约220元/平方米,其土地成本一般维持在平均售价的8%以下,甚至更低。而在过去两年各地地王频出的时点,相当数量开发商获取的土地成本占销售价格的50%以上。

  具备了土地低成本的优势,碧桂园还坚持围绕住宅的相关多元化大大提升了其住宅产品的品质。碧桂园的产品主要是低密度的别墅与花园洋房,在几十万、上百万的建筑面积中,碧桂园通过自行营建的五星级酒店、学校、主题公园、大型商业中心,甚至自建自来水厂等综合社区配套来提升住宅产品的价值。

  内部业务一体化整合

  正因为这种相关多元化,碧桂园形成了其核心竞争力的另一个层面:内部业务垂直一体化的整合。

  与绝大多数房地产开发商将设计、施工、装修、营销等全面外包的模式不同的是,碧桂园集团内部的几十家分公司中,除了地产开发,旗下还运营房地产设计、建筑、装修、园林及绿化设计、建材生产制造、营销、物业管理,几乎覆盖了房地产开发整个产业链,碧桂园尽量获取产业链上的每一环的利润,进而实现其低成本快速扩张。

  项目营销与物业管理都由碧桂园下属部门、公司承担。此外,碧桂园旗下的博意建筑设计院,人数超过1000人,负责碧桂园项目定位、结构及装修设计等;旗下的全资子公司腾越建筑工程公司负责了碧桂园5成以上项目的建筑工程;而碧桂园的精修房、五星级酒店等的装修基本上由其旗下的雅俊装饰公司承担;园林设计及绿化设计由旗下顺德碧桂园承担;主题公园由旗下红荔文化村公司运营;碧桂园旗下甚至还设有自己的砖厂、玻璃厂等建材企业。

  内部业务的一体化整合,使得碧桂园可以有效合法避税。此外,垂直一体化的整合使得碧桂园获得了另外的能力:产品标准化的快速复制。

  事实上,碧桂园的项目基本都冠以碧桂园的名称,只是地名有所差异,其项目规划、设计、配套也大同小异。碧桂园充分利用内部设计与建筑施工资源,在相似的项目选址上,在基本项目定位、结构设计框架相对固定的情形下,稍加改动、创新,碧桂园就可以迅速的、相对标准化的在全国复制其产品。

  正是具备了上述综合能力,也由此形成了碧桂园最具竞争力的能力:低成本、大批量快速开发、快速销售。

  在内部资源有效调配之下,碧桂园拿地之后可以迅速实现施工、迅速竣工、并快速销售。也因为碧桂园几乎没有超高层建筑开发,行业人士估计,碧桂园住宅产品从拿地开始,平均7个月就可以实现一期楼盘的预售,随后2~3个月就可以基本完成销售,一期楼盘从拿地到销售完成基本可以控制在一年之内。而行业平均周期都在一年半或两年以上,甚至更长。

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