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上实控股急缩战线 低价出手优质土地

2011年03月04日 23:25 来源: 华夏时报 【字体:

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  在经历了去年的大幅扩张之后,上实控股(00363.HK)今年开始对旗下的资产进行梳理。2月26日,上实控股发布公告称,向新世界(600628)发展主席郑裕彤旗下的周大福企业出售了总计价格为40.41亿港元的资产。

  记者在采访中了解到,上实控股此次出售资产出于多方面的考虑。一方面是为了上海城开一个约300亿元的项目做资金准备,另一方面则需要为全国的地产项目储备后续开发资金,防止信贷收缩后出现资金缺乏的局面。

  两个月内收拢43亿

  去年急速扩张的上实控股,现在却做起了减法,开始收缩其战线。

  2月26日,上实控股公告称,上实控股与周大福企业达成协议,分别出售上实全资拥有的上海青浦F地块和G地块的90%权益,作价分别为11.31亿元人民币、13.05亿元人民币。同时,上实控股以10.96亿港元的价格,将所持有的上海四季酒店约77%股权出售给周大福企业。

  值得关注的是,周大福从上实控股获得的两幅青浦区土地楼板价约为7200元/平方米,而去年该区域由嘉华集团所拍得的土地楼板价则为1.42万元/平方米。即周大福所获得的土地价格,相当于市价的对折。

  该地块附近的“海源别墅”等在售楼盘的售价,已经冲高至了4万-5万元/平方米。

  “去年底容积率低于1的住宅用地在上海被叫停出让,因此该地块如果是做豪宅项目,新世界发展行情,资讯,评论未来从这个项目中可获得的利润空间是很大的。”同策房产研发部经理夏宇表示。

  据了解,上实系在上海青浦区共有七幅优质土地,其中的A、B、C三幅土地由上实发展(600748)持有。此次上实控股转让的,是其中的F、G地块,另外D、E两幅土地仍由上实控股全资持有。这样看来,上实控股似乎把优质的豪宅项目转手奉送给了别人。

  “新世界发展在商业地产的开发和经营方面有着丰富的经验,而上实控股除了做住宅地产,未来的一个重点方向是做商业地产。未来在商业地产的开发、融资和经营方面,双方应该有进一步的合作。”上实集团相关人士告诉记者。

  实际上,近期,上实控股旗下的上海城开也在转让其合肥的项目。另外,加上1月12日,上实控股以5.64亿的价格出售的河北永新公司78.13%的股份,近两个月上实控股出售的资产总额约为43亿元人民币。

  将加大商业地产投资

  经过2010年一系列的收购,上实控股旗下拥有中新地产、上实发展和上海城开三家大型房企。

  上实控股执行董事、上海城开集团总经理倪建达告诉记者,今后公司将加大对一线城商的开发力度。“合肥的项目我们是准备要退出了,这是和我们整体的战略考虑有关的。因为去年上实地产收购了中新地产和上实发展的房地产业务,我们今年需要做一些梳理。”倪建达表示,而上海城开会收缩对二三线城市的投资,而加大对一线城市综合体的投资。尤其是商业综合体的开发,是城开和上实控股未来几年的重点投资领域。

  据了解,上实控股在年初就开始大规模转让资产,是为了补充公司的资金,并为其在上海徐家汇(002561)的一个商业综合体项目——徐家汇中心城市综合体作资金准备。

  由上海城开负责开发的徐家汇中心城市综合体共分为6块土地,土地总面积为13.2万平方米,建筑面积62.9万平方米,整个项目的总投资额预计高达300亿元,而城开集团持有该项目公司60%的股份。

  但由于动迁原因,该项目的工程进度也受到了影响。上实控股实际取得的土地使用权约3.53万平方米。“如果动迁顺利,2011年底有望开工。”上实控股相关人士透露。

  “如此超大规模的商业项目,仅前期投入的资金就不是个小数目。而且这个商业综合体运作方式和住宅完全不同,它在整个的投资过程中基本上是没有什么资金回笼渠道的。”易居中国分析师薛建雄告诉记者,整个项目的投资对资金运作的要求相当高。

  上实控股需要资金的地方还不止这个项目。去年11月份,上海城开与另外两家公司以24.29亿元拍得了闵行一幅8.73公顷的商业地块。这幅地块将建成一栋大型商业综合大楼,预计在2014年底前完成。而在此期间,不仅短期内对公司不会有重大盈利贡献,而且还需要上海城开和上实控股投入大量资金。

  “未来两年的地产形势都是比较严峻的。可以说在一系列政策之下,不少开发商对自己的资金开始担忧,大型房企尤其担忧自己的资金。而对上实控股来说,转投300亿元的徐家汇中心和为自己公司补充流动资金,都是有必要的。”乘星行机构总经理李骁表示。

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