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现场观察:零距离深入碧桂园凤凰城花都南海项目

http://www.jrj.com     2009年03月02日 07:08      理财周报
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  51个项目“迟缓慢行”,外地项目几乎“抛在浅海滩上”

  理财周报记者 徐清 孙迎娣/文

  “2008年公司的51个项目,因为经济不景气,很多项目都停工了,广东省内的情况相对好一些,省外的情况比较差,现在公司的策略是以销定产。”2月24日,碧桂园行情,资讯,评论(2007.HK)旗下某项目驻场的一名碧桂园工作人员如是说。

  2月26日,碧桂园方面在给理财周报的书面回复中表示,其房地产项目由于模式独特、性价比高、产品线丰富等特点,“受到金融海啸的冲击较小”。

  目前,碧桂园共有51个处于不同发展阶段的项目,其中26个位于广东省内,其余的25个分别位于湖北、湖南、内蒙古、江苏和安徽等地。

  2月份开始,理财周报记者就碧桂园项目建设、销售等情况展开调查。碧桂园方面未就此番调查结果作出回应。

  广东是碧桂园销售的重点,其在广东省内的26个项目分别位于广州、佛山、江门、肇庆、韶关、惠州和汕尾等地。最新的《碧桂园通讯》显示,包括新会碧桂园、肇庆碧桂园、韶关碧桂园在内的6个项目已预售销售面积为0,预测销售时间均在2009年-2010年。

  剩下的项目情况不一而足:有的项目通过降价销售红火,有的项目因为开发处于初期销售比较冷清,也有部分项目已经停工,等待市场回暖。

  广州增城?碧桂园凤凰城:

  降价两成,1个月卖3亿

  “我们2007年过来买房的时候,都是排队抢的咧!”一位2008年入住碧桂园凤凰城的业主告诉记者,“当时买的时候每平方米均价是5000元。”而不远处凤凰城售楼中心拉出的横幅显示,最新的均价为4860元每平米。

  凤凰城位于广州增城新塘镇,是碧桂园在广州主推的楼盘之一。

  “房价一直都在跌。”一位自称曾多次去凤凰城看房的女士给记者算了一笔账,“我同事在2002、2003年刚开盘的时候买的一套别墅,均价在5000元以上,上次我过来的时候,他们说是4860元每平米,但是前两天售楼小姐给我打电话说,毛坯房已经降到3000元左右,加上装修也不到4000元。”就在此时,售楼小姐告诉站在接待台旁的她,将管理费、水电费、电梯费等各种费用加起来,每平米的费用刚刚超过3900元。“原来还想等一等,估计再降也降不了多少了,现在已经是尾盘了。”

  实际上,凤凰城是碧桂园2008年中报披露的在建物业中总建筑面积最大的项目,近382万平方米。而碧桂园通讯显示,截至今年1月31日,凤凰城在建的建筑面积近55万平方米,占总建筑面积的近14%,新建楼盘2008年4月已经开始预售,将于2010年第四季竣工。记者前往的凤馨苑,大部分房屋已经建好,“今年6月左右就可交房”。

  除了已建好的楼盘,凤凰城最近主推的是正在兴建的凤妍苑。“凤妍苑最近刚开工,都是三房的,现在均价是5300元,要等到2010年才能交楼。”售楼处工作人员告诉记者。正在施工的凤妍苑就在售楼中心对面的不远处,在工地现场,记者看到正在施工的高楼上悬挂着的红色横幅,几个正在考虑买房的客户站在不远处讨论。

  “保利在市中心的房子最便宜的也不低于一万,凤凰城的价格优势很明显。”一位住户如此对记者分析。这种观点颇具代表性,而低价策略的确促进了凤凰城的销售。

  广州房地产官方网站“阳光家缘”数据显示,2008年凤凰城网签4600多套。2月25日一天,凤凰城就销售35套,成交面积3496平方米,占当天广州市总成交量的10%。而新开的凤妍苑H区二期住宅截至2月26日已售183套。

  “凤凰城是做得比较好的,价格低、配套设施比较完善,买的人多。仅上个月一个月的收入就有3个亿。”看着售楼处来来往往的人群,碧桂园公司的一位女士对记者感慨,“公司现在最重要的是回笼资金。”

  广州花都?碧桂园假日半岛:

  五个月卖14套

  相比凤凰城的红火,广州花都的碧桂园假日半岛要冷清得多。

  “每天有一两个客户过来咨询吧,大家比较闲,一有人过来看房所有的售楼人员就都围上去了。”一位现场工作人员对记者笑称。

  假日半岛位于广州市花都区赤坭镇三坑水库旁,其在建规模在碧桂园的在建物业中处于中等水平,总面积为57.7万平方米。根据碧桂园发布的2009年2月《通讯》,该项目已预售总可销售建筑面积为1.89万平方米,仅占总建筑面积的3%;在建建筑面积为38.1万平方米,在建总可销售建筑面积37.3万平方米。

  而根据“阳光家缘”的统计数据,截至2月26日,假日半岛-映翠苑已售的住宅仅为14套,未售82套。

  据介绍,假日半岛于2006年5月开始修建,2008年第三季度开始预售,预期2012年第二季度竣工。

  佛山?南海碧桂园:

  “再开工可能要等到下半年”

  不同于凤凰城的热闹,也不同于假日半岛的冷清,佛山南海碧桂园又是另外一种情形。南海碧桂园位于佛山大沥镇的雅瑶,四周有延绵2公里的河堤。

  “我们还只剩下7套房子,都是180平米以上的大房以及别墅。” 售楼处的工作人员告诉记者,处于广佛高速旁的南海碧桂园已有了不少的住户,常常可以看见高级轿车出入。

  截至2009年1月31日,南海碧桂园在建建筑面积13.6万平方米,占57.1万平方米总建筑面积的23.8%,而在建总可销售建筑面积近13万平方米,已预售总可销售建筑面积5.7万平方米,占总可销售面积的44%。

  南海碧桂园上述在建项目于2006年3月开建,2008年底开始预售,预计2010年第四季度竣工。记者站在售楼处附近,可以看到在售楼中心的远处,几栋在建的高楼外罩着一层防护网,静静地矗立着,附近的吊车横臂一动不动。

  “那是以前建的,现在都停工了,再开工可能要等到今年下半年了。”一名物业管理人员告诉记者。而公司的一位内部人士对记者表示,“2008年公司有51个项目,因为经济不景气,很多项目都停工了,广东省内的情况相对好一些,省外的情况差一些,现在公司的策略是以销定产。”

  “停工可能是公司在某个阶段的内部调整,碧桂园在凤凰城那边做得比较好,公司可能把主要精力放在了那里。”中原地产市场总监李粤湘受访时表示。

  那么,依照以销定产的思路,按照现在市场的变化,南海碧桂园下半年复工的可能性有多大?

  “2月的房价略有回弹,据我们观察的数据,2月成交量有一到两成的上升。近期开发商的资金压力没有那么大,一是因为宏观环境回暖,经济面上政策利好的不断出台,二是国人购房意愿依然十分强烈,因此近期的楼市比较平稳。”李粤湘分析说,“乐观地估计,这股楼市回暖潮流会持续到5月。”

  扩张不顺:

  长沙停售近两年,武汉还剩三四成

  目前,碧桂园有25个项目位于湖北、湖南、内蒙古和江苏等省外地区。

  就记者了解的情况看,相对于广东省偶有亮点的表现,碧桂园在省外的项目进展颇有些“水土不服”——销售有些不如预期,资金回笼较为缓慢。

  长沙碧桂园:预售占总可销售面积1%。

  武汉碧桂园:尚余三、四成没有销售。

  咸宁碧桂园:销量占总户型2/3左右。

  2007年是碧桂园省外集中扩张的一年。从第一个省外项目长沙威尼斯碧桂园,到武汉碧桂园、咸宁碧桂园,接下来是安徽和重庆碧桂园,碧桂园省外项目开发起始期均集中在2007年:如2007年8月碧桂园长寿区圈地约2.5万亩、2007年12月武汉碧桂园实际开始建造等。

  从2008年5月份开始,碧桂园位于武汉、咸宁、滨湖城、黄山、泰州、随州等地的楼盘集中开盘,开始回笼资金。“卖掉六七成吧。”武汉碧桂园销售部工作人员告诉记者,首期取得预售许可证的户型约2000户,目前约1000户已经竣工正处于装修阶段。“第一期别墅基本能在今年五六月份交楼。洋楼和高层楼盘土建已完成,但估计交楼日期会往后推。”

  碧桂园在省外的“处女作”长沙威尼斯碧桂园,从2006年就开始预售。但据记者从长沙碧桂园了解到的情况,长沙碧桂园资金回笼状况并不理想。

  长沙碧桂园总可销售建筑面积128438平方米,分三期开发。长沙碧桂园威尼斯城工作人员对记者介绍,目前一期和二期都已经竣工,且均分别从2006年和2007年国庆节开始销售,但据碧桂园2009年2月通讯公布的数据,到目前为止,一期和二期总销售面积仅为1538平方米,而其在建总可销售建筑面积则达12.81万平方米,预售量仅占总可销售面积的1%。

  据悉,长沙碧桂园二期销售受阻除市场低迷因素外,部分工程的质量问题也影响到销售,已有长沙碧桂园的业主就此投诉。对此记者致电长沙碧桂园求证。“工程质量的确出现了问题,一期房子在2007年已经停止销售了。”长沙碧桂园销售部工作人员对记者解释,长沙碧桂园的承建商为中建五局,工程质量主要是房屋监理环节出现了问题。

  湖北咸宁碧桂园,是碧桂园在华中区域继长沙、武汉后的第三个项目。在吸取长沙碧桂园的教训后,碧桂园在咸宁选择了中建三局作为施工单位。记者从咸宁碧桂园销售部了解,首期销售没有达到预期。咸宁碧桂园首期约300多亩、6300户单位,2008年7月份开始预售,当天实现销售近250套单位。据销售人员透露,“到目前来说销售量占总户型的2/3左右。”

  省外最大投资安徽:

  七项目销售12%

  安徽是碧桂园目前省外投资最大、战线最长的省份。

  从首个开盘的合肥碧桂园滨湖城起步,碧桂园在安徽接连向市场推出了巢湖中庙、巢湖和县、巢湖南岸、池州、黄山、芜湖和安庆等7个项目。

  碧桂园2月通讯披露的数据显示,上述7个项目在建总可销售建筑面积191.84万平米,约28.78万亩。除了巢湖和县“如山湖城”预计于2009年第二季度销售外,其余六个楼盘均已于2008年下半年集中开盘销售,六个已开盘楼盘的销售面积在23.25万平米,占总可销售面积的12%。

  碧桂园在安徽的第一个项目滨湖城目前已开发了两期。“第一期900套单位均已取得预售许可证,第二期只有几十套取得了预售许可证。”滨湖城工作人员告诉记者,早先在建的巢湖碧桂园凰城酒店建了三层,目前也处于暂时停建阶段。

  此外,2008年8月30日开盘的黄山碧桂园一期近800套房源到2009年1月底时,销售量只有2.4万平米。黄山碧桂园销售部工作人员介绍,黄山碧桂园主打别墅,面积均在200平米左右,结合销售面积来看,黄山碧桂园目前的销量约120-150套,与一期800套的总量相比,销量不会高于15%。

  北进内蒙水土不服:

  配套酒店仍“待开发”

  资料显示,碧桂园在内蒙开发的满洲里住宅项目和兴安盟住宅项目总建面积高达434.4万平方米,目前取得销售许可证的建筑面积87.7万平方米,这两个项目从2007年7月和9月开始销售,但从销售的成绩来看不如人意。

  在销售近一年半的时间里,满洲里住宅项目和兴安盟住宅项目仅销售9092平方米,若以标准的套内面积之100平米的户型来算,满洲里和兴安盟两个住宅项目在一年半的时间内只销售了90套住房而已。“开盘那天卖了十几套,之后受大环境的影响,来看房的人少了很多,买房的人更少。”满洲里碧桂园销售部工作人员表示。

  作为碧桂园继沈阳之后征战北方的的第二个主战场,与满洲里碧桂园和兴安碧桂园的住宅项目相配套的酒店项目早在2007年已经办理了土地使用权证,但到目前仍处于待开发状态。碧桂园在内蒙的“水土不服”,缘起于满洲里和兴安盟项目拿地阶段。

  2007年8月5日碧桂园公告,集团在内蒙兴安盟科右前旗取得133万平米土地(约合2000余亩),代价1.6亿元。然而,此项目被媒体报道为“违规拿地”——2000亩土地并未走正当招拍挂程序。

  在碧桂园的猎北战略中,内蒙项目的“受挫”,让其在沈阳项目中找到了些许“安慰”。

  沈阳碧桂园在2008年6月开盘首日即销售了258套单位,占该期楼盘推出总套数的九成。记者从沈阳碧桂园销售部了解,“这边所处的地理位置接近世博园,且生活配套比较齐全,一期别墅现在只剩下两套”。碧桂园在沈阳的其他3个项目“碧桂园?银河城、碧桂园?凤凰城、碧桂园?太阳城”也相继在2008年开售,到2009年1月底,碧桂园在沈阳的总销售面积达到33.74万平方米。

  天津是碧桂园在北方开拓的又一战场,2007年碧桂园在天津塘沽响螺湾商务区以23964万元购进了一块将近7万平方米的土地,与其他城市战略不同的是,碧桂园在天津的项目以独立酒店为主。

  塘沽响螺湾商务区项目开盘在2008年9月,碧桂园此项目负责人曾表示“塘沽凤凰酒店已经启动建设,目前已经打好地基”,但从碧桂园2009年2月通讯来看,天津塘沽凤凰酒店项目仍处于“待开发”状态。


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