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等待调控的另一只靴子落地

2009年12月23日 02:50 来源: 证券时报 【字体:

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  12月14日公布的“国四条”,表明管理层将综合运用土地、金融、税收等手段,以遏制部分城市房价过快上涨的势头;随后,财政部等五部委在当周内(12月17日)颁布的“首付五成地价款”的土地新政,更是让市场看到了管理层控制资产价格泡沫的决心和速度。

  在这里,我们先来看一个有趣的例子:龙湖地产行情,资讯,评论(00960 HK),新近上市的一只内房股。在12月18日,即土地新政颁布的首日,它就在上海嘉定新城两幅地块的拍卖中以17.3亿元(人民币,下同)、溢出底价417%夺得了其中一幅土地,楼面地价相当于每平米11882元,这一价格较五个月前拍出的相邻地块价格上涨了154%(2007年11月,仁恒以2万元楼面价获得上海新江湾D3地块时,价格仅较当年6月份绿城拍得的D1地块上涨60%)。这显示,开发商目前的财务状况正处于前所未有的宽松状态,而土地资源稀缺的大城市仍是兵家必争之地,即便有部分开发商在土地新政下退出竞价,但难以改变大城市土地价格继续窜升的趋势,这似乎意味着通过降温土地市场来遏制部分城市房价过快上涨的势头很难在短期内见效。

  进入四季度以来,我们一直在强调“谨慎”二字,虽然市场的基本面不断超预期,但我们始终提醒投资者对政策风险要保持警惕,即便是在12月9日国务院宣布“其他各项支持政策维持不变”后,我们仍然坚持认为这预示的是政策微调的开始,而非结束,因为我们留意到宣布决议的当天,发改委主任张平提到了“抑制投机购房”的字眼;而在统计局10日公布“11月全国房屋销售继续量价齐升”后,各路媒体以“11月房价再创新高”为标题的争相报导,更让我们感觉到政策调控的压力。

  住建部在上周五(12月18日)邀请全国200余个城市主管副市长赴京,商讨落实国务院常务工作会议精神,并指出遏制房价过快上涨,是2010年全国住房建设工作的第一项任务。会议除继续强调保障房的建设并提出量化指标外,还要求地方政府加快清理各种房地产优惠政策,继续加大打击囤地和捂盘。值得一提的是,据媒体报道,住建部将重点配合信贷部门研究“二套房贷”的具体认定标准,严格推行“二套房贷”政策,控制投机、投资性购房需求;有关负责人还提出,2010年该部会配合税务部门加快研究房屋持有环节征税问题。

  在“要不要调控”这一疑问逐步明朗后,当前最集中的问题是:另一只靴子是什么?会在何时落地?我们认为,遏制房价过快上涨的势头,仅从供应端入手是不够的,而对于需求端的调控,收紧按揭和开征物业税,无疑是最直接和有效的。我们对此的判断是:当前政策调控仍倾向于局部微调,即进一步严格落实对房价过快上涨城市的二套房贷调控手段,如若出现较预期更加严格的二套房贷收紧或者物业税在部分城市试点开征,我们将全盘对2010年的行业基本面进行重新审视。

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