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华润60亿逐利农地流转

http://www.jrj.com    2008年10月24日 19:09     投资者报
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  投资者报 (记者 曾郁兰) 10月19日,《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)全文颁布,允许农民多种形式流转土地承包权的政策出台。

  与此同时,业内人士指出,在诸事先行一步的改革前沿地——深圳,城中村集体建设用地和宅基地,实际上已经通过“城中村改造”,可以实现流转了。华润、中航、和黄等实力雄厚的开发商,也已捷足先登,在寸土寸金的深圳,抢占城中村改造的蛋糕,从而形成“伏击”效益。

  10月8日,华润置地(行情,资讯,评论(1109.HK)的母公司——华润集团与深圳大冲股份公司签订合作开发协议,计划投资60亿元,将大冲村改造成总建筑面积136万平方米的城市综合体。源源不断从母公司获得资产注入的华润置地,又有了一个新的期待。

  华润的土地战略

  拥有大量可租赁的商业物业和可开发的商业土地储备,在开发住宅的同时,建设和租赁商业物业,是华润置地区别于中国大部分开发商的独特之处,也是华润置地坚持的发展战略。华润置地董事局主席宋林在中期报告中表示,在现有土地储备中,华润置地的住宅开发用地与投资物业用地保持了合理的比例。申银万国(行情,资讯,评论港股地产分析师李虹认为,华润置地是构建平衡物业组合的先锋。华润置地坚持投资物业利润贡献占比达到30%。2008年上半年,在全国住宅销售下滑的背景下,华润置地的租金净收益,占到当期毛利润的40%。

  根据中银国际的报告,截至2008年6月底,华润置地的租金收入带来的毛利,已经可以覆盖上半年88%的利息费用。投资性物业的租赁,为华润置地筑起一道安全防火墙。

  “在母公司的强大支持下,华润置地将保持内生增长,并通过资产注入成为中国领先的开发商。”中银国际地产分析师认为,“未来,华润集团将更加注重于投资物业项目,继续充当华润置地投资物业项目的‘育婴箱’。”大冲改造项目,规划的136万平方米的总建筑面积中,超过1/3是商业和办公面积,面积达52万平方米。中银国际在报告中认为,华润置地将努力通过非传统的方式(包括并购、城市重建)获得更加便宜的土地。

  放大至中国2.7亿亩的农村集体建设用地,缩影至深圳城中村改造预计释放的2亿平方米的建筑面积,都给地产开发商巨大的想象空间。在基本没有什么空地的深圳特区内,只有8个城中村规划为全面改造,这些城市中心地带的土地,带来的价值更是预期丰厚。在这几个城中村改造项目中,华润集团摘取了大冲村改造项目。

  大冲村土地价值

  大冲村,这个深圳最大、最著名的城中村,最大的价值就在于:与深圳科技(行情,资讯,评论园一路相隔。

  科技园带给大冲村这块土地的附加价值,是源源不断的住房出租收益。《投资者报》记者认识的一位大冲村民,有一栋7层的自建楼出租,粗略算下来,租金每年能达到25万元之多。旧村改造后,住房出租收益,仍然会源源不断的向这里输入。

  更为重要的是,没有商业规划的科技园,还让大冲村拾到了商业开发的价值。科技园是按工业用地规划,偌大一片区域,从南走到北,半小时路程内,除了大食堂,找不到几家餐厅和小店,至于高档商场和大型超市,就更是无处寻觅了。这就给大冲村的餐饮商超等商业带来了很大的活力。《投资者报》记者在大冲股份公司办公楼的公开栏上,看到2008年8月,大冲包括厂房和商铺租金在内的当月租金收入达160多万元。

  而且,大冲村的商业辐射范围,不仅仅是大冲村的租客。环绕大冲村的片区,东临高尔夫球场、南近深圳湾、西靠深圳大学、北通北环大道,是深圳比较高档的居住区。这整块区域被科技园和大冲从中分割,没有步行可及的集中商业区。大冲村和科技园同在这片区域的中心,大冲如果开发商业,正好是辐射整个片区的商业核心。按照规划,大冲旧村改造的商业、办公面积是52万平方米,占整个项目总建筑面积的38%。根据戴德量行提供的租金参考数据,2008年第一季度,科技园南、中、北区中,规划较好的南区,租金叫价90元/平方米/月,粗略算下来,改造后的52万平方米商业、办公面积,年租金收入能达到5.6亿元。这就难怪,以商业地产开发为特色的华润,在去年3月,就早早地和大冲实业股份公司正式签订了大冲村旧改合作意向书,过了1年半,又签署大冲旧村改造项目合作开发协议(框架),即便“旧村改造”存在诸多的难点。

  逐利土地流转

  “允许农民流转土地承包经营权,我们在旧村改造中会协商具体的工作措施。”大冲股份公司的副总经理阮先生向《投资者报》表示。华润集团下一步的工作重点是解决历史遗留问题、宣传和拆迁。

  在大冲股份办公楼前的广场围栏上,挂了一圈“旧村改造”的宣传条幅。在大冲驻点的南山区旧改办工作组告诉记者:“图片展是由华润制作的,宣传旧村改造。”办公楼大堂的四面墙,也贴满类似“识大局,算大账”的标语。

  但是,还未进入合作开发的实质性阶段,如何拆迁、合作开发、流转,仍待摸索。已经入驻大冲村办公的华润集团,向《投资者报》记者表示,签订合作开发的框架协议,只是前期工作,还没进入实质性阶段,暂时不便向媒体公开宣传。大冲股份公司的副总经理阮先生也向记者表示,旧村改造的推进,目前还处于低调状态,希望不影响投资者、承租人和客户。旧改办工作组则向记者表示,旧改办作为政府部门,是起桥梁作用,旧改工作涉及的问题比较复杂,推进进度还不明确。

  不过,大冲股份公司与华润集团合作开发的模式,与《决定》的相关细则相符。《决定》中提到的,经批准占用农村集体土地建设非公益性项目,允许农民依法通过多种方式参与开发经营。大冲股份公司是在深圳城市化过程中,由村民的合作经济组织改组设立的。村集体经济组织与房地产开发商合作改造旧村,也是深圳城中村改造模式之一。村民在住宅、商业、工业等固定资产以及货币赔偿等方面,很有可能会采取灵活多样的方式。阮先生向《投资者报》记者表示:“大冲股份将在政府指导下,与华润合作,共同推进旧村改造。”

关键词

华润 旧村 改造 城中 物业 

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