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李嘉诚套现东方广场:内地难以复制

2011年05月12日 00:26 来源: 21世纪经济报道 【字体:

  盘踞在王府井(600859)最核心地段、李嘉诚引以为豪的商业综合体东方广场化身为“汇贤房托”(房地产信托投资基金REITS)后,雄风不振。

  4月29日,汇贤房托开盘首日便破发,次日虽有所反弹,但不敌其后的连续下跌。最新资料披露,汇丰控股行情,资讯,评论于5月3日按每基金单位4.866元(人民币,下同)增持汇贤产业信托6750.4万个基金单位,涉资约3.29亿元;其后,又于5月4日按每基金单位4.904元人民币增持5407.1万个基金单位,涉资2.65亿元。

  但汇丰的增持似乎并未提振股价。截至5月10日收盘,该股已退至4.73元,较招股价5.24元下挫9.7%。

  汇贤房托作为首只在港上市的人民币REITs,曾引发不小的震动。但一位投资界人士也向本报记者表示,汇贤房托只能作为孤案,但难引效仿者。国内虽然有很多经营指标符合REITs上市要求的的写字楼,但并不会选择REITs道路。

  李嘉诚套现

  位于北京东长安街1号的东方广场建于1996年,2004年项目全部竣工,包括商场、写字楼、酒店和公寓四种物业形态。李嘉诚旗下长江实业行情,资讯,评论和记黄埔行情,资讯,评论占有60%股权,其内地合作伙伴拥有东方广场公司40%股权。

  2008年,李嘉诚开始一系列资本操作。李嘉诚通过其于1993年在香港成立的汇贤控股以及于1994年于境外成立的Hui Xian Cayman接收长江实业及和记黄埔持有的北京东方广场公司60%的股权。而后,再通过汇贤控股向北京东方广场公司注入资金2.7亿美元,买下东方广场公司境内合作伙伴在土地使用期限内的租金收益权。至此,汇贤控股拥有北京东方广场未来38年的全部租金收益权限。东方广场的最终权益所有人为汇贤控股。

  汇贤控股由6家投资机构组成的财团控制,长实集团拥有33.4%的权益、和记黄埔17.9%、中国银行行情,资讯,评论(601988)19.8%、中国人寿行情,资讯,评论(601628)19.8%、东方海外7.9%、和记黄埔的联营公司Cranwood1.2%。发售完成后,汇贤控股的直接全资子公司Hui Xian Cayman及汇贤控股将分别持有汇贤产业信托约54%及6%的权益。

  汇贤房托上市以后,意味着它的所有人并不只是李嘉诚。普通公众只要花钱购买汇贤房托的股票,就成为东方广场的股东之一。香港首只REITs领汇2005年上市。

  汇贤房托上市之前做足噱头,但上市之后却意外遭到冷遇。从4月29日,最终的发行价来看,为招股价每股5.24至5.58元区间下限;而面向香港散户发行的20%股票,也仅获2.5倍认购。与同期IPO以及此前房地产信托发售对比,这一数字显然过于冷淡:在香港发售的唐宫中国行情,资讯,评论(01181.HK)虽然募集资金极少,却获得认购火爆,获得613倍的超额认购;此外,上一次李嘉诚发行类似的房地产信托基金,也曾获得300倍认购。

  但德勤全国房地产行业开发商领导人兼合伙人施清耀认为,汇贤房托表现并不能反映其真正价值。

  难引效仿者

  世邦魏理仕研究部一位高管向本报记者表示,地产界和投资界人士对汇贤披露的年化收益率感到惊讶。他认为,显然是因为李嘉诚的个人影响力和资本运作能力才最终使汇贤房托上市成功。一般而言,香港房地产信托基金收益率高于5%。而从收益率来看,从汇贤招股书预期市值为262亿元,截至今年6月30日的年度预期分派收益率为4.26%。,远低于此前同类的越秀房托7%的水准。

  东方广场几乎是北京最好的商业综合体之一。包括共分三层的世界级购物商场“东方新天地”、由8座甲级写字楼组成的“东方经贸城”、由两座服务式公寓组成的“东方豪庭公寓”、拥有825间客房的五星级酒店“北京东方君悦大酒店行情,资讯,评论”以及拥有约1900个停车位的多层地库停车场。

  数据证明,东方广场是不折不扣的“赚钱机器”。东方广场2009年总收入达19.7亿元,利润13.55亿元。其中,东方新天地、东方经贸城、东方豪庭公寓、北京东方君悦大酒店收入分别为7.48亿元、6.69亿元、9800万元和4.54亿元。利润分别达到6.26亿元、5.31亿元、4600万元和1.52亿元。

  前述世邦魏理仕研究部高管认为,如此赚钱的商业综合体项目,李嘉诚选择将其上市是其投资偏好的体现。招股说明书披露,汇贤房托市值则介于262亿元和279亿元。通过REITs方式上市后,在不失去对东方广场控制权的情形下,可最大程度的套现。汇贤房托首次公开募股(IPO)共筹得资金人民币104.8亿元。

  此种模式,曾令许多内地开发商向往。北京投资部中国区董事庞树东在和本报记者交流时也表示,国内符合REITs经营指标的很多,但现有的产权结构并不符合要求。REITs要求项目具有境外结构,才能上市。

  2007年6月上市,3个月后曝出租金造假案,3年来市值一直潜水,北京佳程广场的商业地产REITs终将以退市而落下帷幕。相比曲折的REITs上市道路,许多开发商更愿意选择将物业直接整售。

  前述世邦魏理仕研究部高管慨叹,东方广场身后可能很长时间才会出现模仿者,值得关注的是中信证券(600030)作为首席承销商的出现,有破冰意义。中信证券曾被证监会列为国内首单REITs的试点。据本报记者了解,中信证券还在积极筹备天津廉租房REITs。

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