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新政令地产股估值重获支持

http://www.jrj.com    2008年10月30日 07:05     证券时报
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  建银国际

  中央近期出台一系列政策以支持国内房地产行业的发展,与此同时,中央也鼓励地方政府出台更多的减税措施,以促进各地房地产需求的增加。政府的主要措施仍然集中针对购买一手房的用户,我们估计新措施将为用户节省总交易成本约5%左右。

  国内房价大幅下跌、地产市场萎缩,是对内地经济的重大威胁。房地产市场发展放缓,已经影响了固定资产投资和居民消费的稳定增长。我们估计,地方政府财政收入中有30%来自房地产行业,其中包括了土地销售以及与房地产相关联的各种税收。根据对过去十年的内地GDP和房价之间关系的分析,我们发现房价增长率与GDP增长率变动趋势相同,房价每变动10%,对于GDP影响约为1%,也就是说,如果2009年房价大幅下跌40%,可能导致明年的GDP增长在6%以下。房地产市场对经济的重要性突出,管理层仍有望出台更多的支持措施,防止房地产资产价格进一步大幅下跌。

  然而,在短期内政策仍难以修复地产市场信心。我们预计政府出台的救市政策难以使房地产市场迅速复苏,因为近期市场成交量的减少是自发性的,很多用户在短期内仍会保持观望态度。但是这些政策措施的出台,标志着自2005年以来内地政府长期对房地产市场从紧的政策将有所转变——房地产的新政策放宽了土地储备开发计划的限制,同时也将会使地产开发商获得更多的银行信贷支持。

  我们认为,市场对政策的期望,将逐渐对股票市场地产股的估值带来支持。基于我们对资产净值的分析,现时房地产行业的估值已考虑到未来平均房价将较近期水平下调40%-60%。除非经济形势超出预期且严重恶化,否则这样大的房价降幅发生的可能性并不大。由于房地产市场的住房存量仍旧庞大,投资信心仍旧疲弱,对住宅市场持谨慎态度。但基于管理层更多救市政策的出台,股票市场将会在更为合理的估值水平上,对内地房地产板块进行重新定价。

  投资者在选股配置上应注重流动性、财务杠杆以及估值。一些房地产开发商具有良好的流动性和稳健的财务报表,因此他们在市场低迷时没有受到严重的打击。由于近期的估值体系已经将房价大幅下跌的因素考虑在内,当市场逐渐回稳时,这些财务状况较好的开发商将会有更大的回升空间。

关键词

房地产 房价 GDP 市场 开发商 

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