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法巴给予远洋地产减持评级

http://www.jrj.com    2008年11月13日 05:06     中国证券报
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  □阿斯达克网络信息有限公司

  法巴首次将远洋地产(行情,资讯,评论(03377.HK)纳入研究范围,给予其“减持”评级,目标价为1.8港元,相当于50%远期资产净值预测,而目前的股价仅较每股资产净值3.23港元折让36%,这意味着还有13%下跌空间。

  公司刚公布计划收购大连红星项目余下49%的权益及另外两个大连住宅项目,总价12亿元,当中60%是以每股不逾4.04港元发行2.02亿新股支付,余下40%将以现金分期支付。由于缺乏香颂及西山项目的土地储备资料,如总楼面面积分项数据及支付地价期限,因而法巴未将该等收购纳入估值。

  虽然公司公布了项目公司的账面净资产值,但法巴认为该账面值是以成本记账,不宜用作估值。而公司的土地储备大部份集中于环渤海地区,特别是北京,因而相对土地储备较分散的全国性发展商而已,公司经营风险较为高。法巴估计,公司逾70%的资产总值位于北京,盈利波幅大,相对其他全国性发展商而已,较难获得稳定及合适的交付增长,因而难于预测,不宜以市盈率方法计算估值。

  而公司自去年9月上市以来,以相对较高价格积极吸纳土地储备,共以97亿元分别收购7幅土地,相当于每平方米5360元(未包括与太古(00019.HK)的合营,因其没有公布土地成本);以平均成本而言,该收购价较高。同时,公司还以每平方米逾1.5万元,于去年10月收购杭州地块,法巴预期该项目即使不亏损,亦只能获得小额利润。值得注意的是,公司目前持有逾1000万平方米的土地储备,去年交付面积也仅70万平方米,即使进取地假设每年可交付150万平方米,其土地储备仍足够应付5年。

  若包括行使超额配股权,公司去年上市获得逾100亿元资金后,其净负债比率已由06年底的逾100%大幅降至今年上半年的35%,但鉴于公司以高价积极吸纳地块,则预期其地价及建设成本方面的资本开支将十分庞大。此外,由于房产市场整体气氛较淡,法巴料公司今年或不能达到增加土地储备300万至500万平方米的目标,因年初至今公司仅吸纳了70万平方米土地。而公司去年就共交付了70万平方米,据此,法巴认为公司没有补充土地储备的急切性,而且公司的平均土地成本为每平方米约2326元,价格并不便宜。

  从行业情况来看,今年前9月北京房产销售额及数量分别下跌47%及56%,而住宅出售量对落成量的比率也由去年的0.9倍下跌至0.7倍,这显示出北京市场正面临供过于求的问题。法巴预测明年起公司的平均售价将下跌25%。而由于房地产业的营运杠杆较高,平均售价的改变将显著影响盈利。而法巴预计,平均售价每下降5%,明年的每股盈利预测将下跌近36%,而2010年则下跌幅度更高达40%。

  法巴预期公司今明两年的收入分别为79.71亿元及86.27亿元,纯利分别为13.44亿元及8.81亿元,每股盈利分别增长58.7%及倒退23.7%,市盈率分别为7.1倍及9.3倍,市净率则均为0.5倍。

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