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恒大上市十月再闯关

2009年08月11日 03:59 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  恒大地产(新上市编号03333.HK)赴港上市终于重启。

  8月10日,一位接近恒大的核心知情人士向本报记者确认,恒大地产已经向香港交易所行情,资讯,评论递交了上市排期申请表,最快可望今年10月在香港挂牌上市,初定融资额为10亿-15亿美元(约78亿-117亿港元)。尽管此次集资规模远低于去年计划集资的104亿-166亿港元,不过,恒大很可能仍将是香港今年以来首个募资超过100亿港元的IPO

  恒大地产本次计划发售的股份约相当于恒大扩大后股本的10%,按照78亿-117亿港元的规模计算,恒大地产上市后的总市值可能会超过1000亿港元,而恒大主席许家印也可能成为新首富。

  “市场对于恒大此次上市相当有信心,经历了经济危机之后,今年地产市场整体环境回暖,给了恒大一个很好的机会。去年恒大在路演的时候,有部分人可能觉得恒大地产在画大饼,不过从今年上半年的销售情况来看,恒大今年上半年的销售面积在全国排第三,公司的情况与去年已不可同日而语了。”上述知情人士说。

  寄望10月挂牌

  去年恒大以100万港元买下了“3333”作为上市股票代码,一年后将仍保留这个代码,并寄望10月份可以成功挂牌。

  恒大地产去年3月计划全球发行29.6亿股股份,相当于公司扩大后股本的20.78%。其中28.5亿股为新股,每股招股价介乎3.50港元到5.60港元,集资额在104亿港元至166亿港元之间,其市值介乎499亿至798亿港元。

  当时的招股书表明,发售价如果取中间数每股4.55港元,则所得款项净额约为123.136亿港元,恒大计划将其中53.6%用于支付未付的土地出让金,以及拨付现行项目所需资金;23.1%用于收购额外的土地储备,作为房地产开发。

  不过,假设今年成功IPO,所筹集资金将如何分配目前还不得而知。不过根据恒大目前的资金状况以及发展计划,土地方面的资金需求仍然不小。

  此前恒大主席许家印在公司内部上半年工作会议上透露,恒大在积极售楼的同时,也会伺机补充土地储备。目前的土地储备是4600万平方米,计划到今年底实现土地储备5000万平方米左右。而截至今年6月30日,恒大地产的资产负债率为71%,现金余额为48亿元,已销售未回款金额33亿元。换言之,恒大地产的陆续回笼资金加上现有资金,共计81亿元。

  香港一位地产分析师对本报记者表示,其实71%的资产负债率并不算低,恒大地产也有自身的一些财务问题需要解决。根据公开数据,在香港上市的其他主要内地房地产股,比如,碧桂园行情,资讯,评论(02007.HK)截至去年12月31日的资产负债比率为40.9%;而雅居乐(03383.HK)截至今年3月底的净负债比率约为32.6%。

  不过,地产分析人士说,今年以来香港市场上流动资金充裕,加上内地房地产市场回暖,内地地产股备受追捧。因此,只要恒大地产招股价格合理,上市成功几率相当高。

  “薄利多销”的故事

  实际上,上述知情人士说,在去年的上市计划搁浅之后,恒大地产从未停止过上市的准备和努力。

  许家印此前坦承,恒大以极大的努力度过了两个寒冬,一个来自资金的压力,一个是由于全球整体经济萧条使中国经济下滑,有关部门去年也加大了对地产行业的宏观调控。因此许家印当时提出“必须现金为王,才能度过寒冬”的策略。

  当时,上市计划搁置后,恒大迅速通过私募寻找资金。香港新世界(600628)发展(0017.HK)、科威特投资局、德意志银行、美林、淡马锡控股等外资巨头进入恒大。

  另一方面,恒大坚持成本价或微利模式,去年以“成本价”促销全国13个城市的18个楼盘,使资金快速回笼,去年的销售额为118亿元。上述知情人士对本报记者表示,其实恒大取得土地的均价并不贵,即使以成本价销售,利润方面也一直控制得很好。而另有熟悉恒大模式的业内人士也对本报分析称,恒大卖楼策略基本上是“有的赚就卖”,以量取胜,或者说是薄利多销,这在房地产的暴利时代中,多少有点特立独行。

  今年7月,许家印表示,上半年恒大已完成销售金额127亿元,销售面积达238万平方米。以今年销售额计划300亿元计算,下半年还有173亿元的销售任务。而在2010年和2011年,销售额目标分别为350亿元和500亿元。

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