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罗康瑞踩刹车 瑞安地产匍匐前进

http://www.jrj.com    2008年11月10日 09:10     中国经营报
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  作者:李碧、郭锐敏

  “市道不好,瑞安也不着急把工程动起来。”佛山地产界人士告诉记者。他们所说的是瑞安房地产(行情,资讯,评论佛山岭南天地项目。在内地,瑞安算得上是最本土化的港资企业。他在佛山的这个项目原定于9月开工,后来被推迟到10月。记者在施工现场看到,工程机械寥寥可数,只有十多个工程人员来回走动,保安搬个椅子在一旁埋头看书。

  谨小慎微

  “瑞安(0272.HK)的负债率通常保持在15%左右,2007年年底是20%,2008年年中则上升到了29%。”一位瑞安的投资者告诉记者。据统计,瑞安未来两年的现金支出大约是104亿元,其中建设支出约20亿~30亿元,其他为地价款及动迁费,其2008年中期报告显示尚有现金33亿元。

  29%的负债率并不高,但是数据上升的速度显然让谙于资本的掌门人罗康瑞有些紧张。10月底,罗在参加重庆一次活动时透露,瑞安已获得内地某银行80亿元人民币的备用额度,以消除投资者对瑞安资金的质疑。另有消息称,目前瑞安正在为了一笔3.75亿美元的票据进行海外融资。

  罗康瑞亦频频通过股权转让融得资金。上半年瑞安向永菱通金融出售所持的上海瑞虹新城发展项目25%股权交易,从中获益11.25亿元。8月21日,瑞安房地产又出价10.21亿元,将伟华有限公司25%股权出售给永菱通。而永菱通金融行政总裁洪锦标透露,计划在未来一年内把投资规模增加到20亿美元。

  鉴于罗康瑞在香港的“资本玩家”身份,找钱路数上自然比内地房企广。在香港大福证券(行情,资讯,评论研究部董事总经理麦德光看来,在如今的市场形势下,瑞安加大与人合作能够有效分散风险。

  实际上,瑞安的发展模式决定了它要比一般的地产企业更注重资金控制。目前瑞安开发的项目分为三个类别:一是类似上海“新天地”的大型城市核心发展项目,包括住宅、办公楼、零售;二是类似创智天地的“知识型社区”综合发展项目,集公寓、住宅、教育于一身;三是旅游业及相关配套设施的项目。三者均为投资额度大、回报周期长、涉及拆迁等老大难的类型,前期的资金风险远高于后期的运营风险。

  而且这些项目很难快速套现。按瑞安中期业绩显示,集团流动资产150亿元,其中多数为物业,而高达200亿元的非流动资产,主要也是物业投资。麦德光指出,瑞安的“新天地”品牌让部分住宅项目能够卖出高价,但是这些高端楼盘的回款在如今的市场并不畅快。

  “出售公司经筛选土地的权益,一是瑞安有意与投资者建立策略性伙伴关系;二是借此加快发展时间表,以求取得更多新项目。”罗康瑞表示,股权合作已然成为瑞安的发展策略之一。瑞安的半年报显示,截至2008年6月30日,物业销售营业额为人民币18.79亿元,而其出售股权的收益则达到8.62亿元。

  张弛有道

  虽然罗康瑞一直不愿意被人称作“关系大王”,但显而易见的是,瑞安要在上海、武汉、重庆、杭州、佛山等多个城市拿到旧城改造项目,没有强大的政府公关能力很难办到。

  “瑞安的旧城改造通常规模较大,重庆和佛山项目甚至都涉及到城市的标志性建筑,这很容易得到政府的支持。”世联地产一位负责人向记者分析,和普通的住宅项目不同,政府可能在关键时刻“救”形象工程一把。

  于是有猜测称,瑞安拿到的80亿元银行信贷额度,当地政府在其中起着穿针引线的作用,佛山市政府也会在资金方面力挺岭南天地。

  实际上,瑞安在2007年购入两个大型项目,包括360万平方米的大连软件园项目及150万平方米的佛山岭南天地,土地储备大幅增加到1300万平方米。面对国家打击囤积土地的政策和超过100亿元的土地出让金,瑞安将会相当难受。不过政府的做法是,土地分期拆迁交给瑞安,这样瑞安就能分期支付土地出让金,从而也逃脱囤积土地之嫌。

  近日有不少关于瑞安放弃云南旅游地产项目的说法,瑞安方面在接受采访时对记者表示,在综合考虑了目前市场情况后,公司决定放缓云南总投资额超过400亿元的4个项目的开发。该人士一再强调的是,云南省政府支持这一决定。

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瑞安 项目 佛山 岭南 物业 

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