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合景泰富地产、合生创展、碧桂园年内重促销保增长

http://www.jrj.com     2009年04月24日 01:33      21世纪经济报道
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  1世纪经济报道记者 虞天 实习记者 马鹏飞

  4月20日、21日,广东五虎之三:合景泰富地产行情,资讯,评论(1813.HK)、合生创展(0754.HK)、碧桂园行情,资讯,评论(2007.HK)相继发布年报。不出所料,三家房企的纯利润均有明显下降。一位投行人士表示,这几家广东房企的年报数据显示去年业绩水平尚属良好,核心利润轻微下降,并导致三家房企对于今年度销售目标有所保留。此外,各公司风险管理部门还针对市场态势给出50%-75%的负债率红线。

  在业绩发布会上,高管们表示年内完成销售目标没有压力,信心来源于一季度的合同销售额,基本上占据了全年销售额的20%以上。合景泰富今年一季度已完成12亿元销售,合生创展一季度销售30.2亿元,碧桂园行情,资讯,评论则是30.5亿元。

  在三家上市房企中,合景泰富的负债率不算高,融资举动也最少,在20亿元负债当中,82%是长债,18%是短债。合景泰富的地价成本1950元/平方米,620万平方米的土地储备足够4-5年开发,合景泰富今年将有16个项目共约600万平方米建筑面积推售,销售目标是50亿元。目前该公司有40亿元现金在手,扣除今年应付地价款8亿和工程款18亿元,还有14亿元现金盈余。

  由于中低端项目的利润下跌以及省外项目的运营成本增加,合景泰富整体利润率下调明显。但今年该公司销售16个项目当中,高端项目将占据一半以上,是三家企业当中最多的。由于对市场风险的预测,合景泰富将公司负债率红线设为75%,而合生创展是保持50%,碧桂园行情,资讯,评论也设为50%-60%,这是否表明合景泰富将有激进发展计划?合景泰富首席财务官徐锦添称,75%的负债率是公司未来几年的目标和红线范围,并非年内就一定要激进发展,增加负债率。

  合生创展2008年销售107.75港元,合生创展行政总裁陈长缨肯定“今年将有不少于10%-20%的增长比率”,而碧桂园行情,资讯,评论则预计全年销售190亿元,比2008年销售金额175亿元增长10%。

  碧桂园总裁崔健波称,碧桂园有现金50亿元,但年内要支付12亿地价款和100亿元的建安成本;合生创展执行董事及财务总监赵明丰透露,该公司一直保持30亿元现金流,负债率维持在50%-60%,“但今年要交付地价款30亿-40亿元”。

  合景泰富无论从现金流和营业支出来看,都不如两位大佬,但产品以高端住宅为主,2008年销售均价11018元/平方米,只相当于合生创展均价19697元/平方米的66%左右水平。据合景泰富主席孔健岷透露:“合景泰富高端住宅2008年的利润率为25%,维持2007年水平”,今年广州的高端项目领峰均价高达2.5万元/平方米,并且年内北京项目将入市。

  此外,由于三家房企都在账面上对可转债或股票掉期协议有所体现,导致账面利润上的损失。合景泰富今年3月解除与Aetos合作,以7亿元左右赎回项目股权;合生创展18亿元可转债有部分还款计划,导致账面损失;碧桂园股权掉期协议账面差额损失12.42亿元。

  三家房企的主营业务核心利润下降幅度各不相同,合景泰富核心利润为14.71亿元,同比下降约86.4%;合生创展核心利润17.36亿港元,同比下降12.8%;碧桂园14.74亿元,同比下降11.58%。合景泰富2008年物业销售金额的大幅下降,是由于省外项目还没有结转,2008年交付的总建筑面积大量减少,但毛利率仍然能维持52.6%,关键在于其出售投资物业收益增加了224.7%。

  今年合景泰富将有42.5万平方米建筑面积交付结转,其中一半以上分布在广东省外。孔健岷表示,合景泰富今年暂时没有融资计划,今年交付的总建筑面积60万平方米左右,包括在建部分,该公司今年大约有100万平方米的存货。“从节奏和策略方面可以体现公司的整体发展趋势。”孔说。

  合生创展2008年有约50万平方米建筑面积在年内结转,共有12个新项目推出,交付约134万平方米建筑面积。而碧桂园纯利润与核心利润均无明显下调,最大的优势在于其土地成本只需要230元/平方米,2009年将交付330万平方米建筑面积,比去年54个项目中有26个分布在省外,集中于北京、上海,60%以上是高档盘。


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