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香港地产板块基本面稳健

http://www.jrj.com    2008年10月21日 06:55     证券时报
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  建银国际

  当前,遍布全球的经济低迷和信贷危机正拖累香港的经济表现。鉴于亚太区尤其是中国未来的商业发展前景要优于美国、欧洲及日本,加上一些致力拓展海外市场的中资企业极可能利用就业市场疲弱的时机来招聘人员,我们预期香港的失业率仅会略有上升。不过,家庭收入增长的放缓,以及财富递减效应对投资和投机的需求削弱,会使住宅物业市场在未来几个季度进一步调整,香港的地产价格将会较目前的水平继续下降7%。

  我们认为,香港中小型住宅物业市场长远的发展基调并没有改变,尽管住宅楼宇价格在未来几个季度可能下跌,但我们相信一旦全球信贷危机过后,香港的住宅楼宇市场将会重拾升势。按照目前的租金收益率和按揭利率,其间差额目前是185个基点,仍对投资者具有吸引力。加上近几年来,特区政府一直通过监控土地出售价格来控制住房供应,致使新增供应有限,存货也创下历史新低。综合以上两点,我们认为香港中小型住宅楼宇价格将会有进一步上涨的潜力。

  此外,对地产发展商而言,他们并不急于降价出售地产项目。大多数的香港地产发展商在过去的几年里并没有加大土地收购的力度,他们的土地储备正在减少,而其资产负债状况依然十分稳健。与1997年金融危机后的那段时期不同,现在发展商并不像1998-2003年期间那样急于削价出售其住宅项目。

  在投资及自用物业方面,由于目前利率较低,加上租金收益率稳定,物业拥有者依旧享有高于贷款利息的投资收益。同时,个人的家庭负债比率依然低于1997、1998年的水平,因此,更多的个人物业拥有者或投资者有能力负担他们的物业。

  在此背景之下,我们预测在香港房地产的二级市场上,中小型住宅的平均售价在未来6至9个月会较其2008年3月时创下的近期高点下跌15%,也就是说,中小型住宅价格在企稳之前还会下滑约7%,而高档住宅及豪宅市场可能会受到更大影响;在租赁市场方面,我们预测中小型住宅市场租赁交易价格会较近期高点下降15%,而高档住宅及豪宅市场租赁价格则可能会从高点下跌20%-25%。

  从年初至今,港股市场上的香港本地地产商的股价普遍下挫了43.5%-70.3%;与2007年11月时的高点相比,跌幅达48.6%-72.0%,这反映出香港地产市场处于异常严重的跌势。投资者是鉴于经济衰退的前景,认为该行业会进入严重的下降周期,从而看淡此类股票。但就目前来看,大部分地产发展商的股价已较其每股净资产有较大的折让,并逐渐接近亚洲金融(行情,资讯,评论危机时的最低估值水平。因此,我们认为基于地产发展商坚实的基本面情况,其股价下跌空间有限,香港中小型住宅楼宇市场会更具抗跌性。

关键词

物业 地产 发展商 香港 住宅 

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