首页财经股票大盘个股新股行情港股美股基金理财黄金银行保险私募信托期货社区直播视频博客论坛爱股汽车房产科技图片

市场向好 香港中资地产股狂飙

2009年05月20日 05:10 来源: 中国证券报 【字体:

  □本报记者 杨志刚

  在地产上市公司中,在香港上市的中资地产股是投资者不可忽视的一个板块,中国海外发展行情,资讯,评论华润置地行情,资讯,评论等优质公司是这个板块的代表。截至昨日收盘,中国海外发展的市值为1203.5亿港元,与龙头老大万科的市值不相上下。

  绿城上涨160%!上海复地行情,资讯,评论上涨110%!今年以来,尤其在最近几周,中资地产股的表现非常强劲,吸引了不少投资者的关注。部分中资地产股的涨幅远远跑赢中国海外发展等龙头股,再一次将地产股暴涨暴跌的特性演绎得淋漓尽致。

  申银万国行情,资讯,评论研究员李虹指出,虽然股价经历了大幅上升,但目前中资地产股的估值相对A股地产公司有明显优势:内地地产股的平均动态市盈率已达30倍,且NAV没有折价;而中资地产股的平均动态市盈率仅为15倍左右,股价对NAV的历史平均折价为20%。

  龙头公司继续领跑

  虽然2008年的结算收入不及万科的一半,但中国海外发展的市值已与万科相当,被万科视为最强劲的对手。今年1-4月,公司累计实现销售额146.3亿港元、销售面积157.8万平方米,同比分别增长69.7%、106.8%。得益于地产市场向好,中国海外发展的销售额完全有望突破年初拟定的350万平方米的年销售计划。

  与万科相似,低调的中国海外发展追求安全的财务环境,已经连续9个月没有增加一块土地储备。公司在全国各地的发展比较均衡,今年1-4月在西部地区取得了17.28亿港元的销售额,和环渤海地区的销售额基本持平。

  国泰君安研究员姚峣表示,华润置地2008年的结算收入为80.44亿港元,2008年已售未结的销售金额为61.1亿元,加上今年前三个月实现的30.58亿元销售额,公司已经锁定2009年住宅开发营业额达86.44亿元,为业绩增长提供了有力保障。

  此外,雅居乐、世茂房地产行情,资讯,评论等公司2009年的销售业绩也不错。雅居乐董事局主席陈卓林表示,公司今年首季合约销售面积达64万平方米,销售金额达46.2亿元,同比增长2.8倍,连同去年未结算的销售面积,累计销售面积共110万平方米,占公司预期今年合约销售面积目标的48%。公司目前持有现金及现金等值约51亿元,现金流充裕。

  远洋地产行情,资讯,评论已锁定54亿元的2009-2010年营业额,拥有88.4亿元现金,净负债率仅为35%。姚峣认为,远洋地产将显著受惠于并购及京津市场回暖。

  由于2008年同期销售基数较低以及今年长三角市场向好,2009年一季度世茂房地产销售面积同比增长2.85倍,约为45.8万平米,销售额同比增长3.46倍,达45.5亿元,目前已经完成了2009年销售目标的44%,好于市场预期。

  由于估值模式发生变化,土地储备量大的高贝塔值公司最受市场青睐,没有增加土地储备、净负债率非常低的中国海外发展,今年的涨幅反而跑输很多股票。随着中资地产股不断劲升,SOHO中国行情,资讯,评论等防御性较高的公司受到投行报告追捧,最近几个交易日的涨幅也非常可观。

  双重因素推动NAV重估

  李虹表示,去年市场对净负债率高的公司非常悲观,认为其有破产的风险,表现为NAV估值不高,股价相对还有明显折扣。她分析,如果以年初的NAV估值水平来看,目前的中资地产股没有折扣,吸引力不大,有必要根据市场情况对其修正。在市场对NAV进行修正之后,必然带来股价的成倍升幅。华润置地和绿城中国行情,资讯,评论已经提出配股方案,市场反应非常积极,预示NAV仍有提升空间。

  李虹认为,未来两个因素将带来中资地产股NAV的提升。一是上市公司投资积极性增强,增加土地储备,提升NAV;二是房价上升改变NAV的关键假设,进而提高NAV估值水平。她表示,接下来的看点是房地产投资的重新启动,上市公司开始积极拿地,这些信号将预示房地产市场的反转。

  绿城董事长宋卫平近日对媒体高调表示,“别指望绿城的负债率会很低”,“高负债率在我们的把控之中,只要有钱,就去买地”。绿城最近飙升的股价证明,虽然公司的资产负债表着实让人捏着一把汗,但市场确实对地产的销售预期非常乐观,绿城这种积极拿地的公司由此备受青睐。

  富力地产行情,资讯,评论的涨幅也为绿城的表现提供了一个注脚。在富力年报公布后,许多投资者还在担心公司超过120%的净负债率。但自从3月楼市回暖以来,富力的股价从3月4日的5.31港元跃升至昨日的14.92港元。

  业内人士分析,部分地产股暴涨的原因是:土地储备量大,市场回暖带动NAV估值上升;净负债率高,销售强劲带来较高的净资产收益率。

  市场分歧明显

  值得注意的是,外资大行对部分地产股的评级出现了明显分歧。瑞士信贷下调对绿城的最新评级至“弱于大盘”,理由是公司净负债率高达176%,短期内不可能大幅下降。不过,瑞银却对绿城给出了“买入”评级,相对资产净值有37%的溢价。

  面对中资地产股的猛烈上涨,外资大行较为冷静。从今年3月底到5月初,瑞银、德意志银行、摩根士丹利等国际投行不断减持富力地产,其中,在5月4日到11日的几个交易日内,摩根士丹利抛售了1400万股富力,持股比例降至7.83%。

  瑞银等外资投行担心,地产热销等利好已经体现在中资地产股的股价中,而且部分地产股还明确提出了融资要求,对股价形成压力。

  李虹认为,虽然今年流动性充裕,但出口还会受到外需不振的抑制。此外,开发商提价会明显引发成交量下降,房地产不会重现2007年的牛市。

  姚峣的观点是,“囤地—推升股价—高价融资—再囤地”的模式关键看拿地成本,成本在2000-3000元之间比较合适,如果市场又出现一个又一个“天价地王”,那么这种“囤地—融资”的模式不会长久。

  姚峣认为,目前中国海外发展等一线地产股的估值已经合理,“说不上便宜”。最近首创置业行情,资讯,评论中国奥园行情,资讯,评论等二线地产股涨势很好,主要原因是估值便宜,PB还不到0.8。他认为,投资者应重点关注广东和上海的地产股,这些公司2009-2011年业绩增长的确定性大增。

评论区查看所有评论

用户名: 密码: 5秒注册